avis sur une opération de Robien

[PGN]

Bonjour tout le monde,

Nous serions interessés par un investissement en De Robien mais à la lecture des message/réponses sur ce forum une décision parait moins facile à prendre que prévu.

Un avis éclairé serait dont le bienvenu


Notre situation:

Union libre sans enfants
Revenu imposable global : 48000 € (23000 + 25000)
Résidence principale (pret en cours jusqu'en 2030)
Appartement (revenus locatif 6400 €/an emprunt remboursé 4500 €/an, acquisition sans loi de défiscalisation)

Proposition De Robien:

INVESTISSEMENT:

T2 sur Toulouse (45m2): 132145 €
dont 6607 € de frais
Revalorisation de 2 % l'an
Revenus locatifmensuels 484 €
Revalorisation 2 % l'an (pourcentage loyer)
Charges locatives 7,5 % l'an (pourcentage loyer)
Taxe foncère annuelle 500 € (exonérée pendant 2 ans)

FINANCEMENT

Montant : 132145 € (différé de 20 mois)
Taux 3,8%
Durée 20 ans
ADI 2€ / 10000
Première mensualité pleine : 861,33€

BILAN SUR 10 ANS

Economie d'impot 17270 €
Epargne mensuelle moyenne 222 €
Evaluation capital disponible 63845 €

BILAN SUR 21 ANS

Economie d'impot 7234 €
Epargne mensuelle moyenne 267 €
Evaluation capital disponible 182885 €

Les questions que nous nous posons:

1- Comment evolue cette simulation avec les nouvelles TMI ?
2- Le fait que la déduction forfaitaire de 6% de loyers soit supprimée, quel est l'impact reel sur la validité de l'eparge mensuelle indiquée?
3- Nous ne sommes pas mariés, une SCI en régime patrimoniale est elle une solution ?
4- Vaut-il mieux attendre 12 ans minimum avant de revendre éventuellement ce bien?

Qu'en pensez vous? et un grand merci d'avance pour votre aide


Toutes vos remarques sont bienvenues

PGN

 

[Pierre-G]

Bonjour Monsieur,

Je suis étudiant à l'école supérieure des professions immobilieres et chaque soir je travaille dans une grande société de défiscalisation.
Le bien est dans les tarifs que propose ma société.
Cependant le taux de l'emprunt me parait élevé meme en taux fixe (je sais que chez nous, ils proposent 3,7%).
Au vu de mes connaissances je peux répondre sur 2 points :
Sur la 3) : cela dépend si votre priorité est de baisser vos impots et de faire une opération financiere ou bien seulement d'investir.
Sur la 4) il vaut mieux vendre au bout de 9ans.Le bien est interessant mais un 2pièces de 45m2 sachez le ne se loue pas très bien.C'est ce qui me gene dans votre bien car il faut toujours penser à pouvoir revendre le bien au bout de 9ans.
De plus, il est toujours interessant d'aller voir ce que propose 3 ou 4 sociétés de défiscalisation avant d'investir dans quoique ce soit.
Si vous souhaitez me rencontrer sans aucun engagement mais simplement voir ce que je peux vous proposer sachez que je suis sur Paris et peut me déplacer dans toute la région parisienne.

En espérant vous avoir aider.