Scellier - Immeuble

[laurent78]

Bonjour,

une agence immo me propose d'acquerir un immeuble à rénover entièrement avec trois studios et de défiscaliser avec la loi Scellier.

plusieurs questions :
* Le texte de loi indique que l'on ne peut defiscaliser que pour un logement (un acte notarier) => cette proposition est elle donc valable fiscalement ?

* si le montant achat + travaux est > 300 keuros, puis je faire : réduction d'impot selon la loi scellier uniquement sur le prix d'achat et déduction du montant des travaux des revenus fonciers ?

* peut il etre plus intéressant de faire un robien (TMI de 30% et revenus fonciers déjà existants)

merci par avance

 

[christianR]

Bonsoir
Vous n'allez acheter qu'un immeuble mais il va y avoir 3 baux et je pense que c'est à partir de cela que vous risquez d'avoir des soucis avec l'administration fiscale qui risque de considérer qu'il y a 3 opérations.
Personnellement, j'aurais tendance à dire qu'il faut considérer l'immeuble dans son ensemble puisque sur la déclaration 2044 on déclare immeuble par immeuble.
Vous devriez poser la question directement à votre inspecteur des impôts.
Cela dit la loi Scellier n'empèche pas de faire du déficit foncier donc vous devriez pouvoir bénéficier de la réduction jusqu'à 300 K€ (achat+1partie des travaux) et du déficit au delà.
Si vous avez déjà des revenus fonciers, il peut être intéressant de passer un appartement en Scellier et les 2 autres en Robien cela vous permettrait de bénéficier d'un déficit foncier plus important et en plus de diminuer les prélèvements sociaux. Mais à condition que les services fiscaux dans ce cas raisonnent par appartement et non pas par acte notarié.
Questionnez les services fiscaux par écrit, vous aurez une trace.
cdlt

 

[gestionprivee]

Bonjour,

Au paragraphe 50 de la section 5 de l'instruction du 12 MAI 2009 (BOI 5 B-17-09), il est indiqué :

"Lorsque la transformation d’un local donne lieu à la création de plusieurs logements, seul l’un de ces logements peut ouvrir droit à la réduction d’impôt."

Ces travaux sont réalisés par le vendeur? un contrat de VIR (contrat de vente d’immeubles à rénover)? Dans ce cas précis, la base de la réduction d’impôt est déterminée par le prix d’acquisition du logement majoré de la part des travaux de réhabilitation tels que stipulés sur les contrats de VIR.

Je vous conseille de regarder si l'option pour le régime spécial Robien réhabilité ne serait pas mieux dans ce cas précis. C'est une question de calcul. Après vous avez bien sûr d'autres types d'investissement possibles.

 

[papounet]

j'aurai une approche plus pragmatique : faites vos calculs entre le robien, le scellier par lot et voyez avec le notaire et le vendeur si vous pouvez découper l'achat en 3 lots. Après vos mettez chaque lot au régime fiscal de votre choix pour optimiser vos impôts.

le notaire devrait pouvoir faire un geste sur les frais pour que cela revienne quasi au même prix qu'un achat global. Reste le surcout fiscal lors de l'achat à évaluer au niveau des droits d'enregistrements mais si cela vous permet d'optimiser votre impôt sur plusieurs années, ça en vaudra surement la chandelle. Si le notaire pense que c'est risqué au niveau fiscal, il faudra étudier la solution d'acheter une partie via une SCI transparente fiscalement et une autre partie en propre, chaque lot pouvant ainsi avoir un régime fiscal différent (penser à prévoir une raison à l'option d'une partie en SCI : "j'ai prévu de donner une partie de la SCI à chacun de mes enfants quand l'appartement sera payé d'où le fait d'acheter tel appart comme ça").

le seul but est d'avoir des biens achetés séparément afin d'obtenir un prix par appartement.

autre piste possible avec valider par le notaire / fisc : faire un achat global et stipuler dans l'acte un prix pour chaque bien. vous aurez ainsi une base réelle de calcul pour chaque bien de chaque avantage fiscal ...