Amortissement direct VEFA

[Aristide]

Bonjour,

Pour procéder à "l'amortissement immédiat" il est nécessaire que, côté banque, deux conditions soient respectées :
1) - Bien vouloir le faire
2) - Pouvoir le faire; c'est à dire avoir un système d'information qui le permet.

Dans ce dernier cas il faut aussi savoir que, suivant les banques, il y a trois façons de calculer les échéances et de bâtir le tableau d'amortissement définitif.

A toutes fins utiles :

« Intérêts intercalaires – Différé interne – Différé externe – Amortissement immédiat –Ajustement d’intérêts normaux »
http://www.cbanque.com/forum/showpost.php?p=83937&postcount=1

Cdt

 

[svprets]

Vos réponses sont pertinentes et sont susceptibles de modérer ma perception de la situation, et je vous en remercie. Moyennant quoi il va falloir négocier et convaincre le prêteur que d’une part, il est dans l’intérêt de l’emprunteur, au vu de sa situation actuelle, d’anticiper l’amortissement, et d’autre part que la probabilité qu’il se matérialise un risque pour lui est très faible.

Honnêtement à part être foutue dehors par ses géniteurs (ce qui peut hélas toujours arriver), il n’y a pas d’autres arguments pour justifier d’un refus. Car même de repousser la date de livraison n’est pas en défaveur d’un amortissement direct, dès lors que cela n’affecte pas la solvabilité de l’emprunteur.

Comme je vous le précisais, il est fort probable que les prêteurs s'inquiètent d'importants décalages dans les engagements de date de livraison...
Au reste, comme l'a précisé Aristide, certains prêteurs ne savent pas faire "autrement" quand d'autres "contraignent" l'emprunteur, pendant la période de déblocages successifs, à régler intérêts et amortissement à raison du capital débloqué...

 

[hargneux]

Très peu d'établissement pratique ce type d'amortissement, de mémoire quelques caisses de Crédit Agricole et le Crédit du Nord (du moins avant son absorption)
Ce type de demande est "peanuts" et les banques n'ont pas jugés bon de dépenser des investissements lourds pour une demande quasi inexistante.

 

[Vodkatonik]

Avec l’augmentation des taux, le coût des intérêts intercalaires augmente en proportion. Il peut devenir très important, surtout évidemment en fin de déblocage, en particulier si le chantier se prolonge à ce moment-là. Dans le cas d’espèce qui me préoccupe, ce montant va atteindre les deux tiers de la mensualité prévue. Dans ces conditions l’intérêt de l’emprunteur d’amortir immédiatement le prêt, dans la situation qui est la sienne, coule de source.

 

[Aristide]

Nous comprenons fort bien l'objectif de votre demande.

Mais, ainsi qu'expliqué ci-dessus, sauf si cette option est prévue dans l'offre/contrat de prêt accepté - auquel cas la question ne se poserait même pas - vous ne pouvez pas obliger une banque à utiliser cette technique; à fortiori si son système d'information n'y est pas adapté.

Cdt

 

[moietmoi]

Dans ces conditions l’intérêt de l’emprunteur d’amortir immédiatement le prêt, dans la situation qui est la sienne, coule de source

Et l'intérêt de l'autre partie ayant signé le contrat.?
Quels arguments pourriez vous avoir pour que la banque y trouve son compte? Panoplie d'assurances et cartes diverses?
Ouverture de compte de toute la famille?..
Souscription de l'assurance vie maison?

 

[Damienn]

Avec l’augmentation des taux, le coût des intérêts intercalaires augmente en proportion. Il peut devenir très important, surtout évidemment en fin de déblocage, en particulier si le chantier se prolonge à ce moment-là. Dans le cas d’espèce qui me préoccupe, ce montant va atteindre les deux tiers de la mensualité prévue. Dans ces conditions l’intérêt de l’emprunteur d’amortir immédiatement le prêt, dans la situation qui est la sienne, coule de source.

Bonjour,
Oui, vous avez raison, c'est évident.
Mais les intérêts intercalaires rapportent au prêteur. Pourquoi y renoncerait il?
Je ne suis pas pro et n'ai pas beaucoup d'expérience mais j'avais été étonné que le CA nous propose d'emblée 3 ans de différé pour un achat +travaux dans l'ancien. C'était l'époque où les taux étaient à 1% et où on obtenait facilement des avantages (assurance groupe moins chère, pas d'ira, frais de dossier 250e je crois que le gain pour eux était essentiellement là

 

[Damienn]

Et comme l'écrit @moietmoi on avait tout de suite dit qu'on voulait prendre l'assurance habitation chez eux.
On y avait déjà toute l'épargne depuis un précédent emprunt.

 

[Vodkatonik]

La banque pourrait y renoncer au motif de chercher à pérenniser une relation commerciale. Au motif également, dans le cadre de la gestion d’un risque quasi nul, qu’il est un privilège absolument exorbitant que de pouvoir prêter à intérêt et sans le moindre amortissement en capital, un argent dont la banque ne dispose pas elle-même, puisque faisant l’objet d’une pure création monétaire... Mais voilà qui nous emmènerait trop loin sans doute.

 

[Aristide]

Bonjour,,

un argent dont la banque ne dispose pas elle-même, puisque faisant l’objet d’une pure création monétaire...

Ceci n'est pas un argument.

D'une part votre interlocuteur risque fort de vous regarder avec des yeux interrogatifs.

Mais, d'autre part, même si cette indication est vraie à l'instant "t" de la mise à disposition des fonds est exacte elle ne l'est plus ensuite.
Car au moment du paiement cette création de monnaie secondaire dite "monnaie de banque" devra, à un moment ou à un autre, se concrétiser par un transfert de trésorerie en monnaie réelle c'est à dire "en "euros BCE".
Ce sera immédiat si le vendeur est client d'une autre banque; les euros qui lui seront virés devront bien être des euros BCE.

Si le vendeur est client de la banque prêteuse, dans un premier temps le paiement se fera par un simple jeu d'écritures internes; donc au moyen de cette " monnaie de banque".
Mais, à un moment ou à un autre, quand le vendeur utilisera lui même les fonds provenant sa vente et du crédit qui l'a financée, de la même façon il faudra bien recourir à la vraie monnaie en euros BCE.

D'ailleurs si votre affirmation était exacte quelle serait l'utililé pour les banques de devoir :
+ Emprunter à moyen/long teme (ex obligations) sur les marchés financiers,
+ A court terme sur le marché monétaire,
+ Très court terme à la BCE (refinancement principal sur 7 jours et refinancement marginal sur 1 jour) ?

Mais voilà qui nous emmènerait trop loin sans doute.

Inutile; argument irrecevable.

Cdt