Bonjour,
Les lecteurs du forum connaissent maintenant pour la plupart les recommandations du HCSF qui deviennent "réglementaires" au mois de janvier 2022.
Or il existe une autre recommandation qui, si elle n'est pas pour l'instant destinée à s'appliquer à l'hexagone, commence à poindre le bout de son nez dans les banques.
Certes la mesure s'appliquait déjà dans certaines banques mais elle commence à se généraliser.
Le rapport LTV ou rapport Loan to Value
En Français: le rapport entre le prêt immobilier et la valeur du bien.
En décembre 2020 le Luxembourg a fait passer au journal officiel une réglementation relative à l'exposition des ménages aux emprunts immobiliers etc etc... (voir document joint)
En juin 2021, le HCSF, du fait des accords de réciprocité entre nos deux pays, faisant donc une recommandation aux banques françaises exerçant une activité de prêts immobiliers au Luxembourg.
et depuis quelques temps, mes interlocuteurs en banque m'expliquent qu'ils doivent veiller au LTV pour les dossiers de demande de prêt.
Certaines banques désormais refusent de financer sans l'apport de tout les frais annexes au prix de vente et d'autres m'indiquent que pour l'instant 110% c'est la limite maxi mais que pour 2022 on vise à passer à 100% maxi.
Donc nous avons d'un côté les 35 % et maxi 25 ans du HCSF et de l'autre ce fameux LTV qui entre dans le langage des conseillers bancaires.
Pire encore: si des travaux sont prévus au dossier par exemple pour 20% de la valeur du bien, le rapport LTV s'aggrave et sort du cadre car la valeur du bien est celle indiquée sur le compromis et non pas celle indiquée augmentée du montant des travaux...
Là cela devient un peu compliqué à suivre....
Vous achetez un bien 200.000 € avec apport de tout les frais annexes mais....... vous souhaitez faire 30.000 € de travaux.
Et bien vous ne devriez emprunter que 220.000 € et donc remettre en apport 10.000 € supplémentaires.
Pour information: Il y a déjà des banques qui refusent les dossiers des courtiers si le montant du prêt dépasse le prix de vente du bien.
J'ai fait récemment rectifier le compromis d'un client pour passer le prix de vente avec honoraires agence à charge du vendeur au lieu de charge acquéreur pour rester dans les normes exigées, mon clients n'ayant "que" les frais d'acte notarié, de garantie et frais de dossier en apport...
Et comment expliquer que le client, même s'il peut mettre les 10.000 € supplémentaires, souhaite les garder en épargne de précaution au cas ou...
Alors, certes, au niveau national il y aura toujours quelques banques qui feront fi de ce rapport LTV qui, dans les faits, n'est pas encore en recommandation du HCSF mais à voir comment évolue le système je me pose la question de savoir si un jour peut être...
Cdt
Les lecteurs du forum connaissent maintenant pour la plupart les recommandations du HCSF qui deviennent "réglementaires" au mois de janvier 2022.
Or il existe une autre recommandation qui, si elle n'est pas pour l'instant destinée à s'appliquer à l'hexagone, commence à poindre le bout de son nez dans les banques.
Certes la mesure s'appliquait déjà dans certaines banques mais elle commence à se généraliser.
Le rapport LTV ou rapport Loan to Value
En Français: le rapport entre le prêt immobilier et la valeur du bien.
En décembre 2020 le Luxembourg a fait passer au journal officiel une réglementation relative à l'exposition des ménages aux emprunts immobiliers etc etc... (voir document joint)
En juin 2021, le HCSF, du fait des accords de réciprocité entre nos deux pays, faisant donc une recommandation aux banques françaises exerçant une activité de prêts immobiliers au Luxembourg.
et depuis quelques temps, mes interlocuteurs en banque m'expliquent qu'ils doivent veiller au LTV pour les dossiers de demande de prêt.
Certaines banques désormais refusent de financer sans l'apport de tout les frais annexes au prix de vente et d'autres m'indiquent que pour l'instant 110% c'est la limite maxi mais que pour 2022 on vise à passer à 100% maxi.
Donc nous avons d'un côté les 35 % et maxi 25 ans du HCSF et de l'autre ce fameux LTV qui entre dans le langage des conseillers bancaires.
Pire encore: si des travaux sont prévus au dossier par exemple pour 20% de la valeur du bien, le rapport LTV s'aggrave et sort du cadre car la valeur du bien est celle indiquée sur le compromis et non pas celle indiquée augmentée du montant des travaux...
Là cela devient un peu compliqué à suivre....
Vous achetez un bien 200.000 € avec apport de tout les frais annexes mais....... vous souhaitez faire 30.000 € de travaux.
Et bien vous ne devriez emprunter que 220.000 € et donc remettre en apport 10.000 € supplémentaires.
Pour information: Il y a déjà des banques qui refusent les dossiers des courtiers si le montant du prêt dépasse le prix de vente du bien.
J'ai fait récemment rectifier le compromis d'un client pour passer le prix de vente avec honoraires agence à charge du vendeur au lieu de charge acquéreur pour rester dans les normes exigées, mon clients n'ayant "que" les frais d'acte notarié, de garantie et frais de dossier en apport...
Et comment expliquer que le client, même s'il peut mettre les 10.000 € supplémentaires, souhaite les garder en épargne de précaution au cas ou...
Alors, certes, au niveau national il y aura toujours quelques banques qui feront fi de ce rapport LTV qui, dans les faits, n'est pas encore en recommandation du HCSF mais à voir comment évolue le système je me pose la question de savoir si un jour peut être...
Cdt
