Bonjour à tous,
Mes 2 prêts immobiliers de 2008 à taux fixe ont été remboursés en totalité par anticipation fin octobre 2023, et ces 2 remboursements étaient soumis à indemnités de remboursement par anticipation, les clauses d'exclusion ne pouvant pas s'appliquer à mon cas.
Ces 2 prêts, acquisition RP + travaux, étaient chacun à taux fixe, élevé à l'époque, et j'ai procédé avec la banque à 2 renégociations de taux, en 2013 puis en 2016.
Je pensais que pour chaque prêt l'indemnité de remboursement anticipé serait de 6 mois d'intérêts sur son capital restant dû à son taux actuel définit à sa dernière renégociation.
Or, il n'en est rien : la banque a déterminé un taux moyen pour chaque prêt calculé sur la durée au taux fixe initial, puis sur la durée au taux fixe issu de la 1ère renégociation et enfin sur la durée au taux fixe issu de la 2ème renégociation !
Différence de coût par rapport à mes calculs = 581 € quand même !
Mes offres de prêt indiquent "la Caisse d'Epargne exigera une indemnité dont le montant est au plus égal à un semestre d'intérêts calculé au taux moyen du prêt sans pouvoir dépasser 3 % du capital restant dû".
Effectivement, il est écrit "au taux moyen du prêt" : mais selon moi, il ne peut se concevoir que si le prêt était à taux révisable dès son octroi et sans jamais être passé en taux fixe.
En effet, les IRA sont prévues pour indemniser le prêteur de la perte des intérêts qu'il ne percevra pas du fait du remboursement anticipé : si le prêt a toujours été à taux révisable, le montant de ces futurs intérêts ne peut pas être défini précisément car le taux d'aujourd'hui sera révisé chaque année restante jusqu'à la fin du prêt, et dans ce cas il est logique d'estimer le montant des IRA en les calculant sur une moyenne de tous les taux annuels passés.
Mais en taux fixe comme l'étaient mes 2 prêts, ce montant de la perte des futurs intérêts de chaque prêt est parfaitement connu car ils seraient au taux actuel de chacun défini au dernier avenant de 2016 !
Aussi, je conteste formellement le mode de calcul d'un taux moyen qui m'a été appliqué pour chaque prêt car ils ont toujours été à taux fixe.
Il est donc totalement incohérent que parce qu'il y a eu 2 renégociations de taux depuis leur souscription, une moyenne de tous les taux antérieurs soit appliquée ! Il n’y a aucune explication rationnelle qui pourrait justifier ce mode de calcul, car les IRA seraient alors calculées sur des intérêts échus alors qu'ils sont prévus pour indemniser le prêteur des intérêts à échoir qu'il ne percevra pas !
Je pense qu’il s’agit de règles anciennes datant des années 2000 où la très grande majorité des prêts étaient souscrits à taux révisable du fait que les taux fixes étaient très élevés.
J'ai soumis ces éléments à ma directrice d'agence qui m'a détaillé les méthodes de calcul de cette moyenne des taux en me disant que c'était comme ça... Je m'apprête à envoyer une réclamation en LRAR au service relations clientèle de la banque, mais j'aimerai avoir votre avis et éventuellement savoir s'il n'existait pas un article du Code de la Consommation, ou autre, qui préciserait le calcul des IRA d'un prêt à taux fixe mais ayant subi une ou plusieurs renégociations et que je pourrai ainsi leur opposer.
Désolé de la longueur de mon message, et merci de m'avoir lu.
Cordialement
Mes 2 prêts immobiliers de 2008 à taux fixe ont été remboursés en totalité par anticipation fin octobre 2023, et ces 2 remboursements étaient soumis à indemnités de remboursement par anticipation, les clauses d'exclusion ne pouvant pas s'appliquer à mon cas.
Ces 2 prêts, acquisition RP + travaux, étaient chacun à taux fixe, élevé à l'époque, et j'ai procédé avec la banque à 2 renégociations de taux, en 2013 puis en 2016.
Je pensais que pour chaque prêt l'indemnité de remboursement anticipé serait de 6 mois d'intérêts sur son capital restant dû à son taux actuel définit à sa dernière renégociation.
Or, il n'en est rien : la banque a déterminé un taux moyen pour chaque prêt calculé sur la durée au taux fixe initial, puis sur la durée au taux fixe issu de la 1ère renégociation et enfin sur la durée au taux fixe issu de la 2ème renégociation !
Différence de coût par rapport à mes calculs = 581 € quand même !
Mes offres de prêt indiquent "la Caisse d'Epargne exigera une indemnité dont le montant est au plus égal à un semestre d'intérêts calculé au taux moyen du prêt sans pouvoir dépasser 3 % du capital restant dû".
Effectivement, il est écrit "au taux moyen du prêt" : mais selon moi, il ne peut se concevoir que si le prêt était à taux révisable dès son octroi et sans jamais être passé en taux fixe.
En effet, les IRA sont prévues pour indemniser le prêteur de la perte des intérêts qu'il ne percevra pas du fait du remboursement anticipé : si le prêt a toujours été à taux révisable, le montant de ces futurs intérêts ne peut pas être défini précisément car le taux d'aujourd'hui sera révisé chaque année restante jusqu'à la fin du prêt, et dans ce cas il est logique d'estimer le montant des IRA en les calculant sur une moyenne de tous les taux annuels passés.
Mais en taux fixe comme l'étaient mes 2 prêts, ce montant de la perte des futurs intérêts de chaque prêt est parfaitement connu car ils seraient au taux actuel de chacun défini au dernier avenant de 2016 !
Aussi, je conteste formellement le mode de calcul d'un taux moyen qui m'a été appliqué pour chaque prêt car ils ont toujours été à taux fixe.
Il est donc totalement incohérent que parce qu'il y a eu 2 renégociations de taux depuis leur souscription, une moyenne de tous les taux antérieurs soit appliquée ! Il n’y a aucune explication rationnelle qui pourrait justifier ce mode de calcul, car les IRA seraient alors calculées sur des intérêts échus alors qu'ils sont prévus pour indemniser le prêteur des intérêts à échoir qu'il ne percevra pas !
Je pense qu’il s’agit de règles anciennes datant des années 2000 où la très grande majorité des prêts étaient souscrits à taux révisable du fait que les taux fixes étaient très élevés.
J'ai soumis ces éléments à ma directrice d'agence qui m'a détaillé les méthodes de calcul de cette moyenne des taux en me disant que c'était comme ça... Je m'apprête à envoyer une réclamation en LRAR au service relations clientèle de la banque, mais j'aimerai avoir votre avis et éventuellement savoir s'il n'existait pas un article du Code de la Consommation, ou autre, qui préciserait le calcul des IRA d'un prêt à taux fixe mais ayant subi une ou plusieurs renégociations et que je pourrai ainsi leur opposer.
Désolé de la longueur de mon message, et merci de m'avoir lu.
Cordialement
