Achat résidence principale et crédit immobilier

[arn0]

Bonjour à tous,

Je viens ici soumettre le projet immobilier que j'ai avec ma compagne.
A ce jour, nous avons formulé une offre de prix pour un bien immobilier qui nous intéresse auprès d'une agence immobilière (malheureusement).
Côté prêt nous avons fait des simulations il y a 2 mois avec notre banque pour avoir une idée du budget d'achat.
Notre objectif est maintenant de démarcher à nouveau les banques/courtiers pour valider la fiabilité économique de notre projet et préparer la signature d'un éventuel compromis de vente.

NOTRE PROFIL:
27 et 28 ans, pacsés, salariés en CDI, revenus nets mensuels 3 340€
Apport personnel (PEL, CEL, LA): 20 k€
Pas de prêts (immo, conso...) en cours. Des comptes "sains" (jamais de découverts) et environ une épargne de 500€ à 2 par mois

LE PROJET: Offre de prix sur une maison (résidence principale) à 216 k€ (affiché agence 238 k€) frais d'agence inclus.

LE FINANCEMENT
EMPLOIS:
Bien 216 k€
Notaire 15 k€
Travaux 10 k€ (variable d'ajustement)
RESSOURCES:
Apport 20 k€
Emprunt 221 k€

Hypothèse: j'ai fait une simulation avec un taux de 3.50% +0.30% assurance sur 25 ans, cela nous génère une mensualité de 1 140 € soit 34% de taux d’endettement. Est-ce complètement farfelu ?
A savoir qu'il nous reste à approfondir nos droits aux prêts PEL/CEL et les prêts 1% Logement...

Nous avons des rendez-vous avec des banques et courtiers cette semaine, donc j'attends de voir mais j'aimerais avoir vos retours sur ce projet !
Merci à vous

 

[moietmoi]

Est-ce complètement farfelu ?

bonsoir, non cela ne me semble pas farfelu;

dans les couts généraux à financer vous avez "oublié" les frais de garantie bancaire(hypothèque ou caution...) vos revenus comportent ils des primes? si elles ne sont pas récurentes, les banques risquent de ne pas les intégrer ou de les prendre en compte avec un coefficient minorant; 238 000 affiché, offre à 216, si j'étais vendeur et que j'étais prèt a négocier j'essaierai de contre proposer 222;

pour l instant, vous mettez 500 de coté chaque mois, vous avez le loyer a payer: en payant la mensualité du crédit aurez vous toujours une petite marge d'économie? (ne serait ce que pour payer la taxe foncière...)

 

[arn0]

Bonjour moietmoi,
Merci pour ton retour.

Effectivement les frais de garantie bancaire je ne me suis pas penché dessus...à approfondir

Concernant les revenus, je n'ai pas intégré les primes dans les 3 340€. Ma compagne a pourtant chaque année une prime de fin d'année, donc j'en parlerai au banquier (avec fiche de paie de décembre à l'appui), mais je ne compte pas dessus. J'ai également une petite activité d'auto entrepreneur mais je ne la compte pas...ce sera du bonus.

Niveau négociation, c'est bien l'objectif de tomber sur un accord aux alentours de 220 k€ (nous sommes partis à 211 k€ ) mais la négo s'annonce ardue avec l'agent immobilier! Et le montant des travaux sera la variable d'ajustement.

Niveau budget, nous payons actuellement 710€ de loyer. En ajoutant 500€ d'épargne ça nous fait 1210€. Donc ça laisse peu de place à l'épargne, mais nous savons que nous avons des efforts à faire sur certains postes de dépenses (vacances, alimentation), sans faire trop de sacrifices non plus...

Je vois ma banque ce soir. A suivre...

 

[Aristide]

Bonjour,

Effectivement les frais de garantie bancaire je ne me suis pas penché dessus...à approfondir

Outre les frais de négociation (agent immobilier), les frais d'acte d'acquisition (= "frais de notaire") et le frais de garanties, il convient aussi d'intégrer dans votre plan de financement :

+ Les frais de courtage
+ Les frais de dossier
+ Les parts sociales éventuelles (si réseau mutualiste)
+.....sans oublier les frais annexes tels raccords aux réseaux et frais déménagements.

Pour une première approche vous pouvez voir :

Quel prix puis-je mettre dans mon logement ? (1ére partie)
https://blog.cbanque.com/aristide/26/quel-prix-puis-je-mettre-dans-mon-logement-1ere-partie/

Quel prix puis-je mettre dans mon logement ? (2ème partie)
https://blog.cbanque.com/aristide/25/quel-prix-puis-je-mettre-dans-mon-logement-2eme-partie/

Quel prix puis-je mettre dans mon logement ? (3ème partie)
https://blog.cbanque.com/aristide/24/quel-prix-puis-je-mettre-dans-mon-logement-3eme-partie/

Quel prix puis-je mettre dans mon logement ? (4ème partie)
https://blog.cbanque.com/aristide/23/quel-prix-puis-je-mettre-dans-mon-logement-4eme-partie/

Puisque vous avez de l'épargne-logement et une possibilité de prêt employeur, avec l'objectif d'optimiser votre plan de financement et donc de réduire les coûts, je vous suggère également de vous intéresser au montage gigogne à échéances lissées.

A cette fin vous pouvez aussi voir :

Comment réduire le coût du crédit avec un montage en échéances lissées ?
https://blog.cbanque.com/aristide/8...-credit-avec-un-montage-en-echeances-lissees/

A toutes fins utiles sur les taux d'endettement :

Différents taux d’endettement
https://blog.cbanque.com/aristide/9/differents-taux-endettement/

Enfin, par rapport à votre budget, il n'est peut-être pas inutile de rappeler que suivant :

+ La zone géographique (Urbaine/rurale)
+ La nature du logement (pavillon/appartement)
+ La qualité du logement (neuf/ancien)

=> en passant du statut de locataire à celui de propriétaire la charge globale mensuelle peut se trouver augmentée de 10% à 20% du fait :

+ Assurance multi risques habitation
+ Taxe foncière
+ Éventuelle majoration Taxe habitation (surface plus grande + autre collectivité locale ?)
+ Travaux améliorations/entretien
+ Éventuels frais déplacements supplémentaires

Cdt

 

[arn0]

@Aristide: merci pour l'exhaustivité de ta réponse. Je vais me pencher sur toutes ces lectures qui m'ont l'air très intéressantes!

Ensuite, comme prévu, nous avons rencontré notre banquier historique qui nous a fait 4 propositions de prêt. Ce sont des simulations, il restera des ajustements à faire. Vous trouverez les 4 propositions en pj, banque que j'appellerai A
A noter que les taux variables sont des taux capés +1% (index Euribor 3 mois). Je me pose pas mal de questions sur les taux variables, surtout actuellement vu que les taux sont encore relativement bas. Si vous avez des éclaircissements à ce sujet, je suis preneur.

Quelques remarques sur mon banquier:
- Il conseille de conserver 1 année de mensualités en épargne, soit environ 14 k€, cela me parait assez élevé non?
- Le montant de l'apport est faible je trouve, nous avons 28 k€ d'épargne à ce jour, nous pensions apporter 20k€ environ et conserver 8 k€ d'épargne de précaution. Il nous propose seulement 14k€ d'apport, peut-être a-t-il raison...?
- Il reste à voir les prêts 1% logement, de mon côté je pense pouvoir emprunter 15 k€ qui sont considérés comme un apport par la banque. Il propose un lissage des prêts (cela rejoint ta remarque Aristide?).

Affaire à suivre je vous tiens au courant !

désolé pour la qualité j'ai du compresser à cause de la taille limite...

 

[Aristide]

Bonjour,

A noter que les taux variables sont des taux capés +1% (index Euribor 3 mois). Je me pose pas mal de questions sur les taux variables, surtout actuellement vu que les taux sont encore relativement bas. Si vous avez des éclaircissements à ce sujet, je suis preneur.

Il est vrai que les taux étant bas, sur 25/30 ans il y a plus de probabilités de les voir remonter que de continuer à descendre.

Avant de décider d'opter pour le taux révisable ( différent de variable = révisable plus sécurisé) il vous faut aussi regarder :
+ L'existence ou non d'une période de neutralisation = délai (éventuel) pendant lequel aucune révision ne s'applique pas.
+ Le seuil de déclenchement = variation minimale de l'index qui génère la révision
+ Les règles d'arrondis
+ L'incidence sur le profil d'amortissement = variation de l'échéance ou bien variation de la durée.
Dans ce dernier cas quelle est la limite maximale prévue.

=> Toujours demander plusieurs simulations à partir de divers scénarios dont un avec les hypothèses de variation d'index les plus défavorables possibles (= passage à 3,95% dès la fin de la période de neutralisation) surtout pour bien vérifier l'incidence sur l'éventuel accroissement de la durée..

Il conseille de conserver 1 année de mensualités en épargne, soit environ 14 k€, cela me parait assez élevé non?

Le montant de l'épargne de précaution dépend de diverses choses :
+ Le risque de baisse de vos ressources
+ L'éventualité d'avoir à faire face à des dépenses non prévues (panne voiture et autres)
+ Votre besoin plus ou moins important de sécurité.
=> Il y a déjà eu des échanges sur ce sujet dans ce forum; c'est à chacun de définir sa stratégie en la matière.

- Le montant de l'apport est faible je trouve, nous avons 28 k€ d'épargne à ce jour, nous pensions apporter 20k€ environ et conserver 8 k€ d'épargne de précaution. Il nous propose seulement 14k€ d'apport, peut-être a-t-il raison...?

Financièrement parlant, si le taux d'emprunt est supérieur au taux de l'épargne, la logique serait d'emprunter le moins possible et inversement.

Mais l'on retrouve la notion d'épargne de précaution car, si à cause de problèmes imprévus, vous vous trouvez dans l'obligation d'avoir recours à d'autres crédits (de consommation par exemple) à des taux beaucoup plus élevés mieux vaudrait prévoir emprunter un peu plus sur ce projet et conserver plus d'épargne.

- Il reste à voir les prêts 1% logement, de mon côté je pense pouvoir emprunter 15 k€ qui sont considérés comme un apport par la banque. Il propose un lissage des prêts (cela rejoint ta remarque Aristide?).

Ma suggestion va au-delà du simple lissage.
Ce que je préconise c'est "un montage gigogne à échéances lissées" c'est à dire - outre les prêts EL et employeurs - l'intégration d'un prêt classique court "emboîté" dans un prêt long "lisseur".

Ce prêt de durée plus courte sera à un taux moins élevé cependant que sa durée courte générera forcément moins d'intérêts mais aussi moins de primes d'assurances d'où une réduction significative des coût de crédits.

Autres remarques/suggestions :

=> Pour la bonne comparaison entre diverses offres il faut veiller à ce qu'elles soient comparables :

+ Le coût du projet physique doit être identique (Achat + travaux + frais négociation + frais acte acquisition notarié + frais annexes liés au projet)
+ Les éléments discriminants d'une banque à l'autre ne peuvent porter que sur les frais de dossier, les frais de garanties, les éventuelles parts sociales (si réseau mutualiste) plus, éventuellement les frais de courtage.
+ L'apport personnel doit être identique
+ Enfin l'échéance cible assurances comprises doit être identique.
A ce sujet je remarque que dans les simulations que vous joignez les échéances vont de 1.110€ à 1.310€ ???
Si votre banque accepte une échéance de 1.310€ qui génère 39% de taux d'endettement dans une offre (A3), pourquoi ne l'accepterait-elle pas dans les autres ?

Dans un montage à échéances lissées (simple ou gigogne) contrairement à la pratique générale, la bonne méthode est de choisir une échéance cible acceptable par les banques et, en fonction de la hiérarchie des taux pratiquée par les unes et les autres, calculer (non pas/plus une échéance puisqu'elle est fixée à priori) le plan de financement optimal de façon à obtenir la meilleures combinaison "Durées/Taux/Montants".

=> Concernant la garantie :

Votre banque prévoit une hypothèque.

A moins que le crédit qu'elle vous propose soit un Prêt à l'Accession Sociale (PAS) ou un prêt conventionné (PC) auquel cas il n'y aurait pas d'incidence, s'agissant d'une acquisition d'ancien avec travaux, dans l'hypothèse d'un prêt classique (= du secteur libre = non réglementé comme PAS/PC), un privilège de prêteur de deniers à hauteur du prix d'acquisition hors frais serait moins onéreux du fait de l'exonération de la taxe de publicité foncière de 0,715%.

Si votre apport ne permet pas de couvrir les frais annexes et les travaux, une hypothèque complémentaire serait alors nécessaire mais le coût global serait cependant moindre.

Cdt

 

[arn0]

Bonjour à tous,

Je réactive ce post car nous sommes dans une situation de signature de compromis de vente pour l'achat de notre résidence principale.
Nous traitons avec une agence immobilière qui nous a envoyé les éléments à fournir pour le compromis de vente.
Et nous nous posons quelques questions car c'est notre 1er compromis à signer:
Voici le mail envoyé par l'agence:

Bonjour ,

Dans le cadre de la rédaction du compromis, nous avons besoin des informations suivantes:

* nom, prénom, date de naissance, adresse, situation familiale

* le nom du notaire de famille; sinon nous vous proposons Maître XXXX à YYYYY

* le délai prévu pour le déménagement ( en général 3 mois à partir de la signature du compromis)

*le montant de votre apport personnel, le nom de votre banque habituelle, la durée du prêt

*un chèque de 250 € à l'attention de loralis immobilier, correspondant aux frais de rédaction du compromis et la notification de ce dernier en recommandé.

* Merci de nous communiquer également vos disponibilités au courant de la semaine prochaine pour la signature du compromis à Mulhouse, à l'agence immobilière.

Cordialement,

Nos interrogations:
- le montant de l'apport, le nom de la banque et la durée du prêt => est-ce obligatoire et pourquoi faire?
- très surpris par la somme demandée par l'agence pour rédaction du compromis ! Est ce habituel ? Je n'ai pas l'impression en demandant à notre entourage...
Nous considérons que ce n'est pas à nous de payer cette somme ou alors nous pensons la proposer en déduction du prix de la maison...Possible?
- quels sont les éléments que l'agence ou le propriétaire doit nous fournir ? (diagnostics thermiques, etc...)

Sinon nous avons lu qq sites web sérieux (pàp) concernant le compromis, avez-vous des éléments qui vous paraissent incontournables et auxquels nous devons apprêter une attention particulière?

Nous sommes novices, et c'est une agence immobilière (donc des "professionnels"), donc nous ne souhaitons pas faire d'erreurs importantes et que nous pourrions regretter !

MERCI à vous.

PS: je reviendrai vers vous concernant la suite du projet (prêt immo notamment)

 

[Aristide]

Bonjour,

- le montant de l'apport, le nom de la banque et la durée du prêt => est-ce obligatoire et pourquoi faire?

Oui, pour satisfaire aux articles L.312-15 et suivants du code de la consommation et vérifier si les clauses suspensives prévues dans votre compromis sont - ou non - réalisées.

- très surpris par la somme demandée par l'agence pour rédaction du compromis ! Est ce habituel ? Je n'ai pas l'impression en demandant à notre entourage...

Nous considérons que ce n'est pas à nous de payer cette somme ou alors nous pensons la proposer en déduction du prix de la maison...Possible?

Conseil du notaire : Faire rédiger l'avant-contrat par un professionnel

Acheteur et vendeur sont libres de le rédiger eux-mêmes sur une feuille de papier, ou à l'aide de contrats types.
Toutefois, les clauses y figurant étant d'une telle importance, le contrat définitif ne faisant en principe que les reprendre, il est recommandé d'en confier la rédaction à un professionnel (votre notaire), qui a le devoir d'informer les deux parties.

Le coût de la rédaction de l'avant-contrat est compris dans la commission de l'agent immobilier ou dans les émoluments du notaire chez qui sera signée la vente définitive.

http://www.notaires.fr/notaires/compromis-et-promesse-de-vente

- quels sont les éléments que l'agence ou le propriétaire doit nous fournir ? (diagnostics thermiques, etc...)

http://www.notaires.fr/notaires/diagnostics-immobiliers

http://www.pap.fr/conseils/achat-vente/les-diagnostics-immobiliers-pour-la-vente/a3279

Sinon nous avons lu qq sites web sérieux (pàp) concernant le compromis, avez-vous des éléments qui vous paraissent incontournables et auxquels nous devons apprêter une attention particulière?

D'abord lire ceci :

Attention à la rédaction de la condition suspensive d’obtention d’un prêt immobilier

https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...pret-immobilier.17309/post-185093#post-185093

Ensuite il est hautement souhaitable que vous demandiez l'assistance de votre propre notaire différent du notaire de votre vendeur.

Votre propre notaire vous conseillera, contrôlera tous les documents relatifs à la vente sans qu'il vous en coûte plus cher.
En effet dans ce cas les règles du notariat précisent la répartition des honoraire entre les notaires intervenants.

Cdt

 

[moietmoi]

Bonjour,

je vous conseille de faire réaliser le compromis chez un notaire; même chez VOTRE notaire; il a un devoir de conseil; donc 2 notaires l'un pour le vendeur, l autre pour l'acheteur, cela ne coute rien de plus;

surtout en ce moment , car en plus des tracasseries et papiers habituels, la loi ALUR s'applique depuis 3 semaines concernant les documents à fournir pour pouvoir rédiger un compromis;
et cette liste vient de s'allonger;

donc je pense que choisir un notaire est une bonne chose

 

[arn0]

Bonjour,
Merci Aristide pour tes réponses toujours bien argumentées et ces liens que je vais éplucher...
Et moietmoi pour ton conseil.

Je note que notre priorité est de trouver notre notaire (l'agent nous a donné un contact mais j'ai bien compris qu'il valait mieux en proposer un à soi) qui nous accompagne dans la rédaction du compromis. Cela repousse donc la signature du compromis mais vu l'investissement, il vaut mieux être prudent et prendre son temps...

Ceci règle donc la question du coût de rédaction demandé par l'agent immobilier, qui de toute façon est intégré dans sa commission (payée par le vendeur)...

Dernier point: puis-je faire un post pour demander à d'autres forumeurs un contact d'un bon notaire dans ma région (Mulhouse) ?

Merci à vous.