Ou trouver un gestionnaire en patrimoine

[moietmoi]

Primo, rien ne garantit qu'en souscrivant à la solution du prescripteur de produit, le résultat ne soit pas semblable

Tout à exact, et dans ce cas, sauf il y a faute manifeste, l'acquéreur ne peut pas se retourner contre le vendeur, alors que si c'était un conseil, le conseillé ruiné pourrait se retourner contre le conseiller (conseilleur) qui aurait prodigué de mauvais conseils;
Voilà pourquoi il n'y a pas de conseillers indépendants: un bilan patrimonial et une ébauche de 3 solutions pourraient se facturer 500/600 euros,(plus ,bien sûr sur des gros patrimoines) alors que les risques encourus sur une opération se compte en dizaines de milliers d'euros;

voilà Madame, pourquoi votre fille est muette et ne peut trouver de vrai CGP I

Tout le monde sait (ou devrait savoir !) que dans ces opérations les prix sont surcotés

je ne comprends pas du tout ce que tu veux dire? Tous les prix des principaux programmes sont publics sur internet, et le promoteur ne sait pas si tu achètes pour te loger ou investir; (sauf pour les programmes qui se situe dans les zones ANRU, où la TVA est différente entre RP et locatif-mais qui va investir en ANRU, sauf des joueurs de loto....-
Ce que l'on peut mettre en cause, c'est dans l'absolu, le prix du neuf..... chacun ses choix; et certains pensent que les prix du neuf montent car la demande est forte, vu les investisseurs qui souhaite défiscaliser, mais rien dans l'économie ne permet de le démontrer; Comme pour la bourse, un signal devrait provoquer la hausse, mais..il provoque la baisse... qui sait?

les paramètres des simulations assez superficielles

A peu près comme la simulation( officielle et tamponnée) de la consommation ou pollution d'une voiture; les vendeurs sont d'incomparables bonimenteurs, cependant certains aiment bien leur métier et le font proprement:

 

[paal]

Un grand merci à vous pour ces réponses.

De rien !!

Je suis assez surpris de voir à quel point il est difficile de "potentiellement" trouver des conseillers totalement neutres sur un investissement qui puissent favoriser au mieux les intérêts du client.
J'ai passé quelques appels à des pro trouvé sur le net et c'est toujours le même mode de rémunération : rémunération sur le produit vendu.

Un conseiller qui cherche à trouver des solutions, correspondant à vos objectifs, cela existe, mais encore faut-il qu'il dispose d'éléments patrimoniaux, et d'objectifs d'orientation à terme ....

Jusqu'à présent, il vous aura été proposé une opération Pinel, qui porte donc sur de l'immobilier (souvent locatif), et qui comprennent une acquisition en neuf (souvent Vefa), avec la mise en place d'une phase de location d'au moins 9 ans, le tout assorti d'un dispositif de défiscalisation ....

Par contre, et dans l'exposé de vos objectifs, je ne vois que la recherche de solution financière conduisant à placer une partie de l'équivalent d'une mensualité de crédit qui aura cessé de se trouver prélevée, ce qui est un objectif qui semble très différent de ce qui vous aura été proposé

Bien entendu, le choix de l'orientation sera différent selon vos objectifs, que nous ne connaissons absolument pas ; il y a deux 2 voies principales qui se dégagent, uns solution immobilière en Pinel ou non, et une solution purement financière consistant à trouver un support de placement attractif ...

Entre les deux, on pourrait envisager une souscription de SCPI ....

En conclusion, et si vous nous exposiez vos objectifs en fonction de votre patrimoine actuel, des revenus de votre foyer et de leur fiscalité, peut-être que collectivement, chacun d'entre nous pourrait vous apporter son avis et éclairage, même si tout le monde ne sera probablement pas du même avis ....

J'aurai préféré une étude facturée avec divers scénarios spécifiques à mon cas (pinel vs loué nu vs loué meublé vs assurance vie ....) ce qui m'aurait permis de m'orienter vers l'investissement le plus adapté.

Dans ce cas vous semblez très sensible à l'investissement immobilier qui, dans le cas de la location nue et meublée nécessite d'avoir le temps disponible pour s'en occuper, on confier un mandat à quelqu'un qui le fera à votre place ...

Pour ce qui concerne l'assurance-vie, cela ne présente pas d'inconvénient de ce genre, mais nécessite quelques connaissances de base qui à terme, sera fiscalement moins imposée qu'une location (hors dispositif Pinel) ; mais tout dépend aussi de votre taux marginal d'imposition (c'est toute l'utilité d'un bilan patrimonial qui fixe le cadre de départ ....

L'avantage de l'assurance-vie, c'est aussi qu'elle sera beaucoup plus souple d'utilisation, et pourra s'adapter souplement à vos facultés de placement, et restera également disponible pour soutenir tout autre projet ...

En étant factuel, je comprends qu'il est plus rentable pour un CGPi de prendre 4% d'un bien neuf plutôt que de facturer quelques centaines d'euros une étude plus poussée.
PS : si vous avez des contacts sérieux sur Marseille, un petit message privé est le bienvenu

Oui, et dès que l'on entre dans le marché immobilier, on se retrouve toujours aussi bien avec des frais de notaire (imposés) et avec des commission d'intermédiaires (facultatives, mais pour s'en passer, il faut alors faire sans leur réseau ...)

 

[galemberti]

De nouveau merci pour ces réponses et commentaires, cela m'apporte beaucoup.
En effet Paal, si je peux vous exposer ma situation pour avoir vos retours et avis, c'est avec grand plaisir !!!


Notre situation :
- couple de fonctionnaire de 40 ans
- revenue net imposable de 55500 € (3 parts, 2 enfants)
- crédit de 1200 € qui se termine dans 6 mois sur résidence principale
- 12000 € sur livret A
- pas d'autres actifs ni crédits
- nous sommes plutôt fourmis que cigale, nous arrivons à économiser environ 400€/mois

Ce dont nous sommes certains :
- ne pas laisser dormir 500 à 600€ par mois (la moitié de notre crédit actuel) et profiter des 600 € restant pour les loisirs.
- garder la possibilité de pouvoir acheter une maison d'ici 2 à 5 ans en revendant notre résidence principale. Pour l'instant ce n'est pas d'actualité mais nous souhaitons pouvoir le faire si nécessaire.

Pour le reste .... aucun a priori ou préférence sur le placement des 500 à 600 €. Comme pour la majorité un placement avec un rendement correct avec des risques réduits (nous sommes conscient qu'en immobilier par exemple rien n'est sans risque).

Merci par avance pour vos réponses

 

[Buffeto]

ok ca c'est pour le bilan mais quid des objectifs ?

avoir des revenus complémentaires immédiats ? avoir des revenus à long terme ? défiscaliser ? augmenter le patrimoine ? préparer une donation ( ou une aide à l'installation ) aux enfants ?

c'est à dire : investir dans des actifs immo plutot illiquides ou garder une liquidité relative de ces futurs investissements ?

 

[paal]

De nouveau merci pour ces réponses et commentaires, cela m'apporte beaucoup.
En effet Paal, si je peux vous exposer ma situation pour avoir vos retours et avis, c'est avec grand plaisir !!!

Comme je n'ai aucun intérêt et ne suis pas vendeur de produit, je vais juste tenter de me mettre à votre place ....

Notre situation :
- couple de fonctionnaires de 40 ans
- revenu net imposable de 55.500 € (3 parts, 2 enfants)
- crédit de 1200 € qui se termine dans 6 mois sur résidence principale
- 12000 € sur livret A
- pas d'autres actifs ni crédits
- nous sommes plutôt fourmis que cigales, nous arrivons à économiser environ 400€/mois

Un profil assez classique en somme, avec peu d'actifs financiers, l'essentiel ayant été consacré à l'immobilier de la résidence principale ....

Dans votre cadre familial, et avec 3 enfants, je suppose qu'ils sont prédominants dans votre vie ; vous n'indiquez pas leurs âges, mais quel est celui du plus jeune d'entre eux ?

Est-ce que cela coïncide avec votre projet de changement de résidence principale ?

Dans ce projet, quel est la localité qui est ou sera demain la plus chère, celle d'aujourd'hui, ou bien celle de dans 5 ans ?

Ce dont nous sommes certains :
- ne pas laisser dormir 500 à 600€ par mois (la moitié de notre crédit actuel) et profiter des 600 € restant pour les loisirs.

Si je comprends bien vous souhaitez épargner tranquillement dans un support qui soit à la fois plus rentable que le livret A, qui soit souple d'emploi, et qui vous permette une utilisation ultérieure (environ dans 5 ans max) pour participer au changement de résidence principale, même si elle est un peu plus chère que l'actuelle ....

Mais le promoteur avec sa proposition de Pinel, n'était-il pas à côté de la plaque de l'essentiel de vos objectifs, où les a-t-il tout simplement ignorés ?

Ce que je verrais bien, ce serait un (ou deux) contrats d'assurance-vie (un pour chaque membre du couple), en profitant d'une partie (ou de la totalité ?) du montant de votre livret A, pour souscrire ces contrats en profitant d'une prime de bienvenue (chez Suravenir de préférence, car cet assureur permet de ne pas attendre 1 mois pour l'investissement des versements (dont une partie en UC ...)
Ensuite, vous avez la faculté de procéder à des versements programmés (ou des versement libres réguliers), en investissant sur des UC assez solides (voire des UC mixtes), dont il va vous falloir étudier le choix et la trajectoire ...

Ensuite, il sera toujours temps d'arbitrer sur l'un des fonds Euros qui le permette, mais il y a plusieurs discussions sur ce site expliquant comment faire ....

- garder la possibilité de pouvoir acheter une maison d'ici 2 à 5 ans en revendant notre résidence principale. Pour l'instant ce n'est pas d'actualité mais nous souhaitons pouvoir le faire si nécessaire.

Raison de plus pour se constituer un petit pécule sur un contrat d'assurance-vie qui permettra dans quelques temps de comparer avec les conditions d'emprunt du moment de cette évolution ....

Pour le reste .... aucun a priori ou préférence sur le placement des 500 à 600 €. Comme pour la majorité un placement avec un rendement correct avec des risques réduits (nous sommes conscient qu'en immobilier par exemple rien n'est sans risque).
Merci par avance pour vos réponses

Ensuite encore, et si l'exercice vous tente, vous auriez la faculté de vous intéresser à des SCPI (sur le type d'immobilier avec lequel vous auriez le max d'affinité), mais en le souscrivant sous forme de SCPI, vous vous trouvez complètement déchargé de la gestion locative classique ...

Alors enfin, et si la défiscalisation du Pinel vous intéresse, il existe aussi des SCPI qui investissent sur ce segment de marché : mais ce serait peut-être à envisager après le changement de résidence principale, même si vous pouvez vous y intéresser juste pour tester le produit .... ; sur ce plan, l'un des modérateurs (Buffeto) connaît bien le sujet !

Que pensez-vous de ce petit programme, et vous avez le droit d'en dire tout le mal qu'il vous inspire

 

[galemberti]

Bonsoir Buffetophile,

Je suis néophyte sur le sujet et surement un manque de recul , aussi voilà ce que je peux dire avec certitude :
- nous n'avons pas de problème avec le fait de payer des impôts sur le revenu (environ 3300 €). Je préfère en payer plutôt que l'inverse. Si je peux en payer moins ok, mais ce n'est pas une priorité.
- pas de projet pour installer les enfants (4 et 7 ans) ou donation

Pour la liquidité, je dirais peut importe. En effet nous "consommons" par rapport à nos revenus. Sur la durée de notre prêt à 1200€ nous n'avons jamais eu besoin de crédit pour financer une voiture, des vacances ...
Du coup, si ces 600€/ mois sont "bloqués" pour 5 ou 10 ans, ce n'est pas un problème.

Pour le reste, je ne vois pas trop les avantages/inconvénients notamment sur :
- avoir des revenus complémentaires immédiats (ça semble l'idéal mais je me trompe peut être)
- avoir des revenus à long terme
- augmenter le patrimoine

 

[moietmoi]

maison d'ici 2 à 5 ans en revendant notre résidence principale

Donc, commencer maintenant un crédit( dans 6 mois, un an) ruinerait vos espoirs.....avez vous regardé votre taux d'endettement avec la proposition d'achat qui vous a été faite?

impôts sur le revenu (environ 3300 €)

Buffeto vous dirait qu'on commence à regarder la défisc lorsque l'impot a 5 zéro, pour ma part je pense qu'à partir de 5/6000 euros si stabilité et déjà du patrimoine, mais certainement pas une pînel dans votre situation....

Dans le catalogue des possibles de Paal:

Pinel vous intéresse, il existe aussi des SCPI qui investissent sur ce segment de marché :

je suis vraiment pas fan, rentabilité médiocre et aucune visibilité...

 

[paal]

Bonsoir Buffetophile,
Je suis néophyte sur le sujet et surement avec un manque de recul

Nous avons tous été néophytes un jour même si, à l'image d'Obélix, certains sont tombés dans la marmite avant d'autres ....

Voilà aussi ce que je peux dire avec certitude :
- nous n'avons pas de problème avec le fait de payer des impôts sur le revenu (environ 3300 €). Je préfère en payer plutôt que l'inverse. Si je peux en payer moins ok, mais ce n'est pas une priorité.

Certes, et la défiscalisation, il faut la prendre comme l'on cueille une cerise sur un gâteau, en ne pas courir après la citrouille de la défiscalisation, en omettant de voir la sorcière qui se cache derrière ...

Par contre, et lorsque l'on peut bénéficier d'une cerise de temps à autre, pourquoi ne pas en profiter ...

- pas de projet pour installer les enfants (4 et 7 ans) ou donation

Là, je dirais que notre cycle de vie moderne fait que le temps passe de plus en plus vite ; vos enfants sont en pleine scolarisation, puis va venir le collège, les premiers examen, le permis de conduire (conduit accompagnée) , la première voiture, et on va se retrouver tout ce qu'il y a de naturellement à la porte d'entrée des études supérieures (qui parfois coûtent un peu !!)

Et lorsque 7 ou 8 ans avant ce moment là, on a prévu un petit pécule d'accompagnement (par exemple sous forme d'un contrat AV (pour assurance-vie) ouvert au profit de chaque enfant, ce pécule-là, il est alors le bienvenu ...

Pour la liquidité, je dirais peu importe.
En effet nous "consommons" par rapport à nos revenus. Sur la durée de notre prêt à 1200€ nous n'avons jamais eu besoin de crédit pour financer une voiture, des vacances ...
Du coup, si ces 600€/ mois sont "bloqués" pour 5 ou 10 ans, ce n'est pas un problème.

C'est une bonne hygiène de vie financière que vous nous présentez-là, et c'est bien ainsi, mais c'est loin d'être le cas de tout le monde ....

Pour le reste, je ne vois pas trop les avantages/inconvénients notamment sur :
- avoir des revenus complémentaires immédiats (ça semble l'idéal mais je me trompe peut être)

Exemple de revenus complémentaires immédiats :
- achat d'un bien destiné à la location (vide ou meublée), et dont les revenus nets sont s'ajouter à ceux qui existent déjà (avec le risque de sauter de tranche fiscale ...)
- autre exemple, percevoir des intérêts et dividendes année après année, mais dont vous lissez la perception, en fonction de vos seuls besoins complémentaires (qui vont se trouver fiscalement adoucis)

- avoir des revenus à long terme
- augmenter le patrimoine

Sur ces derniers volets, ce sont des opérations qu'il vaut mieux prévoir à long terme, avec sortie en plus-value, ou après avoir amorti les frais d'acquisition .... ; elles concernent principalement l'immobilier

 

[paal]

Buffeto vous dirait qu'on commence à regarder la défisc lorsque l'impôt a 5 zéros, pour ma part je pense qu'à partir de 5/6000 euros si stabilité et déjà du patrimoine, mais certainement pas une Pinel dans votre situation....

Nous sommes tout à fait d'accord sur ce point !

Dans le catalogue des possibles de Paal:
"paal a dit:
et SI Pinel vous intéresse, il existe aussi des SCPI qui investissent sur ce segment de marché"
Je ne suis vraiment pas fan, rentabilité médiocre et aucune visibilité...

Je ne le suis pas non plus et c'était un trait d'ironie de ma part (et j'ai mis des , un peu éloignés certes ...)
Mais ce que je sais également, c'est que l'expérience des autres ne sert pas autant que celle que l'on réalise soi-même, surtout si c'est sur un montant modeste ...

 

[Buffeto]

Pour le reste, je ne vois pas trop les avantages/inconvénients notamment sur :
- avoir des revenus complémentaires immédiats (ça semble l'idéal mais je me trompe peut être)
- avoir des revenus à long terme
- augmenter le patrimoine

définir l'objectif va permettre de choisir le support d'investissement .

par exemple pour avoir des revenus immédiat on pourra investir dans des SCPI ( revenus trimestriels , taux moyen 4.5% l'an )
pour augmenter le patrimoine on choisira de faire de l'investissement locatif à crédit .
pour avoir des revenus défiscalisés sur le long terme on privilégiera le LMNP avec gestionnaire qui permettra grâce à l'amortissement du bien de bénéficier de BIC long terme non fiscalisés .

mais effectivement avec des enfants en bas age peut etre faut il privilégier la thésaurisation sur une bonne AV qui sera plus liquide que l'immo ou le LMNP .

quand à la défisc Moietmoi a parfaitement cité le théorème que devraient connaitre tous les vendeurs de défisc ......au dessous d'un nombre à 5 chiffres la défisc ( la vraie defisc ..........pas le don aux associations qui est utile aux assoc mais qui a un niveau de défisc nul ) ne doit pas être une priorité .