SCPI : Résultats de l'exercice 2023

[Pascal 75]

Quelques petits "trucs" en SCPI :

1/ Faire très attention aux offres promotionnelles sur les SCPI (Baisse de la durée de jouissance / Baisse des frais de souscription) : Cela n'est pas bon signe. Le véhicule d'investissement peut être en recherche d'entrants pour financer les sortants (-> pyramide de Ponzi ...)

- Les offres promotionnelles à destination des "souscripteurs - sponsors" ne relèvent pas de ce "mécanisme".

2/ Eviter les SCPI Européennes en AV car (sauf pour Corum) elles ne bénéficient pas des mécanismes fiscaux des SCPI en direct : Vous ête fiscalisé dans le pays d'origine ET à la sortie des ddes de votre AV.

- Si vous attendez les 8 ans du contrat, ce mécanisme négatif peut être pondéré par l'utilisation des abattements.
- Pour Remake live (+de 60% Europe et rare jeune scpi présente en AV) ce point négatif peut être aussi modulé par l'excellent TD (7.79%) de cette SCPI.

3/ Eviter ABSOLUMENT l'achat de SCPI chez Suravenir (seulement 85% des ddes versés).
ça, je crois que nous le savons tous maintenant ...

4/ Faire attention aux frais de gestion annuelle afin de maximiser vos rendements pour vos ACPI en AV.
cad : préférer une AV avec 0.5% de frais plutôt que 0.96% ...

5/ Attention aux pénalités de sortie "Anticipée" des SCPi à "taux 0%" (hors pénalité contractuelle à 3 ans des AV)

6/ Pour ceux qui sont tenté de "profiter" des opportunités en SCPI :
Les nouvelles SCPI (bcp dans le top 13 2023) sont clairement à privilégier (avec discernement et sélectivité) pour les nvx entrants.
Le choix "direct" ou "AV" dépend de vos objectifs.
Ces 2 options sont complémentaires et possèdent chacune des points + et -.
Personnellement, je reste à l'affut de jeunes scpi en AV au regard de nos expériences récentes en besoin de flexibilité.

N'hésitez pas à communiquer vos trouvailles en AV

 

[Aokrip]

Bonjour,

Le bulletin du 4T2023 d'Epargne Pierre est sorti : https://atland-voisin.com/wp-content/uploads/2024/02/ATLAND_VOISIN_BPI-EP-4T2023-web.pdf

TRI à 10 ans : 5.45%
Taux de distribution : 5.28%, stable par rapport à 2022 avec le même objectif pour 2024

 

[moietmoi]

Le véhicule d'investissement peut être en recherche d'entrants pour financer les sortants (-> pyramide de Ponzi ...)

Bonjour,
je te trouve un peu sévère et surtout presque insultant pour les gestionnaires et les associés;
mais je sais que ce n'est pas ton objectif , qui est de mettre en garde envers des conditions commerciales aguichantes;
Quand une scpi est en manque de liquidité pour "racheter" des sortants, il n' y a pas du tout d'illégalité à faire rentrer du monde; les statuts et la loi doivent encadrer tout cela...
Dans un Ponzi la valeur de l'actif(si il existe) est quasi nul par rapport aux sommes investies

 

[Pascal 75]

Bonjour,
je te trouve un peu sévère et surtout presque insultant pour les gestionnaires et les associés;
mais je sais que ce n'est pas ton objectif , qui est de mettre en garde envers des conditions commerciales aguichantes;
Quand une scpi est en manque de liquidité pour "racheter" des sortants, il n' y a pas du tout d'illégalité à faire rentrer du monde; les statuts et la loi doivent encadrer tout cela...
Dans un Ponzi la valeur de l'actif(si il existe) est quasi nul par rapport aux sommes investies

Merci "moi/moi", je n'ai aucunement parlé d'illégalité !
Aucune notion "insultante" de ma part ! (étrange cette assertion )

La comparaison avec Ponzi est juste une illustration.
Je retire cette comparaison qui n'est peut-être pas des plus pertinente si tu veux.
J'en conviens

Comme tu l'as compris, mon objectif est d'avertir les participants +/- débutants en épargne SCPI du forum.

-> Faire prendre conscience qu'une offre promotionnelle pouvait cacher une situation difficile.

Si des gestionnaires cherchent à attirer les souscripteurs sur des SCPI "historiques" avec des offres commerciales c'est qu'il y a peut-être un loup quelque part.

Quand Primonial réduit le délai de jouissance à 1 mois vs 6 mois ... c'est que ça va "mal" et que cette SDG cherche par tous les moyens à collecter afin de financer les rachats.
Collecter pour financer les rachats (assez massifs sur Primopierre et Primovie) ce n'est pas aussi vertueux que collecter pour investir sur la base de rendements à 6/7 % ...

Après, détenteur de SCPI Primonial, je serais ravi d'une collecte massive sur leurs SCPI grâce à ces offres
Mon propre intérêt serait de dire "Allez y, achetez ..." mais nous sommes ici pour nous entraider ...

 

[Atys]

C'est pas du ponzi mais c'est pas bien de brader les actifs de ceux qui restent pour rembourser ceux qui partent..

 

[moietmoi]

Merci "moi/moi", je n'ai aucunement parlé d'illégalité !

euh ...un ponzi est totalement illégal, donc de laisser entendre que tel ou tel type d'investissement est un ponzi, est clairement de laisser entendre que le gestionnaire fait appel à une technique illégale;
mais je sais que ce n'est pas ce que tu voulais dire;

Je retire cette comparaison qui n'est peut-être pas pertinente si tu veux.

je n'ai pas de demande.qui serais je pour demander? non juste j'émets mon avis, et tout va bien

C'est pas du ponzi mais c'est pas bien de brader les actifs de ceux qui restent pour rembourser ceux qui partent..

"brader".. euh le principe de la scpi, c'est de rembourser ceux qui partent, soit avec l'argent de nouveaux associés, soit avec la vente des biens des associés; le rendement d'abord n'est pas fait pour cela et en plus le rendement ne le permet pas; et je ne serais pas très content si une scpi gardait en trésorerie de quoi rembourser les associés qui veulent quitter;

 

[moietmoi]

je complète:
base de toutes les SCPI:
extrait du bulletin d'une scpi: Pierval
La valeur de retrait correspondante (égale au
prix de souscription net de la commission de
souscription TTC) est perçue par l’associé qui se
retire en contrepartie d’une souscription nouvelle.
Le mécanisme est communément appelé “retrait/
souscription”.
et dans les statuts:
Lorsque les demandes de retrait de parts ne sont pas compensées par des souscriptions dans un
délai de 3 mois, le remboursement des associés pourra, sur leur demande expresse, s’effectuer
par prélèvement sur les fonds dont la Société aurait la libre disposition

 

[Pascal 75]

euh ...un ponzi est totalement illégal, donc de laisser entendre que tel ou tel type d'investissement est un ponzi, est clairement de laisser entendre que le gestionnaire fait appel à une technique illégale;
mais je sais que ce n'est pas ce que tu voulais dire;

je n'ai pas de demande.qui serais je pour demander? non juste j'émets mon avis, et tout va bien

"brader".. euh le principe de la scpi, c'est de rembourser ceux qui partent, soit avec l'argent de nouveaux associés, soit avec la vente des biens des associés; le rendement d'abord n'est pas fait pour cela et en plus le rendement ne le permet pas; et je ne serais pas très content si une scpi gardait en trésorerie de quoi rembourser les associés qui veulent quitter;

J'ai retiré cette comparaison et confirmé sa non pertinence.

Ne tournez pas en rond inutilement en vous focalisant obstinément sur un détail de mon post que j'ai retiré ... Merci

 

[Pascal 75]

je complète:
base de toutes les SCPI:
extrait du bulletin d'une scpi: Pierval
La valeur de retrait correspondante (égale au
prix de souscription net de la commission de
souscription TTC) est perçue par l’associé qui se
retire en contrepartie d’une souscription nouvelle.
Le mécanisme est communément appelé “retrait/
souscription”.
et dans les statuts:
Lorsque les demandes de retrait de parts ne sont pas compensées par des souscriptions dans un
délai de 3 mois, le remboursement des associés pourra, sur leur demande expresse, s’effectuer
par prélèvement sur les fonds dont la Société aurait la libre disposition

Ni moi ni @Atys n'avons dit le contraire.

J'ai l'impression que vous ne souhaitez que polémiquer et tourner en rond.

Souhaitant être constructif pour la communauté, je vais en rester là

 

[moietmoi]

J'ai l'impression que vous ne souhaitez que polémiquer et tourner en rond.

du tout, et je ne souhaite surtout pas alourdir le climat..

sur la forme, j'ai tout à fait apprécier que ce n'est pas du ponzi
sur le fond, ma remarque tend à montrer que dans une scpi, les investisseurs sont des associés et que l'argent des uns vient des mises des autres...( à part le rendement)
sur le reste , je trouve tes mises en garde tout à fait opérationnelles