aide pour choisir la meilleure offre

[Aristide]

Bonjour,

Nous venons d'avoir le même type de proposition de prêts lissés à La Poste, l'offre est en pièce jointe.
Le calcul du PH Liberté a l'air cohérent mais je ne comprends pas le mode de calcul du PH Sérénité Plus (zone rouge sur le fichier joint).
Quelqu'un aurait-il une idée ?

Bonjour,

Donnez moi un peu de temps; je vais essayer de voir.
Cordialement

 

[Zero]

Bonjour,

Donnez moi un peu de temps; je vais essayer de voir.
Cordialement

Bien-sûr !

A noter qu'en l'état, ce montage nous ferait gagner 5000€ sur le coût total du projet, et environ 20€/mois.
Enfin cela reste à confirmer.

 

[Aristide]

bonjour

cout de la maison : 202000
apport personnel : 16000 ( pour les frais de notaire)

la poste nous propose 2 offres :

1 ère offre

PH liberté 202000
Taux : 4.30
Durée : 300 mois
Mensualités hors assurance : 1099,97
Mensualités avec assurance : 1154,68 ( assurés a 60 et 70% )
Estimation frais de garantie : 1816
Estimation frais de notaire 14582
Total intérêts uniquement : 127991
Total intérêts, frais de dossier et assurance ADI ET APE : 144404
Endettement : 31%

la 2 em offre : (divisé en 2 crédits)

PH Liberté : 90000
Taux : 4.00
durée : 180 mois
Mensualités hors assurance : 665.72
Mensualités avec assurance : 690.10 (assurés a 60 et 70% )
+
PH Sérénité plus : 112000
Taux : 4.30
Durée : 120 mois ( il y a une ligne 119 et une autre 1 ) je comprend pas.

Bonjour,

Je reviens sur vos offres pour vous montrer l'intérêt du montage avec des échéances lissées et des prêts "gigognes" (prêts "emboîtés")

L'offre N° 1 de 202.000€ à 4,30% sur 300 mois - échéance 1.154,68€ assurances comprises , donnerait les résultats suivants :

=> Intérêts = 127992,22€
=> Assurances = 16.413,00€
=> Garantie = 1.816,00€

=> Coût Crédit = 146.221,22€

=> Coût du projet à crédit = 362.803,22€ (ce que vous aura coûté votre maison dans 25 ans quand vous aurez fini de rembourser vos prêts)

=> Taux Effectif Global = 4,8660%


Pour l'offre N° 2 avec 2 prêts emboîtés, comme je ne connais pas la hiérarchie des taux qui vous a été proposée, en me basant sur ce que vous avez indiqué soit

=> Liberté 180 mois = 4,00%
=> Liberté 300 mois = 4,30%

J'ai pris pour hypothèse le hiérarchie suivante :
=> De 60 mois à 244 mois = 4,00%
=> De 245 mois à 300 mois = 4,30%
Cette hypothèse serait éventuellement à corriger

Pour comparer des choses comparables, j'ai aussi considéré que l'échéance assurances comprises est de 1.154,68€ donc strictement identique à celle de l'offre N°1

Partant de là les résultats d'un montage optimisé avec des prêts "gigognes" donneraient les résultats suivants :

=> Prêt N° 1 = 72.708€ - 144 mois - 4%
=> Prêt N° 2 =129.262€ - 294 mois - 4,30%

=> Echéances
de 1 à 144 mois = 636,57 + 463,41 + 54,70 (Ass) =1.154,68€
de 145 à 293 mois = 1.197,67 + 35,01 (Ass) = 1.154,68€
le 294ème mois = 307,16 + 35,01 (Ass) = 342,17€

=> Intérêts = 125.535,11€
=> Assurances = 13.128,30€
=> Garantie = 2.016,00€

=> Coût Crédit = 138.679,41€

=> Coût du projet à crédit = 355.261,41€ (ce que vous aura coûté votre maison dans 294 mois (et non plus 300 mois) quand vous aurez fini de rembourser vos prêts)

=> Taux Effectif Global = 4,7579%%

=> Economies réalisées
- Coût total crédit offre N° 1 – Offre N°2 = 146.221,22€ - 138.679,41€ = 7.541,81€
- Coût projet à crédit offre N° 1 – Offre N° 2 = 362.803,22€ - 355.261,41€ = 7.541,81€
- Taux Effectif Global Offre N° 1 – Offre N° 2 = 4,8660% - 4,7579%% = 0,1081%

Vous voyez donc bien l’intérêt des échéances lissées avec un montage en « prêts gigognes ».
Même si les hypothèses prises au niveau de la hiérarchie des taux ne sont pas exactes, il reste fort probable qu’avec la vraie grille des taux vous resteriez encore largement gagnants.

A vous de voir avec votre banque

Cordialement,

 

[bougrache]

bonsoir,

Dans l offre n°1
Pour moi le cout total du credit (total interets+frais dossier+assurances ADI et APE) est de 144.404,00€ (indiqué sur mon offre )
donc 202.000 + 144.404,00€ = 346.404,00€ + 1816€ de garantie = 348.220€
non ?

 

[Aristide]

bonsoir,

Dans l offre n°1
Pour moi le cout total du credit (total interets+frais dossier+assurances ADI et APE) est de 144.404,00€ (indiqué sur mon offre )
donc 202.000 + 144.404,00€ = 346.404,00€ + 1816€ de garantie = 348.220€
non ?

Bonjour,

Dans le coût du crédit on ne compte pas le capital emprunté.
Le capital est une somme que l'on vous a prêtée; il est donc normal que vous la remboursiez.
Ce n'est donc pas un coût
Par contre ce que vous payez en plus c'est à dire les intérêts, les assurances et les frais de garantie, oui, ces élément représentent un coût.

Dans mon calcul ci-dessus je trouve donc un coût total du crédit de :
=> Coût Crédit = 146.221,22€

Si je reprends les éléments de votre banque que vous indiquez ci-dessus cela fait :
=> 144.404,00€ + 1816€ = 146.220,00€

La différence de 1,22€ est donc insignifiante et explicable par des diférences dans les méthodes d'arrondis dans les calculs.

Cordialement,

 

[Aristide]

Bien-sûr !

A noter qu'en l'état, ce montage nous ferait gagner 5000€ sur le coût total du projet, et environ 20€/mois.
Enfin cela reste à confirmer.

Bonjour,

Ainsi que convenu j’ai regardé la simulation de prêts à échéances lissées avec un montage en prêts « gigognes » (prêts « emboîtés ») de votre banque et l’ai analysée en profondeur.

J’ai procédé ainsi dans l’objectif de vous donner une information maximale mes également afin que cela serve d’exemple à tous les autres intervenants sur ce forum.

Pour ce faire j’ai procédé comme suit :

1) – Simulation de prêt classique de 213.911€ (qui correspond à votre besoin) – 240 mois – 4,10% - Assurances à 0,2501% - Echéance cible = 1.376,88€ assurances comprises (hypothèse N°1)

2) - Reconstitution de votre montage à échéances lissées (hypothèse N°2)
=> Prêt de 80.000€ - 120 mois – 3,70%
=> Prêt en 3 paliers – 133.911€ - 240 mois - 4,10%
=> Assurances à 0,2501%

3) – Optimisation de votre montage à échéances lissées (= hypothèse N° 2 ci-dessus) avec ma propre méthode (hypothèse N°3)

Pour ce faire, ne connaissant pas la hiérarchie réelle des taux qui vous sont proposés par votre banque, en me basant sut les taux/durées ci-dessus, j’ai pris les hypothèse suivantes :

De 60 mois à 120 mois = 3,70%
De 121 mois à 144 mois = 3,80%
De 145 mois à 180 mois = 3,90%
De 181 mois à 204 mois = 4,00%
De 205 mois à 240 mois = 4,10%

4) – Simulation avec accroissement de l’échéance cible de 1.376,88€ assurances comprises à 1.380€ (hypothèse N°4)

=> Voir détail de ces simulations dans fichier Word joint

Conclusions
1) – Avec un prêt classique – sans prêts gigognes ni échéance lissées – (Hypothèse N°1) votre coût total du crédit aurait été de 123.412,31€ et le TEG de 4,9909%.

2) – Avec la proposition de votre banque (Hypothèse N°2) que j’ai présentée sous une autre forme de façon à la rendre plus compréhensible, votre coût total du crédit aurait été de 117.685,87€ et le TEG de 4,7999%

Ce montage vous fait donc gagner 5.726,44€

Mais l’optimisation ne semble pas maximale

Sous la réserve des hypothèses prises au niveau de la hiérarchie des taux en fonction des durées qui serait donc à confirmer ou à corriger, l’hypothèse N°3 (voir fichier Word joint) donne une meilleure optimisation

3) – Avec une échéance cible toujours fixée à 1.376,88€ assurances comprises mais avec optimisation, votre coût total du crédit aurait été de 116.959,29€ et le TEG de 4,7843%

Ce montage optimisé vous fait donc gagner 726,58€ de plus

4) – Estimant que quelques euros de plus par mois au niveau de l’échéance n’était peut-être pas un problème, j’ai simulé une échéance cible accrue de 1.376,88€ à 1.380€ soit 3,12€ de plus par mois.

Votre coût total du crédit serait alors de 116.458,71€ et le TEG de 4,7841%

Ce montage optimisé vous fait donc encore gagner 500,58€ de plus

Voilà ce que je peux vous donner comme informations.

Donc à vous de voir avec votre banque si elle est en mesure de mieux optimiser sa proposition qui pourrait donc vous faire encore gagner environ 1.200€ de plus.

Cordialement,

 

[bougrache]

bonsoir

et si Zero veut revendre avant 10 ans ?

Je suis d accord pour dire qu un pret gigogne fait economiser bcp
Mais si il veut vendre avant 10 ans, il y a des interets qu il ne sont pas payer.....

mieux vaut prendre un pret classic ?

sinon on peut calculer.

 

[Aristide]

Bonjour,

Si vous revendez avant 10 ans, il y a un solde dû à rembourser.

Il ne s'agit pas d'intérêts à payer car les intérêts se calculent sur un solde dû et pour le temps où il est dû.

Ce serait du vol si les banques vous faisaient payer des intérêts sur un capital que vous leur avez remboursé.

La question que l'on peut se poser est la suivante :

- Est-ce que dans un montage en deux prêts gigognes les capitaux s'amortissent moins vite que dans le cas d'un seul prêt unique classique ?

Si la réponse était positive ce la voudrait dire qu'au moment de la vente (dans 10 ans par exemple) les capitaux dus resteraient plus importants et, donc, que les indemnités de remboursement anticipés seraient plus élevées.

Cette question m’a déjà été posée et j'avais répondu que je ferai une simulation.

Votre question me donne l’occasion de le faire.

J'aurais voulu vous joindre le fichier Excel avec cette simulation mais je ne peux le faire car il est trop lourd.
Je ne vous joins donc qu'un extrait

Attention : Cette simulation est faite sur un cas précis avec des contions seulement applicables à ce cas.

Un autre dossier avec des taux plus faibles conduirait à des amortissements plus rapides.

Inversement des taux plus élevés généreraient un ralentissement des amortissements

Quelles conclusions tirer de cette simulation ?

1) – Les 130 premiers mois l’amortissement est en fait plus rapide dans le montage lissé avec prêts gigognes que dans le prêt classique tout seul
Il en est de même du 152ème mois jusqu’à la fin du prêt

Donc pas de problème si un remboursement anticipé intervient dans ces périodes

2) – Au contraire, cet amortissement est inférieur dans le montage lissé avec prêts gigognes par rapport au prêt classique, du 131ème mois au 151ème, la différence maximale étant de 213,98€ au 144ème mois.

3) – Mais au 144ème mois la somme des intérêts payés est inférieure de 2.189,08€ dans le montage lissé par rapport au prêt unique classique.

4) – Si vous remboursiez par anticipation le 144ème mois, juste au moment où la différence de capital amorti est la plus élevée :

=> Dans le prêt classique le total des sommes déboursées serait :
+ 81.240,22€ d’intérêts payés
+ 107.048,13€ de capital déjà remboursé
+ 106.862,87€ de capital à rembourser
+ 2.190,68€ d’indemnité de remboursement anticipé (Plafond 6 mois intérêts)
Soit un total de 297.341,90€

=> Dans le montage lissé le total des sommes remboursées serait.
+ 79.051,14€ d’intérêts payés
+ 107.076,86€ de capital déjà remboursé
+ 106.834,14€ de capital à rembourser
+ 2.190,10€ d’indemnité de remboursement anticipé (Plafond 6 mois intérêts)
Soit un total de 295.152,24€

Conclusion : vous restez gagnant de 297.341,90€ - 295.152,24€ = 2.189,66€au minimum

Cordialement

 

[Zero]

Quel travail !
Merci beaucoup Aristide, je vais analyser le montage en détail.