Vendre ou louer ma résidence principale
- Auteur de la discussion gecko20120
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gecko20120
Membre
Bonjour,
Je suis toujours dans mes calculs, corrigeant, complétant les éléments.
** note avant envoi de mon message : d'ailleurs j'ai fait des recherches/modifications tout au long de l'édition de ce message... donc c'est peut être un peu confus ! **
Je suis toujours un peu dubitatif sur la solution à adopter : dès que je cherche à diminuer le loyer (pour m'assurer un locataire dans la durée), à prendre des assurances supplémentaires (GRL, ...) ou de la gestion locative, j'ai l'AV qui prend le dessus, sachant que l'investissement en temps est moindre.
--> Assurance PNO : devis à 82 €, mais est ce bien utile entre assurance copro et assurance locataire ? (j'ai vu des échanges sans fin sur ce sujet dans d'autres forums...)
--> Assurance impayé : j'ai vu la GRL, à 2,5% à voir si c'est totalement nécessaire dans un marché parisien où c'est devenu la norme de fournir des cautions (reste à respecter le formalisme...)
--> Gestion locative : je ne suis pas encore décidé, cela réduit fortement la rentabilité par rapport à un placement financier
--> Micro foncier / Réel : j'ai emprunté sur 15ans, j'en suis grosso modo à la moitié du remboursement, et je rembourse désormais plus de capital que d'intérêts... donc il me semble (et les calculs le confirment) qu'il vaudrait mieux se concentrer sur le micro foncier.
--> Fiscalité : Fideso, vous indiquez que je dois appliquer encore "*taux imposition pour la charge d'impot supplémentaire + *8.2% pour la csg." ==> cette phrase m'a incité à regarder cet impôt que je n'ai jamais vraiment étudié... oui je ne m'occupait pas réellement de mes revenus jusqu'il y'a peu...
Je me pose donc quelques questions :
* Cas vente : si je suis exonéré des plus values de la vente de la résidence principale, je dois qd même payer CSG/CRDS ? 12,1% ? Sur la plus value ?
--> montant de la transaction - plus value*12,1% ?
* Cas vente : si je sors mon argent de l'AV (multi support), idem j'applique CSG/CRDS à 12,1 % sur l'intégralité de la plus value ?
--> montant total - plus value*PFL en vigueur - plus value*CSG/CRDS ?
* Cas location : j'applique aussi les 12,1 % sur le revenu locatif ? en comptant l'abattement du micro foncier ? sur le revenu complet ? Pourquoi avoir seulement parlé de 8,2 % de CSG ? D'ailleurs sur l'une des pages de CBanque je lis : "La CSG prélevée sur les revenus de placement, est déductible à hauteur de 5,8%, lorsque ces revenus sont soumis à l'impôt sur le revenu." Je suis bien dans ce cas là... et pas qu'un peu puisque l'imposition se fera en TMI 30%.
Je sens que je n'ai pas fini de le retoucher mon tableau excel ! En tout cas c'est intéressant, cela me permet d'étudier les placements financiers, l'immobilier nu, l'immobilier locatif, la vente d'un bien, la fiscalité associée à tout ça, les assurances, ... Mais c'est peut être un peu beaucoup d'un coup !
Gecko.
Je suis toujours dans mes calculs, corrigeant, complétant les éléments.
** note avant envoi de mon message : d'ailleurs j'ai fait des recherches/modifications tout au long de l'édition de ce message... donc c'est peut être un peu confus ! **
Je suis toujours un peu dubitatif sur la solution à adopter : dès que je cherche à diminuer le loyer (pour m'assurer un locataire dans la durée), à prendre des assurances supplémentaires (GRL, ...) ou de la gestion locative, j'ai l'AV qui prend le dessus, sachant que l'investissement en temps est moindre.
--> Assurance PNO : devis à 82 €, mais est ce bien utile entre assurance copro et assurance locataire ? (j'ai vu des échanges sans fin sur ce sujet dans d'autres forums...)
--> Assurance impayé : j'ai vu la GRL, à 2,5% à voir si c'est totalement nécessaire dans un marché parisien où c'est devenu la norme de fournir des cautions (reste à respecter le formalisme...)
--> Gestion locative : je ne suis pas encore décidé, cela réduit fortement la rentabilité par rapport à un placement financier
--> Micro foncier / Réel : j'ai emprunté sur 15ans, j'en suis grosso modo à la moitié du remboursement, et je rembourse désormais plus de capital que d'intérêts... donc il me semble (et les calculs le confirment) qu'il vaudrait mieux se concentrer sur le micro foncier.
--> Fiscalité : Fideso, vous indiquez que je dois appliquer encore "*taux imposition pour la charge d'impot supplémentaire + *8.2% pour la csg." ==> cette phrase m'a incité à regarder cet impôt que je n'ai jamais vraiment étudié... oui je ne m'occupait pas réellement de mes revenus jusqu'il y'a peu...
Je me pose donc quelques questions :
* Cas vente : si je suis exonéré des plus values de la vente de la résidence principale, je dois qd même payer CSG/CRDS ? 12,1% ? Sur la plus value ?
--> montant de la transaction - plus value*12,1% ?
* Cas vente : si je sors mon argent de l'AV (multi support), idem j'applique CSG/CRDS à 12,1 % sur l'intégralité de la plus value ?
--> montant total - plus value*PFL en vigueur - plus value*CSG/CRDS ?
* Cas location : j'applique aussi les 12,1 % sur le revenu locatif ? en comptant l'abattement du micro foncier ? sur le revenu complet ? Pourquoi avoir seulement parlé de 8,2 % de CSG ? D'ailleurs sur l'une des pages de CBanque je lis : "La CSG prélevée sur les revenus de placement, est déductible à hauteur de 5,8%, lorsque ces revenus sont soumis à l'impôt sur le revenu." Je suis bien dans ce cas là... et pas qu'un peu puisque l'imposition se fera en TMI 30%.
Je sens que je n'ai pas fini de le retoucher mon tableau excel ! En tout cas c'est intéressant, cela me permet d'étudier les placements financiers, l'immobilier nu, l'immobilier locatif, la vente d'un bien, la fiscalité associée à tout ça, les assurances, ... Mais c'est peut être un peu beaucoup d'un coup !
Gecko.
Bonjour,
Bon c'est la troisième fois que je m'attaque à la réponse! Et par mes mauvaises manip, je les perds..
Alors pour vous répondre:
Pour les assurances
Les trois assurances PNO, corpo, locataire ne couvrent absolument pas les mêmes risques. Il n'y a aucun doublon.
La PNO assure votre bien (fenêtre, mur, chaudière, meubles, portes, .....)
La copro n'assure que les parties communes
Le locataire ses propres biens et les dégâts causés à autrui (responsabilité civiles vie privée).
Exemple de sinistre:
La chaudière par un court circuit devient HS, seule votre assurance couvrira ce dégât. Vous me direz au pire je paye une nouvelle chaudière...
Alors parlons du pire, la chaudière met le feu à l'appartement... Tout sera imputé à votre responsabilité, donc la remise en état de votre appartement aussi et l'assurance du locataire se retournera contre vous pour les pertes occasionnées au locataire, et imaginer s'il y a dégât corporel...
Quelques exemples d’interventions de l'assurance propriétaire non occupant : Les dégâts causés par une installation d’un équipement électrique, un chauffage défectueux, éclatement de canalisations, par les détériorations des portes et volets donnant sur l’extérieur suite à des vols ou actes de vandalisme....
Aussi, ce n'est pas ici qu'il faut faire des économies.
Pour la GRL, cela fait baisser la rentabilité, mais vous qui avez peur de ne pas avoir de locataire vous assure un loyer même si le logement est vacant.. (avez vous regarder l'incidence sur le réel?)
Ce ne sont pas que les intérêts qui font pencher la balance entre le réel et micro foncier.. Faites tous les calculs..
Pour les cotisations sociales:
Pour les revenus fonciers seuls la CSG s'applique à 8,2% et en effet en N+ on déduit 5,8% Ce calcul se fait après abattements.
Pour la plus values immobilière, on attendait la nouvelle loi TEPA de 2010, et je ne me suis pas penchée dessus..Et je n'ai pas trouvé la réponse sur internet ..
Pour la plus value des AV, selon les contrats c'est bien les intérêts sortis (PFL ou TMI) + intérêts sortis* 12.1 et certains au premier retrait vous font payer sur l'ensemble des plus values du contrat...
La csg est déductible quand vous n'avez pas choisi le PFL...
Attention si vous ne choisissez pas le PFL, l'incidence sur votre revenu fiscal de référence... Donc votre tranche et si vous avez droit à des aides aux aides...
Pour que votre calcul soit entièrement juste n'oubliez pas non plus de regarder l'evolution dans les prochaines années de votre nombre de parts fiscales...
J'éspére n'avoir rien oublié...
Fideso
Bon c'est la troisième fois que je m'attaque à la réponse! Et par mes mauvaises manip, je les perds..
Alors pour vous répondre:
Pour les assurances
Les trois assurances PNO, corpo, locataire ne couvrent absolument pas les mêmes risques. Il n'y a aucun doublon.
La PNO assure votre bien (fenêtre, mur, chaudière, meubles, portes, .....)
La copro n'assure que les parties communes
Le locataire ses propres biens et les dégâts causés à autrui (responsabilité civiles vie privée).
Exemple de sinistre:
La chaudière par un court circuit devient HS, seule votre assurance couvrira ce dégât. Vous me direz au pire je paye une nouvelle chaudière...
Alors parlons du pire, la chaudière met le feu à l'appartement... Tout sera imputé à votre responsabilité, donc la remise en état de votre appartement aussi et l'assurance du locataire se retournera contre vous pour les pertes occasionnées au locataire, et imaginer s'il y a dégât corporel...
Quelques exemples d’interventions de l'assurance propriétaire non occupant : Les dégâts causés par une installation d’un équipement électrique, un chauffage défectueux, éclatement de canalisations, par les détériorations des portes et volets donnant sur l’extérieur suite à des vols ou actes de vandalisme....
Aussi, ce n'est pas ici qu'il faut faire des économies.
Pour la GRL, cela fait baisser la rentabilité, mais vous qui avez peur de ne pas avoir de locataire vous assure un loyer même si le logement est vacant.. (avez vous regarder l'incidence sur le réel?)
Ce ne sont pas que les intérêts qui font pencher la balance entre le réel et micro foncier.. Faites tous les calculs..
Pour les cotisations sociales:
Pour les revenus fonciers seuls la CSG s'applique à 8,2% et en effet en N+ on déduit 5,8% Ce calcul se fait après abattements.
Pour la plus values immobilière, on attendait la nouvelle loi TEPA de 2010, et je ne me suis pas penchée dessus..Et je n'ai pas trouvé la réponse sur internet ..
Pour la plus value des AV, selon les contrats c'est bien les intérêts sortis (PFL ou TMI) + intérêts sortis* 12.1 et certains au premier retrait vous font payer sur l'ensemble des plus values du contrat...
La csg est déductible quand vous n'avez pas choisi le PFL...
Attention si vous ne choisissez pas le PFL, l'incidence sur votre revenu fiscal de référence... Donc votre tranche et si vous avez droit à des aides aux aides...
Pour que votre calcul soit entièrement juste n'oubliez pas non plus de regarder l'evolution dans les prochaines années de votre nombre de parts fiscales...
J'éspére n'avoir rien oublié...
Fideso
gecko20120
Membre
Bonjour,
Assurance PNO :
noté, merci.
Assurance GRL :
sur ce que j'ai pu voir de la nouvelle assurance GRL, elle ne permet de percevoir un montant garanti SEULEMENT SI on a un locataire en place (qu'il paye ou non), je ne vois pas de couverture des vacances. Remarque : cette GRL a changé récemment !
Cotisations sociales :
J'ai effectivement l'impression que la CSG n'est pas appliquée sur les plus values immobilières, qu'il s'agisse d'une RP ou non, cf cet article de la Tribune : http://www.latribune.fr/vos-finance...appliquee-sur-les-plus-values-des-ventes.html
Sinon j'ai mis tout le reste en tableau :
* à objectif 2018 (fin prêt, baisse rentabilité), le réel est plus intéressant que le micro foncier, il est aussi plus intéressant qu'une AV à 3,5 net. Tous les résultats sont pris en compte après imposition (revenu, PFL, CSG/CRDS). Pour le moment peu d'impact sur ma TMI je pense.
* MAIS si je commence à regarder plus en détail, je m'aperçois que j'ai environ 3000 euros d'effort d'épargne annuel jusqu'à 2018 (j'ai un peu baissé le loyer envisagé, car il me semblait surévalué), hors c'est 3000 euros annuels auraient pu être valorisés autrement, j'ai donc essayé en les réintégrant dans les versements sur AV, et cela fait pencher la balance pour cette dernière, avec une belle marge d'ailleurs. La bascule se fait en 2015 (micro foncier) ou 2016 (réel).
Je vais peut être tester le marché à la vente, voir ce que cela donne ?
Gecko.
Assurance PNO :
noté, merci.
Assurance GRL :
sur ce que j'ai pu voir de la nouvelle assurance GRL, elle ne permet de percevoir un montant garanti SEULEMENT SI on a un locataire en place (qu'il paye ou non), je ne vois pas de couverture des vacances. Remarque : cette GRL a changé récemment !
Cotisations sociales :
J'ai effectivement l'impression que la CSG n'est pas appliquée sur les plus values immobilières, qu'il s'agisse d'une RP ou non, cf cet article de la Tribune : http://www.latribune.fr/vos-finance...appliquee-sur-les-plus-values-des-ventes.html
Sinon j'ai mis tout le reste en tableau :
* à objectif 2018 (fin prêt, baisse rentabilité), le réel est plus intéressant que le micro foncier, il est aussi plus intéressant qu'une AV à 3,5 net. Tous les résultats sont pris en compte après imposition (revenu, PFL, CSG/CRDS). Pour le moment peu d'impact sur ma TMI je pense.
* MAIS si je commence à regarder plus en détail, je m'aperçois que j'ai environ 3000 euros d'effort d'épargne annuel jusqu'à 2018 (j'ai un peu baissé le loyer envisagé, car il me semblait surévalué), hors c'est 3000 euros annuels auraient pu être valorisés autrement, j'ai donc essayé en les réintégrant dans les versements sur AV, et cela fait pencher la balance pour cette dernière, avec une belle marge d'ailleurs. La bascule se fait en 2015 (micro foncier) ou 2016 (réel).
Je vais peut être tester le marché à la vente, voir ce que cela donne ?
Gecko.
Pour les assurances loyer impayé je parlais des GLI qui sont des assurances privées, et qui couvre les vacances de locataire.
Merci de nous tenir au courant..
Et peut être vendre et se lancer dans une loi scellier.. Pour ma part je trouve que c'est génial.. double defisc (foncier et reduction)... Mais cela veut dire repartir sur un prêt..
Merci de nous tenir au courant..
Et peut être vendre et se lancer dans une loi scellier.. Pour ma part je trouve que c'est génial.. double defisc (foncier et reduction)... Mais cela veut dire repartir sur un prêt..
gecko20120
Membre
Bonjour,
Je vous tiens au courant comme prévu.
J'ai opté pour la vente et je m'en félicite.
J'ai vendu l'appartement extrêmement (trop ?) facilement : j'ai imposé 2 jours de visites en PAP, reçu une vingtaine de personnes (sur une centaine qui souhaitait le visiter... + une trentaine d'agences) et 4 offres au prix demandé de 200 000 € et une légèrement en dessous.
Le prix de vente est largement au dessus de l'estimation faite par le "professionnel" qui a fait l'estimation. Il convient donc de se méfier de certains cabinets qui visent très clairement bien plus qu'un simple % de la vente...
Autre remarque : il faut bien se battre avec le banquier pour faire tomber les pénalités, même si l'on est dans son droit : exonération des pénalités si changement de lieu de travail même si démission, et pas seulement dans le cas d'une mutation. Il faut mettre le texte de loi sous le nez des juristes de la banque (la verte) pour obtenir l'exonération !
Donc voila pas de tracas avec des locataires, des travaux... il ne reste plus qu'à gérer le capital restant après remboursement du prêt en prévision d'un futur achat.
Merci pour vos conseils et remarques.
Je vous tiens au courant comme prévu.
J'ai opté pour la vente et je m'en félicite.
J'ai vendu l'appartement extrêmement (trop ?) facilement : j'ai imposé 2 jours de visites en PAP, reçu une vingtaine de personnes (sur une centaine qui souhaitait le visiter... + une trentaine d'agences) et 4 offres au prix demandé de 200 000 € et une légèrement en dessous.
Le prix de vente est largement au dessus de l'estimation faite par le "professionnel" qui a fait l'estimation. Il convient donc de se méfier de certains cabinets qui visent très clairement bien plus qu'un simple % de la vente...
Autre remarque : il faut bien se battre avec le banquier pour faire tomber les pénalités, même si l'on est dans son droit : exonération des pénalités si changement de lieu de travail même si démission, et pas seulement dans le cas d'une mutation. Il faut mettre le texte de loi sous le nez des juristes de la banque (la verte) pour obtenir l'exonération !
Donc voila pas de tracas avec des locataires, des travaux... il ne reste plus qu'à gérer le capital restant après remboursement du prêt en prévision d'un futur achat.
Merci pour vos conseils et remarques.
Je ne suis moi non plus pas spécialiste mais l'option de louer me parait attrayante. Un membre de ma famille a opter pour la location et il ne me semble pas le regretter. Après, il ne s'agit pas de la région parisienne, sachant que vous allez a priori vivre plus loin, la gestion se fera à distance : inconvénient ?
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