Renseignement sur notre projet

[ctrouver]

Bonjour,

Nous sommes un couple non marié déja propriétaire d'un appartement .

Nous avons signé une promesse de vente pour l'achat d'un pavillon qui deviendra notre résidence principale.

Nous mettrons l'appartement en location pour un prix de 1215 euros dont 65 euros de charges déduits ce qui fera 1150 net hors charges.

Voici maintenant notre projet:

Maison F5
Prix de vente : 195000 Euros
Notaire : 13500 environ
total : 208500 Euros

Notre situation financière

Salaire monsieur : 1700 euros
répartit comme suit : 1310 sur 13 mois activité principale en cdi depuis 2004 chauffeur P.L
224 euros activé de ménage en temps partiel en cdi depuis 2008.
196 euros activé de ménage en temps partiel en cdi depuis 2008.
Donc cela fait 3 cdi

Salaire madame : 1390 euros
cdi depuis 2004 employé de restauration

total de nos 2 revenues = 3090 euros
Crédit personnel restant = 266 euros par mois capital restatn = 20500 euros


Nous ne disposons pas d'apport personnel car nous allons solder les petits crédit que nous avons souscrit seul le crédit de 266 euros ne sera pas effacer.

Notre dossier semble difficile même sur 30 ans, nous sommes encore dans le délais des 7 jours de réflexion.

Nous avons contacter le crédit agricole qui ne peut rien pour nous il prête seulement sur 25 ans.

Que pouvez vous nous conseiller?

Je vous reemrcie par avance.

 

[Aristide]

Notre dossier semble difficile même sur 30 ans, nous sommes encore dans le délais des 7 jours de réflexion.

Nous avons contacter le crédit agricole qui ne peut rien pour nous il prête seulement sur 25 ans.

Bonjour,

Pour info, ce n'est pas 7 jours mais 10 jours et d'autre part c'est un minimum
Vous ne pouvez donc accepter cette offre qu'à partir du 11è jour qui suit celui de sa réception par le Poste mais vous pouvez réfléchir plus longtemps.
Souvent un délai maximal est fixé dans l'offre (30 jours le plus souvent)
Cdt

 

[UnFuturVEFA]

Bonjour,

Pour info, ce n'est pas 7 jours mais 10 jours et d'autre part c'est un minimum
Vous ne pouvez donc accepter cette offre qu'à partir du 11è jour qui suit celui de sa réception par le Poste mais vous pouvez réfléchir plus longtemps.
Souvent un délai maximal est fixé dans l'offre (30 jours le plus souvent)
Cdt

je pense que ctrouver parle du délais de rétractation de la promesse de vente ou d'achat

 

[ctrouver]

Bonjour à tous,

Effectivement je parle du délais de rétractation pour le compromis de vente.

J'ai démarcher juste le crédit agricole de normandie qui m'a plutôt refroidit, ils paraissent très rigide.

J'attend vos conseilles avec impatience merci par avance.

 

[Elaphus]

Le CA a raison de ne pas faire de prêt de si longue durée, car le coût pour vous en devient terrible, songez que pendant les premières années vous ne payez que peu sur le capital...

Les difficultés évoquées: en fait vous comprenez que par cet achat vous vous mettez sur le fil du rasoir, est-ce que ça en vaut la peine?

Pourquoi ne pas vendre l'appartement plutôt que d'avoir un faible* revenu locatif (aléatoire) qui sera fiscalisé? ( et avec des ennuis de gestion)
* Comparez le % de rentabilité certain, net d'impôts et de charges, et non espéré, au taux de l'emprunt

 

[ctrouver]

Concernant le remboursement je ne serais pas du tout en difficulté.

J'ai une autoentreprise publicitaire qui me rapporte plus de 1000 Euros par mois mais la banque demande 3 ans de bilan.

De plus j'ai la possibilité de faire environ 500 Euros d'heures supplémentaires dans mon activité principal avec le permis poids lourds travaillé plus n'est pas un soucis.

La banque ne regarde pas votre situation général si tout n'est pas officiel c'est regrettable.

 

[Aristide]

Le CA a raison de ne pas faire de prêt de si longue durée, car le coût pour vous en devient terrible, songez que pendant les premières années vous ne payez que peu sur le capital...

Bonjour,

Sachant que quasiment aucun prêt ne va au bout des trente ans, ce que vous dites n'est pas forcément vrai.
La durée moyenne des crédits immobiliers est désormais de l'ordre de 12 ans.

La sutuation se présente souvent ainsi.

Jeunes qui paient un loyer donc argent définitivement perdu ce qui les fait réfléchir et les amène a déja préparer un projet = épargne dans la mesure de leurs moyens.

Décision d'investir dans un premier projet souvent appartement (pas encore d'enfant donc pas très grand).

Mais "jeunes" signifie souvent pas de très gros revenus et, malgré un comportement financier prudent, assez peu d'apport personnel.

Donc nécessité d'un crédit de longue durée, 30 ans par exemple, ce qui génèrent une charge globale pas beaucoup plus élevée que le loyer antérieur (Si non la banque ne suivrait pas)

Les années passent et, même si désormais la progression n'est pas fulgurante, les salaires suivent cependant ,peu ou prou, l'érosion monétaire.

Le premier enfant arrive mais, en bas âge, le logement acquis suffit.

Puis l'enfant grandit et un second est souhaité.

Dès lors il faut songer à vendre ce premier logement pour en acquérir un autre plus adapté à la sutuation nouvelle.

Il fut une époque où ce scénario était "gagnant" à tous les coups.

=> Au bout de quelques années le capital restant dû a diminué:
Pour un prêt de 100 sur 360 mois, au bout de 120 mois le capital s'amortit de :
+ 19% avec un taux de 5,00%
+ 24% avec un taux de 4,50%

=> La valeur vénale de l'immeuble initialement permettait une plus value
=> Sa vente diminué de remboursement anticipé (et frais) laissait une marge qui servait d'apport personnel pour le second investissement.

Si ces jeunes ne s'étaient pas lancés sur 30 ans, ils seraient toujours locataires avec des loyers "à fonds perdus".

Désormais c'est moins évident car, la plus value sur vente n'est plus certaine.

Mais, avec des emprunteurs réfléchis et prudents sur un projet bien placé c'est encore possible même si ce n'est plus certain.

Cordialement,

 

[Elaphus]

Aristide, vous allez nous entraîner dans un long débat, bien qu'essentiel:

Sachant que quasiment aucun prêt ne va au bout des trente ans, ce que vous dites n'est pas forcément vrai.

Ces prêts sont très récents. En avez-vous vus autrefois?

La durée moyenne des crédits immobiliers est désormais de l'ordre de 12 ans.

Certes, mais vous oubliez que cela ne fait que résumer une situation antérieure de l'immobilier: les prix ont couramment augmenté de 140 % et plus selon l'endroit depuis 10 ans. C'est la plus grosse bulle immobilière de notre histoire! Toute bulle se dégonfle, sauf à avoir inventé une nouvelle économie.
Donc les prix continueront de baisser.

Pour dire que ces crédits récents, eux, ne dureront encore que 12 ans en moyenne, il faudrait supposer que nous ne connaissions ni crise économique (qui menace aussi un revenu d'auto-entrepreneur, et là encore le CA a raison d'être plus prudent que ctrouver) ni crise immo faisant perdre un maximum en cas de revente (avec aussi la negative equity sur l'emprunt!).

Dès lors il faut songer à vendre ce premier logement pour en acquérir un autre plus adapté à la sutuation nouvelle.

Bien d'accord, c'est pour ça que je suggérais à ctrouver de revendre l'appartement plutôt que de le louer. Mais il ne nous répond pas.

Reste à savoir aussi à quoi l'oblige le compromis, et comment la clause suspensive de prêt est ficelée (clause pénale?).

Je ne suis pas un suppôt des banques, on le sait ici, mais on ne peut leur demander avant l'achat de prêter sans faire attention, puis en cas de pépin leur reprocher ensuite d'avoir prêté imprudemment (devoir de mise en garde).

 

[Aristide]

Le CA a raison de ne pas faire de prêt de si longue durée, car le coût pour vous en devient terrible, songez que pendant les premières années vous ne payez que peu sur le capital...

Aristide, vous allez nous entraîner dans un long débat, bien qu'essentiel:

Non, je n'ai pas l'intention de débattre longtemps.

Ces prêts sont très récents. En avez-vous vus autrefois?

La durée moyenne des crédits immobiliers est passée de 8 ans à 12 ans depuis seulement quelques années, du fait précisément que les durées maxi ont d'abord été portées à 25 ans puis à 30 ans.

Je persiste à dire que pour des emprunteurs réfléchis et prudents, qui on bien préparé leur projet (épargne minimale) et qui n'investissent pas "n'importe où , n'importe comment" il peut être financièrement plus intéressant pour eux d'emprunter au départ sur 30 ans (mais en fait 10 à 15 ans) plutôt que de payer indéfiniement un loyer à fonds perdus.

Dans le cas de l'investissement, la moins value est possible, effectivement, mais limitée si les conditions ci-dessus exprimées sont vérifiées. En tout cas elle n'est pas certaine.

Dans le cas du loyer à payer, ad vitam, à fonds perdus la perte est certaine.

 

[Elaphus]

Je persiste à dire que pour des emprunteurs réfléchis et prudents, qui on bien préparé leur projet (épargne minimale)

donc vous êtes quand même d'accord avec moi sur ce coup pour trouver qu'emprunter sans apport personnel est dangereux?

Dans le cas de l'investissement, la moins value est possible, effectivement, mais limitée si les conditions ci-dessus exprimées sont vérifiées. En tout cas elle n'est pas certaine.

Si l'immo baisse seulement comme lors de la crise des années 90 (bulle bien plus limitée!) et qu'il faille revendre par exemple sous 5 à 7 ans et avec un achat sans apport, on se prend la moins-value (qui serait énorme) + la negative equity, de quoi regretter de ne pas avoir "jeté son argent par les fenêtres".

Tout est question de timing, il y a des périodes où il ne faut pas acheter des biens, et louer, d'autres où c'est le contraire. Et il faut aussi, quand on a un apport assez important, comparer avec son placement, qui dans bien des cas paie plus que le loyer.

En fait l'achat est essentiel quand on veut un type de bien qui n'existe pas sur le marché locatif...mais alors c'est souvent très cher.