Bonjour,
Avec ma compagne, nous avons actuellement un appart à Paris sur lequel il nous reste 9 ans de crédit à rembourser. Le crédit représentait 66% de la valeur totale de l'appart.
Pour raison professionnelle, je vais partir à 600km. Je voudrai donc acheter une maison.
Comment faire la transition entre la vente de l'appart et l'achat de la maison?
je voudrai acheter une maison d'une valeur légèrement supérieure à l'appart. donc, est ce que je dois faire un autre crédit
Vous avez deux problèmes à résoudre
1) - Décalage dans le temps entre la perception de votre vente
2) - Décalage en valeur puisque votre prix d'acquistion est supérieur à celui de votre vente.
Pour le premier, la solution technique est le crédit relais avec soit :
+ différé de capital (différé partiel) = vous ne payez que les intérêts et les assurances
+ Différé total = vous ne payez que les assurances mais le coût du crédit est plus élevé car vos intérêts sont capitalisés et vous payez donc des intérêts sur les intérêts.
NB) - La capitalision des intérêts est prévue dans de code civil avec des conditions bien précises. il convient d'être vigilant car toutes les banques ne respectent pas ces règles.
A ce sujet vous pouvez voir :
« Intérêts intercalaires – Différé interne – Différé externe – Amortissement immédiat –Ajustement d’intérêts normaux »
https://www.moneyvox.fr/forums/posts/83937/
Mais, généralement, les banques limitent le montant du prêt relais à 70% ou 80% de la valeur vénale du bien à vendre (suivant banque -localisation...etc..)
Pour le second vous avez deux possibilités
+ Soit vous conservez vos anciens crédits et sollicitez un complément pour le solde manquant.
Il faut voir à quels taux sont vos anciens crédits et les comparer au taux de maintenant pour voir si c'est intéressant.
Cette solution présente l'avantage de ne pas avoir indemnité de remboursement anticipé à payer.
D'autre part, les frais de garantie que vous aurez à payer sur le complément ne seront calculés que sur ce supplément + quelques frais pour le transfert de grantie sur le nouvel immeuble.
L'inconvénient est que lla durée résiduelle restera inchangée d'où risque de charges élevés
+ Soit, après votre vente, vous remboursez vos crédits antérieurs plus paiement d'indemnités de remboursement anticipé (IRA) à prévoir.
Puis vous sollicitez un nouveau crédit aux conditions actuellles mais sur une durée compatible avec votre capacité de remboursement.
Prévoir nouveaux frais de garantie et nouveaux frais de dossier.
Mais sans apport l'opération ne sera pas forcément évidente.
Il faudrait pouvoir chiffrer plus précisément chaque cas de figure
Un exemple théorique va peut-être pemettre de miux comprendre;
ll vous appartiendra d'adapter la méthode à votre cas réel.Supposons
+ Une acquisition de 100 unités
+ Une vente de 90 unités
+ Un capital dû de 40 unités (CRD)
+ Prêt relais possible 80% de la valeur vénale moins le CRD soit :
=> (90 x 80%) - 40 = 32 unités
+ vous avez un besoin de 100 unités à financer; il vous faut donc trouver la différence soit 68 unités pour la seule acquisition.
Mais suivant le choix que vous ferez il faudra prévoir en plus
+ Les frais de garantie (supposons 7 unités)
+ Les frais de dossier (supposons 3 unités)
Supposons encore que vous n'avez aucun apport personnel à mettre dans l'opération.
De par ces hypothèses, votre besoin de ressources complémentaires au prêt relais devient : 68 + 7 + 3 = 78 unités.
C'est donc le montant du prêt complémentaire qu'il vous faudra solliciter.
=> Besoin = achat + frais = 100 + 7 +3 = 110 unités
=> Ressources = relais plus complémentaire = 32 + 78 = 110 unités.
Au moment de la vente = 90 unités:
=> Si choix remboursement CRD antérieur:
+ Remboursement de relais = 32 unités
+ Paiement des intérêts = 1 unité (supposons avec différé total - Si non = 0 unité si vous avez opté pour différé partiel est donc payé ces intérêts au mois le mois)
+ Remboursement du CRD = 40 unités
+ Paiement des IRA = 1 unité (supposons)
=> Solde = 90 - (32 + 1 + 40 + 1) = 16 unités
+ Avec ces 16 unités vous pouvez rembourser partiellement le prêt complémentaire de 78 unités. Mais il faut encore prévoir les IRA (supposons 1 unité)
=> Après solde des opérations vous resteriez avec un crédit de 78 - (16 - 1) = 63 unités à rembourser.
=> Si choix du transfert des encours prêts initiaux
+ Remboursement de relais = 32 unités
+ Paiement des intérêts = 1 unité (supposons avec différé total - Si non = 0 unité si vous avez opté pour différé partiel est donc payé ces intérêts au mois le mois)
=> Solde = 90 - (32 + 1) = 57 unités
=> Remboursement anticipé partiel sur prêt de 78 unités (IRA supposée = 1 unité) : 78 - (57 -1) = 22 unités
=> Transfert CRD antérieur = 40 unités
=> Après solde des opérations vous resteriez avec deux crédits de 22 + 40 = 62 unités à rembourser.
Entre les deux solutions, le transfert d'encours vous permet de réduire de 1 unité l'encours de crédit; ce montant correspond aux IRA que ce transfert vous fait éviter.
(mais ca va être dur pour les 33% d'endettement)?
Ce taux n'est qu'indicatif et chaque banque a sa propre façon de le calculer.
A ce sujet vous pouvez voir :
« Différents taux d’endettement »
https://www.moneyvox.fr/forums/posts/73030/
Est ce que je peux modifier mon crédit initial (sachant qu'on l'a pris à 2).
Non
Je vous suggère de vous rapprocher de votre banque pour étudier plus précisément la faisabilité de votre opération
Cordialement,
