Vous connaissez ce genre de produit ?

[stumpy2]

Les risques d'impayés par Lamy (Nexity) sont dérisoires, là n'est pas le problème. La question est de savoir si:
- c'est de revenu foncier (bail nu - intérêt très limité car fiscalisation des loyers), ou du LMNP (bail meublé - amortissement du bien et revenus BIC non taxés sur une longue période),
- votre objectif est de gérer un jour ce bien vous même ou pas, si c'est oui, changez de produit car avec un studio en résidence services la sortie coûte cher (TVA + indemnité d'éviction) et ce n'est pas du tout la vocation de ces résidences,
- le prix est inférieur au prix en valeur vénale sur le secteur en transaction "classique", car en prise à bail un studio doit être vendu moins cher.

J'ai plusieurs fois posté sur ce sujet, si vous voulez je vous renseigne sur les + et - par mail privé.

Cordialement.

 

[lopali]

Merci pour à tous pour vos renseignements. Je vais laisser tomber ce genre de produit.

 

[jerome_iade]

oui... le problème n'est jamais là... tous les gestionnaires, même les plus sérieux et puissants, l'ont toujours prouvé !!
Demander l'avis d'investisseurs qui se sont fait tenir le même discours.
J'en connais personnellement actuellement 150, qui ont investit dans une résidence étudiante gérée par un tenor du domaine... avec un bail commercial de 11 ans, des loyers qui devaient tomber sans soucis...
Les 150 copropriétaires n'ont plus été payés dès le deuxième mois d'exploitation et la société de gestion a été placé en redressement, pourtant société de grand renom

Le problème arrive justement avec ce genre de raisonnement
Qui peut assurer la pérennité d'une société sur des baux commerciaux de 11 ans ou plus ??

 

[babas]

tout est dit, rien à rajouter !

 

[lmplmnp]

oui... le problème n'est jamais là... tous les gestionnaires, même les plus sérieux et puissants, l'ont toujours prouvé !!
Demander l'avis d'investisseurs qui se sont fait tenir le même discours.
J'en connais personnellement actuellement 150, qui ont investit dans une résidence étudiante gérée par un tenor du domaine... avec un bail commercial de 11 ans, des loyers qui devaient tomber sans soucis...
Les 150 copropriétaires n'ont plus été payés dès le deuxième mois d'exploitation et la société de gestion a été placé en redressement, pourtant société de grand renom

Le problème arrive justement avec ce genre de raisonnement
Qui peut assurer la pérennité d'une société sur des baux commerciaux de 11 ans ou plus ??

sur le principe votre raisonnement peut se tenir. Mais il fait aller un peu + en détail.
il existe une tres forte diffence entre vos 150 investiseurs qui ont acheté NEUF un lmnp très cher... et sans doute pas avec un grand gestionnaire (si vous parlez de la sté A..., c'est tout sauf un grand gestionnaire !!! il suffisait de lire ses comptes avant. Faut pas pleurer ensuite) et des investisseurs qui vont acheter d'OCCASION des biens décotés, gérés par L... Si par chance , L devait disparaitre (!!) je suis sur que son bien de 45K se louerait bcp+ cher et retrouverait une valeur de marché + importante..
Demander voir aux investisseurs de L , justement, qui se frottent les mains quand L part d'une résidence non rentable (pour L) et qui revendent avec une forte plus value : si si ca existe : paris 11 en 2009, aix en provence en 2010... et d'autres à venir...
C'est sur si vous acheter un LMNP NEUF à Agen, ne vous attendez pas à des miracles, et préparez vous à des pertes.
Mais si vous acheter un LMNP d'occasion à Lyon, à 45K, où est le risque ???