Vos avis sur un investissement en EHPAD LMNP

[yannou79]

Voila, suite a ma demande de renseignements sur certains sites, j'ai été démarché (oui je sais déja ca sent pas bon) pour des produits "adaptées" a ma situation.

J'avoue que j'avais (sur le principe) un faible pour de l'EHPAD. On me propose donc une EHPAD à PRAYSSAS (47), un complexe de 75 logements tous identique de 20 m², pour la modique somme de 121 000 HT€ (eligible amendement bouvard). Le gérant est annoncé comme l'un des poil lourd du marché (Il faut que je le vérifie) : la société CLEOME pour laquelle la société AUVENCE (tête du groupe) est garante en cas de carence du preneur. Les loyer annoncé sont de 6300 € HT, on a donc un rendement annoncé HT/HT de 5%. Au niveau du bail, il est de 11 ans et 9 mois reconduit de façon tacite. Les travaux d'entretien et mise aux normes sont a la charge du preneur. Par contre le bailleur garde a sa charge la quote part de l'assurance immeuble souscrite pour son compte par le preneur et les frais de gestion du syndic de copropriété (est-ce "classique"? Combien cela représente par an ?). Voila surtout la close qui me fait de l'oeil : "Le loyer est révisé annuellement en appliquant 100% de l'augmentation annuelle de l'Indice de Référence des Loyers".

Voila, j'avoue que sur le principe je suis assez tenté, maintenant le projet est un peu gros pour ma défiscalisation : 3600 € par ans, alors que je ne suis pas sur de payer autant d'impot en 2010 (je dois pas en être loin, mais si dans l'intervalle j'ai un 3ieme enfant...) Comment fonctionne le principe de repport "sur 6 années" de la loi Scellier. (par exemple je dois payer 3000 € et j'ai une reduction de 3600 € par ans, vais je récupérer sans perdre 1 € le reste a la 10 ieme puis 11 ième année du projet?).

Merci pour vos avis éclairé.

Yann

 

[yannou79]

Bon en cresant un peu, j'ai trouvé ca :
http://www.boursorama.com/forum-defiscalisation-auvence-danger-390691105-1

Je comprends pas très bien, Auvence se porte garant pour une filliale de sa société (cléome dans mon cas) et peux mettre donc en redressement judiciaire ses filliales... Elle est où la garantie la dedant? Je sens que je vais finir dans une assurance vie a 4% en fond euros moi...

(de plus sur le site d'Auvence [XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX], ils disent que Duras est a 20 minutes du centre ville d'Agen, 90 km selon viamichelin avec 1h08 de trajet... Pourquoi mentir sur quelque chose d'aussi facilement vérifiable?)

 

[jerome_iade]

bonsoir
je me pencherai à tête reposée sur l'ensemble de votre projet
Je peux d'emblée confirmer néanmoins que Duras (vilel que je connais très bien, disons plutôt village même) est loin d'être à 20 minutes d'Agen !!

 

[Félix]

J'ai acheté en 2008 un appartement en résidence senior LMNP dont le promoteur-gestionnaire était également gérant d'EHPAD. Une de ses EHPAD se trouve d'ailleurs mitoyenne de notre résidence. En décembre 2009, nous recevons un courrier nous prévenant qu'il s'est mis sous mandat adhoc et qu'il diminue ses versements de 54% pour essayer de "sauver" son entreprise (dont l'effectif est < 1 salarié, car une grosse partie de la gestion est sous-traitée par une autre de ses sociétés, inattaquable car non liée directement aux bailleurs).
Les gros groupes peuvent morceler leurs sociétés de manière à ce que les propriétaires lésés ne puissent se retourner que contre une petite société qu'ils sacrifient.
Une des EHPAD, que cette personne avait fait construire et commencé à gérer, a changé d'exploitant en 2009. Ce nouvel exploitant, très gros groupe réputé, a proposé un avenant au bail de -30% aux investisseurs.
Ma conclusion est simple : engagez-vous uniquement si vous pouvez vous contenter d'un revenu très inférieur à celui qu'on vous promet (celui qui est"garanti" par bail commercial avec un "gestionnaire de renom"). Contrairement aux résidences service, une EHPAD ne se retrouvera pas sans gestionnaire, mais celui-ci pourra y faire la pluie et le beau temps en invoquant des difficultés diverses et variées.
Ne comptez absolument pas sur les avantages de défiscalisation ou sur l'idée que le bien sera autofinancé grâce aux revenus qu'il va engendrer et qui vont servir à rembourser les mensualités de l'emprunt. Le jour où le revenu est réduit à des clopinettes, c'est sur votre travail ou sur vos autres biens qu'il faudra puiser pour rembourser la banque.
On nous dit que c'est normal qu'il y ait des risques, comme dans tout investissement, mais on ne nous dit pas que nous n'avons aucun moyen valable d'évaluer la probabilité du risque (qui m'a l'air très élevée au regard des témoignages), et surtout que si des problèmes surviennent, ils sont énormes et définitifs pour l'investisseur.

 

[ZRR_pigeon]

risque ok, mais le risque devrait etre partagé entre investisseur et preneur..hors la, et comme dans d'autres cas (ZRR), le risque est integralement supporté par l'investisseur...

Duras : metropole de 1182 habitants....
un EHPAD dans un trou pareil, ca fait un peu mouroir..

 

[Buffeto]

un EHPAD dans un trou pareil, ca fait un peu mouroir..

j'interviens depuis des années en tant que professionnel de santé dans ce genre d'établissements .

la localisation n'a rien à voir avec la qualité des prestations reçues.
la qualité des prestations est liées en premier lieu à la volonté de la direction et à la motivation des personnels .

en 2010 peu de personnes vont dans un EHPAD qui se trouve à coté de chez eux ....


pour ce qui est du terme "mouroir " il est utilisé par ceux qui ne connaissent pas ou peu le genre de population qui se retrouve en EHPAD.

je vais aussi souvent au domicile voir des patients très agés qui vivent dans leur famille....les conditions y sont parfois encore plus déplorables...


mais ceci est un autre débat .

 

[Félix]

Peut-être un héliport sur le site de l'EHPAD pour la mettre à 20 minutes Agen ? Ils ne reculent devant aucune tromperie grossière pour vendre vite (plein de projets actuellement à essayer de refiler grâce au Censi-Bouvard, avant la fin de l'année) et faire signer leur bail commercial sur lequel il ne prennent aucun risque.

Car l'opération la plus juteuse, c'est surtout la vente à un prix très élevé par rapport au coût de la construction, quelle que soit le type de résidence. Promoteur et gestionnaire sont souvent liés, parfois exactement les mêmes personnes sous des noms de sociétés différents.
Le bail conclu avec la vente est toujours très optimiste car il ne sert qu'à attirer l'acheteur par la rentabilité qu'il engendre. Le loyer de départ, fondé sur rien de réaliste, n'est pas tenable. Pas grave, on jette la société d'exploitation, qui sera reprise par un autre groupe avec une forte diminution des loyers. Et on jette aussi les investisseurs avec, qui ne peuvent que subir.
Les dirigeants des sociétés promoteurs et gestionnaires sont très bien protégés par ce système, qui consiste à inciter les particuliers à s'endetter pour faire fonctionner le secteur de l'immobilier.

Le risque ne sera pas partagé tant qu'il n'y aura pas de loi pour ça. Ces gros groupes ont un poids trop important dans l'économie nationale pour accepter sans broncher qu'on change des règles du jeu qui leur sont si favorables.

 

[ZRR_pigeon]

pour ce qui est du terme "mouroir " il est utilisé par ceux qui ne connaissent pas ou peu le genre de population qui se retrouve en EHPAD.

je ne parlais pas de la qualite de soin mais de l'eloignement, etre age et ne pas voir sa famille, ca contribue a la regression mentale.
Comme tu le dis, en 2010 un EHPAD a proximite n'est pas frequent, pour moi cela remet en question le concept de l'EHPAD.

je vais aussi souvent au domicile voir des patients très agés qui vivent dans leur famille....les conditions y sont parfois encore plus déplorables...

on trouve de tout, meme des familles comme tu le decris. je ne pense pas qu'elles soient majoritaires.

 

[Buffeto]

je ne parlais pas de la qualite de soin mais de l'eloignement, etre age et ne pas voir sa famille, ca contribue a la regression mentale.

on peut être à quelques hectomètres de sa famille et pourtant ne pas la voir et être seul

. je ne pense pas qu'elles soient majoritaires.

je n'ai pas de statistiques à ce sujet .....
les seules observations perso que j'ai , ne m'indique pas que le fait de vivre avec sa descendance proche soir plus "intéressant " du point de vue psychologique .