avis investissement scellier pret classique ou in fine

[betty832]

Bonjour,

J'ai un projet immobilier mais je souhaiterais connaitre votre avis pour savoir si l'investissement est intéressant et si mes calculs sont justes.
Mariée sans enfant. Revenu imposable= 2000€
Projet d'investissement: un t2 dans le var bien placé à 150000€ avec un apport de 40000€.
Loyer de 630€/ mois.

Avec un pret in fine avec revente au bout de 15 ans
- emprunt 110000€ sur 15 ans (4.05%) soit 372€/ mois.
- epargne de 40000€ (rendement de 4.1%) soit 140€/mois.
Revente à 170.000
-110.000 (40000 apport + 140/mois)
- 66900 (interets payés 372 x15 ans)
+ 113700 (loyers perçus sans compter la valorisation annuelle)
Total de l'investissement +106.800€

Avec un Pret amortissable avec revente au bout de 15 ans.
Pret sur 25 ans à 4.30% soit 600€/mois
+ 170000
- 40000 (apport initial)
-108000 (600€ x 15 ans)
+ 113700(loyers perçus)
- 58700 ( capital restant du)
Total de l'investissement 77000€ environ.


J'espere que vous prendrez le temps de me renseigner.

Merci d'avance

 

[gogo]

j'habite le var, ou se trouve votre investissement ?
630 Euros, comment faites vous sans locataire?

 

[investNancy]

Pire, même s'il y avait des locataires que faites vous si le gestionnaire ne vous paye plus ????
Prenez le temps de visiter les rubriques de ce forum fort instructif.

 

[IMEI]

t2 dans le var bien placé à 150000€
[...]
Revente à 170.000

Que fais un bien neuf après l'achat ?
(un commercial défisc va bien sûr dire qu'il prend de la valeur, un petit peu chaque année)
Non, il perd sa valeur, un petit peu chaque année.

Un bien typique construit pour la location va perdre encore plus.

Et lors de la revente, je ne sais pas si vous l'avez pris en compte, mais le futur acheteur ne va pas bénéficier des avantages/déductions/déficalisation/frais notaire réduits que vous avez eu lors de l'achat. En plus, tous les investisseurs vont revendre au même moment.

Votre bien risque d'être dur à revendre.

 

[babas]

surtout que les calculs de départ ne sont pas bons :en in fine, vous empruntez 150k€, avec 40k€ en nantissement, mais pas 110ke, donc la mensualité sera un peu plus importante.
il n'y a pas de régle, fort celui qui sait si le bien va prendre 2%/an pendant 15 ans, ou l'inverse !!!
le tout est de bien acheter : l'environnement, le prix de départ, "barre dédicacée scellier" ou mixité proprio/investisseur,facilité de location, la renta locative...achetez comme si vous achetiez pour y vivre, mettez vous à la place des futurs locataires, vous allez déjà répondre à une bonne partie de vos questions

 

[christianR]

Pour être précis...

SOLUTION 1 (avec in fine)

Adossement du prêt avec 40 000 € et 140 € par mois.
Comme je suppose, avec une présentation pareille, que votre conseiller ne fait pas l'amour à l'oeil, cela m'étonnerait fort que le contrat d'assurance vie soit sans frais, cela voudrait dire aussi sans commission pour lui ! d'autant qu'un emprunt in fine dans votre cas c'est absurde (TMI trop faible) sauf pour lui bien sûr.
Donc pour être gentil, prenons le cas de frais à 3%, avec 4.10% d'hypothèse de taux moyen (on a bien dit hypothèse...) cela fait seulement 105 500 € au final. Ce qui fait une plus value de 40 300 € soit 105 500 - (40 000 + (140 x 180))
A déduire :
- CSG + CRDS +RSA (12.10%) = 4 876 €
- prélèvement libératoire de 7.50% sur les intérêts après abattement de 9 200 €
(40 300 - 9 200 ) x 7.50% = 2 332 €.
Reste réellement : 105 500-4 876-2 332= 98292 pour rembourser les 150 000 € de capital dû sur l'emprunt. Car comme le dit Babas c'est bien 150 000 € et pas 110 000 le montant emprunté.
Il faudrait dans ces conditions verser environ 365 € par mois pour arriver aux 150 000 € net.
Vous aurez donc versé sur l'assurance vie, afin de rembourser le capital du prêt :
365 x 180 + 40000 = 105 700 €

Ensuite le prêt in fine de 150 000 € aura fait rembourser 150 000 € x 4.05%/12= 506.25 € auxquels il ne faut pas oublier d'ajouter l'assurance environ 30 € minimum = 536 €
Coût total de l'emprunt : 536 x 180 = 96 480 €.

Les loyers : le rendement paraît très élevé.
A moins que vous ayez oublié de parler des intérêts intercalaires et des frais de notaire...Je suppose donc, compte tenu de la proposition faite que votre prix est packagé et comprend les frais de notaire etc. Le prix d'un package est d'environ 10% ce qui équivaut à un appartement ayant une valeur réelle de 135 000 € soit avec des loyers de 630 € un rendement de 5.60% ! Il va falloir trouver les locataires à ce tarif !

Que dire de la revente avec une plus value de 35 000 € soit + 1.55% par an ?

N'oublions pas les taxes foncières, les frais de gestion et de copro soit 150 € par mois

BILAN :
Apport : Assurance vie = 40 000 €
Coût mensuel x 180 mois :
Prêt : 536 € (total 96480 €)
+versements mensuels sur assurance vie 365 € (65 700 €)
+Charges : 150 x 180 = 27 000 € soit 30 295 ( avec revalo à 1.50%) = 168 / mois
- Loyers perçus : 630 x 180 = 113 400 ou 127 240 (avec revalo de 1.5%/an) = 707 €
= 362 € par mois
Le taux de rendement moyen (mais je ne crois pas aux montants des loyers et de la revente) avec un apport de 40 000 € des versements mensuels de 362 € et un capital final de 170 000 € est de 4.33%.
Ah ! j'oubliais la réduction d'impôt car quand on parle de loi scellier il s'agit de réaliser en plus un gain d'impôt. Avec 2 parts et 2000 € de revenus il n'y en a pas !!!

Moralité : vous feriez mieux de faire un contrat d'assurance vie sans risque locatif ou si vous voulez vraiment investir dans l'immobilier, achetez de l'ancien.

Fuyez la proposition qui vous est faite par soit un bonimenteur (vous pouvez enlever le i de bonimenteur...) soit par un ignorant.

Je n'ai pas pris la peine de faire l'étude en amortissable ce serait une perte de temps

 

[betty832]

Merci d'avoir pris le temps de me repondre.
J'ai pu comprendre beaucoup de choses à travers vos réponses.

Je vais plutôt me tourner vers la recherche d'un bien ancien.

 

[betty832]

Je viens de relire vos réponses car tout cela me tracasse. En effet, j'apporte une petite précision. Il s'agit de 2000€ d'impots à payer et non de revenus mensuels.

Vous me dites que le pret in fine n'est pas interessant au vu de notre situation mais je ne comprends pas pourquoi.
Je dois certainement faire une erreur dans mon raisonnement. En effet, selon mes calculs, le pret in fine permet d'emprunter moins longtemps avec des mensualités moins importantes. Est ce erroné?
J'ai du mal à suivre tous vos calculs

Quel serait l'avantage d'acheter dans l'ancien plutot que dans le neuf?
L'achat d'un bien aux alentours de 100000€ serait-il plus adapté? Pret amortissable ou in fine?

Merci d'avance

 

[babas]

vous ne payez que 2000€ d'impot, donc le prix est disproportionné par rapport à vos impots, mais le problème principal n'est pas là, on n'achéte pas seulement pour baisser ses impots. Un petit lmnp bouvard avec moitié de budget ferait largement l'affaire de ce point de vue !
christianr a bien expliqué la situation.
a 1ère vue, le in fine semble idéal, mais c'est intéréssant uniquement pour ceux ayant déjà des revenus fonciers (ce qui n'est pas votre cas), qui sont sur les plus hautes tranches (ce qui n'est encore pas votre cas) et surtout qui ont un capital important à placer dont ils sont SURS de ne pas avoir besoin pendant 15 ans (est-ce votre cas ?)
donc le in fine n'a rien d'intéréssant pour vous, effectivement le remboursement est plus faible, mais comme vous devez abondé votre contrat d'AV comme l'a expliqué christianr (365€+536€=1000€/mois, comme en amortissable), au final ça revient quasi au même !
ensuite, je ne connais pas le marché local, mais 650€ pour un T2, c'est le prix sur lille, donc il faut que le coin soit super dynamique pour arriver à le louer tout le temps.
enfin l'ancien va vous permettre d'avoir une renta finale bien supérieure, même sans baisser vos impots...

 

[IMEI]

Car un montage investissement locatif doit être rentable de manière naturelle, sans intervention de l'état. La déduction d'impôts doit être un bonus, pas l'objectif principal. Sinon vous ne faites que donner votre argent d'impôts au promoteur/commercial/gérant (des rapaces) au lieu de le donner à l'état (écoles, routes, hôpitaux), et en plus vous fragilisez votre situation avec un investissement qui peut tourner au cauchemar.