Avenir de l'immobilier défiscalisé

[investNancy]

Ce sujet est destiné à mutualiser les expériences et échanger sur l'hécatombe pour ne pas dire la purge qui a commencé dans le secteur des gestionnaires de l'immobilier défiscalisé.
Commençons par la société LVR bien connue sur ce forum
Le village gaulois ayant résisté, le résultat est là :
justice est faite, l'administrateur devant la situation catastrophique de la société LVR a décidé de résilier les baux et de libérer les propriétaires des résidences qui étaient devenues otages de ce gestionnaire qui ne payait plus depuis un an pour les mieux lotis et depuis plueiurs années pour d'autres.
Rappel des faits : courrier de proposition de baisse des loyers : janvier 2008, procédure immédiatement mise en oeuvre par les propriétaires des Balcons du Soleil à Orcières ; remise du dossier aux avocats mars-avril 2008; diverses manoeuvres dont nous vous avons tenus au courant ci même.
Septembre : dépôt de bilan à DIgne au lieu de liquidation
Octobre 2008 : liquidation et résiliation des baux par un administrateur qui a fait son boulot sérieusement et honnêtement.
CONCLUSION : ne pas se laisser faire, ne pas desespérer, trouver des bons avocats, ne pas desespérer de la justice.
Plusieurs solutions possibles vis à vis du fisc à trouver d'ici septembre 2009. Certains ont déjà resigné avec une baisse de 30 à 50 % y compris avec des sociétés qui sont en train de couler malgré les présentations qu'elles ont faites gober aux proprios. Comme quoi l'expérience ne sert à rien. On risque d'en entendre reparler.
Prochain sur la liste à être liquidé (mais le patron ne risque rien il a tout mis de côté) ? Devinez ? mais si mais si on en a déjà parlé dans ce forum et sur les radios...... Voilà c'est ça, c'est lui !

 

[stunt38]

on dirait que les choses avance, c'est une bonne chose.

comme quoi en persévérant on obtient des résultats, et ces mêmes résultats pourront servir à d'autres.


personnelement, j'espère que la purge, pour te citer, des "pros" du secteur du patrimoine et de l'immobilier serve à tirer des leçons claires et utiles pour l'avenir.

ça ne fera pas de mal à la profession qui contient malheureusement plus de vendeurs que dans toutes les grandes surfaces du territoire...

les pommes pourries tomberont d'elles même, ne restera que les bons fruits, du moins je l'espère...

 

[puystvincent]

bjr
certes , la liberation des proprio des baux LVR est une bonne nouvelle, c est deja ça de fait
par contre, je suis moins optimiste que vous sur la suite...
qui va reprendre la residence, dans quelles conditions?
si pas de repreneur en septembre 2009= retour a la case "remboursment des avantages fiscaux, etc..)
en attendant de trouver le repreneur, qui gère la residence? chauffage/entretien courant, eau chaude/ascenseurs..; les charges "dites locatives" redeviennent des charges pour le proprio
le credit souscrit pour acheter ce produit "exceptionnel", credit qui devait etre couvert par les loyers, continue lui aussi a courir

etc..

bref, si LVR est evincé, c est tres bien, mais le combat continue, les gestionnaires sont tous en difficultés, la conjoncture ne nous aide pas ..

Merci Mme Demessine, joli produit/bombe a retardement que votre loi pour la Revitalisation Rurale
certains proprio risquent d etre en grande difficulté, pour une residence secondaire/vendre sa residence principale.....

nous tendons le dos, et serrons les fesses.....

 

[investNancy]

bjr
certes , la liberation des proprio des baux LVR est une bonne nouvelle, c est deja ça de fait

"ne pas mettre la charrue avant les baux" : rien n'était possible sans ça. C'est la leçon principale que j'ai apprise sur ce forum dès 2006.
Merci aux pros qui m'ont expliqué ce qu'était un bail commercial
par contre, je suis moins optimiste que vous sur la suite...
qui va reprendre la residence, dans quelles conditions?
si pas de repreneur en septembre 2009= retour a la case "remboursment des avantages fiscaux, etc..)
en attendant de trouver le repreneur, qui gère la residence? chauffage/entretien courant, eau chaude/ascenseurs..; les charges "dites locatives" redeviennent des charges pour le proprio

Nous avions tout préparé avant avec notre syndic mais rien n'était exécutable sans les baux (accès à la résidence, clés, abonnement edf, etc...). Notre conseil syndical s'est souvent empoigné mais a toujours avancé solidairement. Les copropriétaires sont mobilisés et présents aux AG (plus de 80% de présents ou représentés en mars dernier). Notre syndic est d'une efficacité professionnelle qui a permis de mettre les solutions en oeuvre dès la récupération des baux avec possibilité d'exploitation dès cette saison si nous le souhaitons.
Pour le reste : le statut de la résidence : aucun gestionnaire sérieux ne peut reprendre les baux sans une baisse de30 à 60 % selon les résidences cr les loyers avaient été surestimés volontairement pour "vendre" du 5 à 8 % il ya quelques années !! L'astuce reposant sur la récupération de la défisc du client au bout de quelques mois par vente des baux ou resignature avec baisse. Les pros le disent à chaque demande de reprise d'une résidence.
Faut il resigner (perdre l'équivalent de la défisc si ce n'est plus en loyers + aucune garantie d'être payé car la purge en est au commencement et la rubrique recherche proprios va s'allonger + être contraint de payer des charges par le gestionnaire comme cela a déjà été imposé ailleurs+ indemnités d'éviction + ......)?
Aucune assurance ne peut garantir (nous avons cherché) un paiement des loyers sur la durée du bail. La seule solution serait d'être payé en totalité dès la signature du bail (ce qui permettrait de rembourser avec anticipation une partie du crédit mais c'est selon la situation de chacun). Vu la crise actuelle on peut rêver.
Il faut savoir que le fisc vous attend au coin pour vous aligner si vous n'avez pas touché assez de loyers durant le bail et que le gestionnaire en profite pour faire un chantage à la participation aux charges de rénovation et à la baisse avec signature pour 9 ans à nouveau (juste avant la sortie de bail vers les 8 ans comme cela se passe pour certains zrr dont c'est la sortie).

si LVR est evincé, c est tres bien, mais le combat continue, les gestionnaires sont tous en difficultés, la conjoncture ne nous aide pas ..
je vous rejoins mais le salut ne peut venir que de vous même ou alors laissez leur dès maintenant la résidence en signat un acte de vente pour l'euro symbolique. Réunissez vous, pesez le pour et le contre, faites vos calculs à court et à long terme, et choisissez. Les efforts faits maintenant permettent juste de limiter la casse pas de gagner des sous !
Avez vous les mails ou coordonnées des autres copros ? Avez vous un syndic fiable ? AVez vous eu une AG ?

Certaines associations ou résidences souhaitent venir nous rencontrer pour échanger ensemble le vendredi 31/10/2008 à Orcières Merlette. Vous êtes le bienvenu puisque une résidence Pra Palier est voisine gérée par ML est voisine vous pourrez voir l'état de délabrement d'une ZRR qui a moins de 3 ans !! Nous comptons interpellez le maire sur sa responsabilité dans cette situation. Si vous êtes intéressés, merci de nous prévenir pour que l'on organise une table ronde en marge de notre ag en début d'aprés midi. Nous avons trouvé des solutions qui ne sont pas miraculeuses mais qui ont le mérite d'être fiables et opérationnelles pour réduire les pertes car c'est une affaire à pertes le ZRR !!! Si la conjoncture évolue dans quelques années nous serons en position de rebondir. Il existe donc des solutions alternatives et des actions à mener notamment pour vous mais il vaut mieux en discuter de vive voix car trop compliqué par mail ou téléphone.
Courage et prenez les devants

 

[melissa83]

J'ai lu dans blog que le gouvernement Marocain, allait mettre en place notre concept de résidence hoteliere en attirant les petits investisseurs par des défiscalisations ? et que certains de nos champions nationaux dans ce domaine vont traverser la Méditteranée, est ce vrai ?

 

[puystvincent]

InvestNancy
je suis bien sur la meme ligne que vous, nous avons affaire a des......"coquins"

a Puy st vincent, nous ne sommes que provisoirement "sauvés", nous ne nous faisons pas bcp d illusions sur l avenir

lorsque j essaie d anticiper, je ne vois rien de bien favorable, malgré notre mobilisation/association/alertes aux pouvoirs publics, etc..

la seule nouvelle reconfortante,c est que nous sommes nombreux, soudés, et que nous tentons tous de nous defendre avec toute energie du "desespoir"
mais je crains que Demessine soit le nouveau Timeshare...
apres avoir envisagé uun investissement plaisir+comlement de revenus, nous en sommes a compter les agios bancaires en absence de loyers, et envisager le cout futur d une reprise en pleine proprieté...ça fait peur

je ne pourrais etre present a votre reunion, c est fort dommage j aurais eu plaisir a mettre un visage sur tous ces pseudos,

cordialement

 

[investNancy]

vous avez la chance d'être soudés et de vous connaître. C'est une force. Certains sont totalement isolés et voient leur apparement loué sans toucher les loyers depuis plusieurs années.
Quant aux visages il n'y a pas de problème d'autres réunions seront organisées sur Paris si possible pour poursuivre les actions vers les politiques qui ne se bougent toujours pas.
La pétition arrive à 1000 signataires. Nous sommes plusieurs milliers de familles concernées mais elle va être envoyée courant novembre.
Certains calculs sont à faire : comparez ce que l'on risque ou perd en sortant du zrr et en changeant de statut (ZRR vers LMNP par exemple) avec repartir pour 9 ans sous la coupe d'un gestionnaire. La perte de loyers aprés signature avec baisse est égale à la défiscalisation donc la défisc est de toute façon perdue. Le problème c'est de ne pas repayer une deuxième fois par manque de garantie et défaillance du gestionnaire (9 ans c'est long). Surtout si vous voulez vendre dans quelques années ou si par malheur ce seraient vos héritiers qui souhaiteraient sortir de la copro (le cas existe actuellement de quelqu'un qui a hérité de son frère et qui ne peut pas vendre à cause du gestionnaire).
Notre liberté vaut mieux que leur magouilles et qu'une défiscalisation

 

[investNancy]

J'ai lu dans blog que le gouvernement Marocain, allait mettre en place notre concept de résidence hoteliere en attirant les petits investisseurs par des défiscalisations ? et que certains de nos champions nationaux dans ce domaine vont traverser la Méditterannée, est ce vrai ?

cela fait déjà des années qu'ils se sont installés là bas. Fin des années 90, ils y ont transféré l'arnaque du timeshare car ça ne prenait plus en Europe (à ce propos la commission européenne vient de voter un texte mettant fin à ces magouilles du timeshare en partie). Des escrocs recherchés par la police espagnole ou française se sont réfugiés en Tunisie et au Maroc. Maintenant que le timeshare est aussi connu dans ces pays, ils se sont mis aux résidences de tourisme payés par des investisseurs particuliers; Certains gestionnaires cités dans ce forum et qui risquent de mettre la clé sous la porte dans quelques semaines y sont déjà et ont pignon sur rue. Il y en a un notamment cité ici qui ne paye plus les proprios depuis plusieurs mois.
En Espagne c'est une catastrophe, en France ça commence ainsi qu'au Maroc.
Donc ne pas se précipiter lorsque le temps est orageux attendre qu'il se stabilise pour y voir clair. Les fruits pourris vont tomber.