Vendre où mettre à louer son RP

[Garzole]

Bonjour à tous,
Nous sommes un couple marié ,moi 40 ans et ma femme 34 ans avec un bébé qui a tout juste 1 an.
Nous sommes mariés depuis 2009.
J'ai fait construire seul en 2005 une maison de 100 m habitable avec petit terrain que j'ai mis en location jusqu'en 2008 sur un bien propre.Depuis 2008 celle-ci est nôtre RP
Nous sommes bien situé au cœur d'un bourg à 1/2 h en voiture d'une grande agglomération.
L'immobilier par ici est valeur montante donc pas pb pour vendre où pour louer.
Nous désirons à ce jour faire construire dans cette même commune,on connaît bien les lieux et l' on s'y sent bien.
Nôtre RP actuelle est juste terminée de payer, estimé environ 200000 euros,si location loyer 750 euros.
Pour nôtre nouvelle RP nous repartons soit sur un crédit de 20 ans 1200euros et nous louons l'ancienne 750, pour info nous avons un TI à 11% ce qui fait 200euros d'impôt mensuel taxe foncière comprise.
Où bien nous vendons et nous empochons la plus-value sur l'ancienne RP,et nous empruntons sur 7 ans à 900euros par mois.
Pas facile de choisir entre ces deux situations ????

 

[Membre33312]

Nôtre RP actuelle est juste terminée de payer, estimé environ 200000 euros,si location loyer 750 euros.

Si ces valeurs sont exactes, le rendement est médiocre.
750*12/200000 = 4.5% bruts. Vous paierez dessus des impôts (revenu + foncière), aurez à faire des travaux, et cela vous demandera de la présence et des interventions.

Vendre et investir intelligemment cet argent sera sans doute plus judicieux.

 

[Buffeto]

Où bien nous vendons et nous empochons la plus-value sur l'ancienne RP,et nous empruntons sur 7 ans à 900euros par mois.

si belle PV alors autant la réaliser puisqu'il n'y a pas d'imposition sur la PV de la RP.

 

[moietmoi]

le capital, résultant de la vente, t'appartiendra en propre; alors que les loyers sont la propriété du couple( les fruits d'un bien propre sont communs); il me semble que vu la rentabilité , pas excellente, le fait que cela soit un bien propre, j'opterais pour la vente; avec au choix dans l'acte d'achat suivant une clause de réemploi ou non; réemploi voulant indiquer que cette partie de capital est fléchée comme t'appartenant;

nous empruntons sur 7 ans à 900euros par mois.

Pourquoi si court? pourquoi ne pas se ménager de la trésorerie?

avec un bébé qui a tout juste 1 an.

Peut être une vente, avec un nantissement en Assurance vie avec un contrat de prêt in fine? cela est une bonne garantie familiale; mais si je comprends bien la nouvelle opération est de l'ordre de 250 000?

 

[Garzole]

Tout d'abord merci pour vos réponses,le prêt est sur une durée de 20 ans à 2 paliers:
Palier 1 de 75000 euros à 0,8% sur 7 ans et palier 2 sur 13 ans de 175000 à 1,22%,le montage est fait ainsi.
Le temps de la construction nous commençons à rembourser le palier 2 de 175000 euros ,et lorsque que celle-ci est terminée nous vendons nôtre ancienne RP et remboursons par anticipation le palier 2.
Puis je établir la cause de remploi dans ce cas là,je rappelle que nous sommes mariés sous le régime de la communauté depuis 2009.
Un nantissement avec assurance en contrat prêt in fine, désolé je ne connais pas ??

 

[bubulle2]

Si ces valeurs sont exactes, le rendement est médiocre.
750*12/200000 = 4.5% bruts. Vous paierez dessus des impôts (revenu + foncière), aurez à faire des travaux, et cela vous demandera de la présence et des interventions.

Vendre et investir intelligemment cet argent sera sans doute plus judicieux.

Je suis assez d'accord sur la faible rentabilité surtout que sauf erreur en cas de revente ultérieure si ce n'est plus la RP la plus value serait fortement taxée.
Le calcul de rentabilité a-t-il bien été posé car il faut tenir compte du régime de location (nu ou meublé) il faut aussi ajouter aux impots sur le revenu supplémentaire (TMI 11%) les prestations sociales (CSG... de 17,2%). Ca risque d'être plus que 200E mensuels.
Attention à ne pas passer dans la tranche IR à 30% aussi avec les loyers supplémentaires.

 

[moietmoi]

je suis assez d'accord sur la faible rentabilité surtout que sauf erreur en cas de revente ultérieure si ce n'est plus la RP la plus value serait fortement taxée.
Le calcul de rentabilité a-t-il bien été posé car il faut tenir compte du régime de location (nu ou meublé) il faut aussi ajouter aux impots sur le revenu supplémentaire (TMI 11%) les prestations sociales (CSG... de 17,2%). Ca risque d'être plus que 200E mensuels.

tout à fait d'accord

Attention à ne pas passer dans la tranche IR à 30% aussi avec les loyers supplémentaires

ça , ce n'est pas un problème; On voit que l'on gagne plus en payant plus d'impôts, et le système est bien fait, plus on gagne, plus il en reste...
mais il est vrai que dans ce cas le calcul de la rentabilité nette est bien entachée;

Puis je établir la cause de remploi dans ce cas là,je rappelle que nous sommes mariés sous le régime de la communauté depuis 2009.

je suppose le régime légal? les biens propres restent propres; en cas de réemploi le code civil(1436) distingue
- le cas ou le financement propre est supérieur au financement commun, dans ce cas le nouveau bien devient propre et lors de la dissolution/vente, tu devra indemniser la communauté; tu mets les 200 000, la communauté met 100 000; le bien est à toi; mais lors de la dissolution, tu devras les 100 000;
-le cas où le financement propre est inférieur au financement commun, dans ce cas le bien est commun, et la communauté dois te dédommager à la fin;
tu as aussi la solution de ne pas mettre de clause de réemploi…

 

[Garzole]

Oui le régime sans contrat.
Du coup le résultat de plus-value sur la vente de l'ancienne RP reste en bien propre ?

 

[moietmoi]

Du coup le résultat de plus-value sur la vente de l'ancienne RP reste en bien propre ?

l'ensemble du produit de la vente. si le bien était en propre ;souvent les couples "oublient" par ignorance ou volontairement la clause ré emploi..; Mariés en communauté, ce n'est pas forcément facile de dire: ah, mais ça, c'est à moi!! ….
mais si on revient à ta préoccupation initiale, moi je vendrais pour profiter de l'éxonération de la plus value(si il y en a)..

 

[Garzole]

Ok merci pour toutes vos réponses !!😉