Transmission via démembrement d'un bien immobilier ?

[Augustino]

Bonjour,

Ma mère à 74 ans est divorcée et je suis son fils unique.
J'ai déjà reçu le don de 31865 il y a 3 ans mais jamais celui de 100k€
Je vais acheter mon premier bien immobilier de plus de 200m2
Une grande maison avec beaucoup de travaux dedans.
Le bien va me couter 80k€ d'achat + 7,5k€ de frais de notaire
Les travaux vont couter autour de 100k€
Il y a une forte probabilité de revente avec plus value en peu moins de 3 ans.
Il y a possibilité de séparer le bien en 2. Une partie ma résidence principale et une partie dédiée à la location.

Etant pour le moment non imposable et le bien étant considéré comme très dégradé, je songe à utiliser les aides à la rénovation énergétique d'un côté pour la résidence principale et de l'autre pour les propriétaire bailleur.

Je me questionne sur les avantages et inconvénients en terme successoral comparé à tout acheter en nom propre (ou en SCI avec moi et ma mère) de faire investir ma mère pour un démembrement de cette propriété (au max 30% de 80k c'est cela ?) et ainsi réduire les droit de succession (sachant que son patrimoine uniquement liquide dépasse les 100k€)

Sachant que ma mère n'habitera pas sur place, sur la partie principale faudra t il que je lui verse un loyer ? et sur la partie locative, elle percevra les loyers aussi ?

Les 30% inclut il aussi l'investissement dans les travaux ou non ?

Si quelqu'un a des pistes de reflexion me permettant de déterminer si c'est une bonne ou une fausse bonne idée ?

Merci

 

[moietmoi]

de faire investir ma mère pour un démembrement de cette propriété (au max 30% de 80k c'est cela ?) et ainsi réduire les droit de succession

Bonjour,
Sur ce point, ce genre de montage est surveillé de près par le fisc, justement car il a comme but d'éluder un impôt, .
Ce montage est a éviter.

 

[Triaslau]

Bonjour; le plus optimisé fiscalement serait que votre mère achète bien et vous donne la nu propriété. Vous pouvez être logé à titre gratuit mais c’est elle qui percevra les loyers.

Mais ce que vous souhaitez faire semble différent, ce n’est pas du demembrement c’est de l’indivision. C’est beaucoup plus compliqué, surtout si vous avez besoin d un crédit et il n’y a aucune économie fiscale.

 

[Augustino]

Bonjour; le plus optimisé fiscalement serait que votre mère achète bien et vous donne la nu propriété. Vous pouvez être logé à titre gratuit mais c’est elle qui percevra les loyers.

Mais ce que vous souhaitez faire semble différent, ce n’est pas du demembrement c’est de l’indivision. C’est beaucoup plus compliqué, surtout si vous avez besoin d un crédit et il n’y a aucune économie fiscale.

Merci pour cette piste et pour me dire si j'ai bien compris.
Cela voudrait dire que ma mere achete l'ensemble avec tous les frais de notaire inclus soit 87,5k€...Ainsi que l'intégralité des travaux avant donation ?

Puis qu'elle me fasse une donation de la nur propriété soit 70% de 80k% soit d'un équivalent de 56k ?

Que je puisse par la suite vivre sur place gratuitement sans loyer ?

Et qu'à son décés je récupérerai un bien d'un valeur totale de 80k tout en ayant uniquement utilisé 56k sur les 100k possible de donation ?

Preneur de clarté sur les avantages que présenteraient l'option l'indivision ?

Merci encore

 

[Triaslau]

Pour moi l'indivision n'apporte aucun intérêt et beaucoup de complications. Il ne doit être utilisé que si vous n'aviez pas les moyens d'acheter seul.

 

[Buffeto]

Bonjour; le plus optimisé fiscalement serait que votre mère achète bien et vous donne la nu propriété.

clairement la meilleure option patrimoniale de transmission ....

 

[moietmoi]

clairement la meilleure option patrimoniale de transmission ....

A manier avec précaution pour éviter la requalification.
Le montage en démembrement en sci a un but patrimonial.
Le montage entre descendants , en démembrement direct n'a souvent qu'un but fiscal.
Il vaut mieux se faire aider par un avocat ou autre notaire.

 

[Buffeto]

Il vaut mieux se faire aider par un avocat ou autre notaire.

comment veux tu faire autrement ?

 

[Augustino]

clairement la meilleure option patrimoniale de transmission ....

Merci !

Pour précision ma mère et moi sommes non imposables mais avec des liquidités disponibles. Cependant, afin d'envisager d'enchainer sur un potentiel 2eme bien et/ou de garder suffisamment de liquidités pour diligenter les travaux, je préférerais préserver au maximum ce capital en empruntant le plus possible.

En parallèle, ma mère ou moi sommes primo accédants. Et je suis président de ma SASU sans versement de salaire qui sur ces 2 derniers exercices à généré très peu de revenus.

Merci d'avoir la bienveillance aidante de corriger les hypothèses suivantes afin que je puisse comparer les avantages et inconvénients de chaque option.

Hypothése 1 :
1/ Achat de 100% de la propriété soit 80k + 100% des frais de notaire soit 7,5k par ma mère en utilisant éventuellement le PTZ mais n'aura pas d'autres emprunts à mon avis à son age sauf en mettant en hypothèque ce qu'il me semble raisonnable d'éviter ?

2/ Financement aussi de 100% des travaux par ma mère aussi (qui à les sommes disponible) ?

3/ Utilisation des aides à la rénovation pour ménage modeste.

4/ Puis donation de la nue propriété donc 70% du prix du bien (faut il intégrer ou pas les frais de notaire et/ou surtout les frais de travaux ?) Mais apparemment il y aurait des émoluments dont j'ignore le montant à verser là où une donation de cash peut se faire gratuitement avec une déclaration aux impôts

5/ Si ce n'est pas la résidence principale de ma mère et que c'est loué, toutes les locations lui reviendront et si je met une partie du bien en tant que ma résidence principale alors est-il possible qu'elle me le mette en gratuit ou je devrais nécessairement lui payer un loyer dans les prix du marché ?

6/ Au décès de ma mère : je récupérerais l'ensemble du bien et sur les 100k de donation sans droit de succession il restera : 100-70% de 80k - (70% ou pas des travaux ?) = 100-56k(-éventuels travaux)= 44k de donation sans droit de succession

7/ Et si vente de l'ensemble avec plus value avant le décès de ma mère... Comment cela se passera en terme de taxation ?

Hypothése 2 :
1/ Ma mère me fait une donation de 100k€

2/ Achat en démembrement donc ma mère paie 30% de 80k et 30% des frais soit 7,5k et moi 70% avec la possibilité d'activer chacun de notre côté le PTZ auquel nous avons droit ?

3/ Sur les travaux ma mère paie 30% et moi 70% avec aides à la rénovation

J'essaye de mieux comprendre les tenants et aboutissants de chacune de ces hypotheses...

En ajoutant les options d'acheter en SCI à 2 ou en nom propre (sachant que nous sommes tout deux non imposables) et en scindant le logement en 2 avec une partie résidence principale pour moi et une partie destinée à la location

Gratitude pour vos précieux éclairages !