Avis sur De Robien et demande d'infos

[Carpediem]

Bonjour,
Je viens de découvrir ce forum et je pense qu'il pourra répondre à mes questions et surtout à mes DOUTES

Nous avons signé en 2005 une promesse de vente pour un terrain à viabiliser pour 66.500 € disponible en avril/mai 2006.
Nous voulons construire un pavillon F6/102m² plein pied pour du locatif De Robien (Mise en location prévisible Mai/juin 2007)

1ère question : On m'a dit que la loi De Robien 2006 a changé, j'ai compris les changements suivants :
- Amortissement passant de 65% à 50% (6% sur 7 ans et 4% sur 2 ans)
- Plus de report possible au delà de 9 ans
- Plus de déduction forfaitaire de 6% sur les loyers.
Y a t il d'autre changements ? plus globalement ou puis je trouver les données ?


2ème question : Globalement mon budget est le suivant : :
- Terrain + frais agence : 66 500 €
- Frais de notaire : 5 200 €
- Viabilisation : 6 000 €
- Branchements + accès : 4 200 €
- Enlèvement de terre : 1 500 €
- Désouchage : 1 500 €
- Maison : 102 300 €
- Finition / Terrasse : 1 500 €
- Hypothèque ou caution : 2 800 €
- Frais de dossier : 500 €
TOTAL PROJET : 192 000 €

J'envisage de mettre un apport de 7K€ mais sur les deux postes ci-dessous :
- Intérêts intercalaires : 5 200 €
- Divers : 2 000 €
Je vais emprunter les 192 K€ sur 20 ans en taux fixe pour un loyer estimé à 800€.
Est ce que ce montage vous parait sain ?taux

Dernière question : On m'a dit que les formules de calcul sur les impôts sur le revenu ont changés ? ou puis je trouver les données ?

Merci de m'avoir lu et de m'aider dans mes doutes

 

[Carpediem]

Juste en complément (merci de me dire s'il en manque...) quelques données sur notre situation :
Mariés, 2,5 parts ;
Revenus nets imposables 2005 : 54458 euros

 

[sandranico]

Bonjour,

Pour infos il y a en mars 2006 un Le guide complet du logement qui sort en kiosque et édité par le groupe A vendre A louer,
nous avons acheter celui de 2005 et il est très riches en infos (De Robien, Défisc, Calcul, Impôts...)
Reste à savoir quel délai il vous reste pour donner votre réponse.
Il y a ensuite des editions qui sorte (manuel, guide ectt....), documentez-vous au maximum.

Ensuite pour info vérifié bien la qualité de votre promoteur (voir ma discussion Piegé par De Robien sur le forum) et assurer vous que l'emplacement soit stratégiquement et économiquement rentable (parce ex. si votre bien est situé vers Greonoble, Clermont, Carcassonne, Dijon, ATTENTION!!) et qu'il ne soit pas exposé à une saturation : défiscaliser oui mais pas dans n'importe quel conditions surtout lorsque l'on envisage du De Robien, on est tenu par des règles très complexes et sur lesquelles il n'y a pas de dérogation possible!!!

Pour finir face aux états de vos calculs, le prix globale de votre projet peut être plus moins bien plaçé, reste à savoir ou il sera géographiquement.Je le trouve un peu honéreux de mon point de vue (vérifier bien vos honoraires de frais d'agence et voyez si il y a un moyen de les rediscuter, + frais de dossier de la banque)
Quand est-il de vos garanties dommages-ouvrages, décennalles et garantie des loyers impayés, y compris vacances locatives??? renseignez-vous bien là-dessus, c'est incontournable!!

Pour finir nous avons de notre côté fait appel à un expert-comptable que nous envisageons de voir chaque année pdt 3 ans, car lui est l'expert à tous points de vues et bcp mieux informé que nous tous; cela à un coût mais vous y gagnez aussi sur vos déclarations, et astuces que l'on ne maitrise pas parfaitement.

Je ne suis en rien experte en la matière mais je suis tellement exposé et en pleine gestion des découlant de l'investissement en De Robien de mon concubin que je préfère vous noircir un peu le tableau (j'espère que vous ne m'en voudrez pas) et afin que vous ne soyez pas un jour amené à vous retrouver dans une situation identique.
Il reste de bons programmes et promoteur malgré tout, rassurez-vous quand même, moi j'ai investis de mon côté avec Monné-Decroix et tout ce passe très très bien pour mon cas perso.

Bonne continuation à vous

 

[sandranico]

Excusez mes fautes mais je saisie très rapidement :
cdt

 

[Carpediem]

Bonjour,

Merci de cette info pour le guide ...

Ensuite pour info vérifié bien la qualité de votre promoteur

Nous ne passons pas par un promoteur !!! Nous avosn acheté un terrain en secteur diffus.

Ensuite pour info vérifié bien la qualité de votre promoteur (voir ma discussion Piegé par De Robien sur le forum) et assurer vous que l'emplacement soit stratégiquement et économiquement rentable

Le terrain est en centre bourg d'un sympatique village à 5mn de Chartres (Chartres = 1H de Paris en train) et faisons construire nous même par un CCMI avec un constructeur.

vérifier bien vos honoraires de frais d'agence et voyez si il y a un moyen de les rediscuter, + frais de dossier de la banque)

- Frais d'agence : ne sont plus négociables
- Frais de dossier : discution à venir

Quand est-il de vos garanties dommages-ouvrages, décennalles

Aucun problème : on a tout prévu sur ce point avec le constrcuteur (avec attestation)

garantie des loyers impayés, y compris vacances locatives??? renseignez-vous bien là-dessus, c'est incontournable!!

On part sur une assurance loyers impayés mais on n'envisage pas de garantie vancances locatives ... ON s'adaptera au niveau de marché ...

A bientôt

 

[Babar]

Globalement, vous serez en 2006 dans la TMI à 14%; sous réserve de ne prendre qu'une assurance contre les impayés, (vous gérez vous-mêmes) les chiffres seront approximativement les suivants:
Remboursements mensuels: 1177€ (taux fixe 3,95%, 20 ans)
Gain d'impôt maxi annuel: 1474 €
gain d'impôt sur 9 ans: 10765 €
effort d'épargne réel lissé sur 20 ans : 331 € (charges + remboursements - loyers - gains d'impots).
Globalement, il faudrait savoir le prix ou vous pourriez revendre le bien aujourd'hui pour pouvoir extrapoler sur un prix futur; l'avantage dans votre cas et de contrôler les coûts.

En cherchant sur le net vous trouverez les références que vous cherchez; les sites de l'assemblée nationale et du sénat sont les plus surs, mais c'est un peu un maquis.

 

[Carpediem]

Merci de ces éléments ....

Remboursements mensuels: 1177€ (taux fixe 3,95%, 20 ans)

Je suis actuellement sur des négociations de taux entre 3.44 et 3.55 % donc un peu moins.

effort d'épargne réel lissé sur 20 ans : 331 € (charges + remboursements - loyers - gains d'impots).

Je ne vois pas comment vous avez fait ce calcul ..... Impressionné !

Globalement, il faudrait savoir le prix ou vous pourriez revendre le bien aujourd'hui pour pouvoir extrapoler sur un prix futur;

Là je ne sais pas trop dire .... mais c'est un village très côté car très près de Chartres et en même temps à la campagne, de plus le terrain est à 150m du coeur de village (école, boulangerie, pharmacie, ...)

l'avantage dans votre cas et de contrôler les coûts.

Quels coûts ????

Sinon quelles sont vos impressions sur l'affaire ?


Autres questions "bêtes" :
Que peut on déduire en tant que charges du bialn locatif :
- Frais d'agence ?
- Frais de notaire ?
- Hypothèque ?
Je nage complètement sur ce que l'on peut compter ou non ....

Merci de vos lumières....

 

[Carpediem]

Autre question sur l'amortissement de capital (6% sur 7 ans...), quel capital peut-on prendre dans toutes ces sommes :
- Terrain + frais agence : 66 500 €
- Frais de notaire : 5 200 €
- Viabilisation : 6 000 €
- Branchements + accès : 4 200 €
- Enlèvement de terre : 1 500 €
- Désouchage : 1 500 €
- Maison : 102 300 €
- Finition / Terrasse : 1 500 €
- Hypothèque ou caution : 2 800 €
- Frais de dossier : 500 €
TOTAL PROJET : 192 000 €

En complément, est ce que les intérêt sintercalaires ont à déduire du bialn foncier ?

 

[Babar]

La base amortissable est constitué du prix proprement dit augmenté des différents coûts d'acquisition du bien, en dehors d'éventels frais de dossiers bancaires assimilés à des frais financiers comme les intérêts d'emprunt; pour les 331 €, étant professionnel, j'utilise un logiciel ad hoc; 3,45% en fixe 20 ans, c'est trés bien. Les coûts, ce sont les coûts que vous prendront une agence si vous passez par elle: gestion, recherche de locataire, frais d'état des lieus, travaux, garanties locatives,... qui sont souvent sous-estimés.

 

[Carpediem]

La base amortissable est constitué du prix proprement dit augmenté des différents coûts d'acquisition du bien, en dehors d'éventels frais de dossiers bancaires assimilés à des frais financiers comme les intérêts d'emprunt

Dans mon cas, je peux donc compter 191 500 € ??? sur la base du détail ci-dessous, où y a t il encore des postes à ne pas compter (repérés en rouge) :
- Terrain + frais agence : 66 500 €
- Frais de notaire : 5 200 €
- Viabilisation : 6 000 €
- Branchements + accès : 4 200 €
- Enlèvement de terre : 1 500 €
- Désouchage : 1 500 €
- Maison : 102 300 €
- Finition / Terrasse : 1 500 €
- Hypothèque ou caution : 2 800 €
- Frais de dossier : 500 €
TOTAL PROJET : 192 000 €