Régularisation des charges locatives en forte hausse, et quid de l'assurance GLI ?

[vince944]

Bonjour à tous,

En tant que propriétaire d'un T2 dans une résidence des années 70 (eau froide, chaude, chauffage en collectif) que j'ai mis à louer en vide, j'ai reçu par le syndic le montant 2023 des charges locatives qui a énormément augmenté par rapport aux années précédentes. La provision 2023 fixée était cohérente et supérieure par rapport aux années 2020, 2021 et 2022, mais clairement insuffisante pour 2023.

- Mon locataire d'un T2 est arrivé en cours d'année, en "avril 2023", et je vais tout de même devoir lui faire régulariser près de +50% de charges en plus par rapport à sa provision payée chaque mois (près de 600€ au total). Est-ce que certains sont aussi dans ce cas ? Que se passe t-il si le locataire refuse de régler ?

- Je vais devoir aussi proposer de faire augmenter la provision sur charges assez significativement, mais faut-il recontacter l'assurance pour savoir s'il est ok pour continuer à assurer avec le nouveau montant de charges ? Quel est votre retour d'expérience là-dessus ?

Merci beaucoup

 

[Pendragon]

Bonjour à tous,

En tant que propriétaire d'un T2 dans une résidence des années 70 (eau froide, chaude, chauffage en collectif) que j'ai mis à louer en vide, j'ai reçu par le syndic le montant 2023 des charges locatives qui a énormément augmenté par rapport aux années précédentes. La provision 2023 fixée était cohérente et supérieure par rapport aux années 2020, 2021 et 2022, mais clairement insuffisante pour 2023.

- Mon locataire d'un T2 est arrivé en cours d'année, en "avril 2023", et je vais tout de même devoir lui faire régulariser près de +50% de charges en plus par rapport à sa provision payée chaque mois (près de 600€ au total). Est-ce que certains sont aussi dans ce cas ? Que se passe t-il si le locataire refuse de régler ?

- Je vais devoir aussi proposer de faire augmenter la provision sur charges assez significativement, mais faut-il recontacter l'assurance pour savoir s'il est ok pour continuer à assurer avec le nouveau montant de charges ? Quel est votre retour d'expérience là-dessus ?

Merci beaucoup

Bonjour,

tout d'abord oui il va devoir payer la régularisation et ne peut pas y échapper. C'est à gérer comme un impayé de loyer. Lettre +AR etc...
Si vous le gérer en direct , le mieux est de le contacter et si il n'a pas l'argent, d'établir un échéancier de paiement.

En parallèle , aussi augmenter la provision mensuelle.

Le locataire aura donc à payer son échéancier + l'augmentation mensuelle de charge + l'augmentation éventuelle de loyer.

(Cela m'arrive régulièrement, et surtout avec l'augmentation de l'energie et certains locataires qui laissent les WC fuir...).

Concernant l'assurance, merci de préciser, vous parlez bien de l'assurance loyer impayé ?

 

[moietmoi]

Bonjour
Bien d'accord avec Pendragon, cependant, en tant que propriétaire, tu as voté les budgets, donc tu sais à l'avance les augmentations.. en effet normalement en Avril 23 tu devais connaître les charges 23/24 et peut être 2025
Là où j'ai du locatif les budgets votés pour 2024 et 2025 sont en augmentation de 30%....

 

[lebadeil]

Bonjour à tous,

En tant que propriétaire d'un T2 dans une résidence des années 70 (eau froide, chaude, chauffage en collectif) que j'ai mis à louer en vide, j'ai reçu par le syndic le montant 2023 des charges locatives qui a énormément augmenté par rapport aux années précédentes. La provision 2023 fixée était cohérente et supérieure par rapport aux années 2020, 2021 et 2022, mais clairement insuffisante pour 2023.

- Mon locataire d'un T2 est arrivé en cours d'année, en "avril 2023", et je vais tout de même devoir lui faire régulariser près de +50% de charges en plus par rapport à sa provision payée chaque mois (près de 600€ au total). Est-ce que certains sont aussi dans ce cas ? Que se passe t-il si le locataire refuse de régler ?

- Je vais devoir aussi proposer de faire augmenter la provision sur charges assez significativement, mais faut-il recontacter l'assurance pour savoir s'il est ok pour continuer à assurer avec le nouveau montant de charges ? Quel est votre retour d'expérience là-dessus ?

Merci beaucoup

Bonjour,
comme ton locataire est arrivé en cours d'année, tu as probablement fait un etat des lieux avec relevé de compteurs (chauffage, eau froide,eau chaude).
Le locataire doit payer en regard de ses consommations, c'est normal. Par contre, si une partie des couts relève de l'ancien locataire, alors il ne faudrait pas lui compter, car le locataire pourrait légitimement demander des justificatifs, et il faudra lui fournir le relevé de charges du Syndic.

Si effectivement les charges augmentent en regard des 3 postes eau froide, chaude, chauffage, ça serait normal d'augmenter les charges (au moins partiellement), en s'appuyant sur le même justificatif. La régularisation de charges se fait normalement à date anniversaire du contrat de location.
A@

 

[vince944]

@lebadeil , ce sont des charges en "collectif" (1ere ligne de mon post), donc peu importe ce que le locataire consomme en réel, y a pas de compteur individuel

@Pendragon Merci Que penser que je propose d'augmenter la provision en proposant un choix de tel ou tel montant, ou j'impose ? Je trouve que c'est pas mal de proposer, sachant que je dis bien qu'à la fin faudra régulariser (et rembourser si trop perçu).
Oui concernant l'assurance, je parlais bien de la GLI garantie loyers impayés. J'avais eu accord de la GLI d'un assureur, mais avec l'augmentation très significative des charges, je ne sais pas trop comment ça se passe pour le renouvellement de ce type de contrat. Tu en as ? Si l'assurance me demande de renvoyer à nouveau des fiches de paie récentes du locataire, je trouve que c'est très intrusif et cela ne me plairait pas.

@moietmoi Tu n'a pas tort, mais je me basais sur l'historique, car je n'arrivais pas trop à prévoir sachant que mes provisions sont assez éloignées des charges "locatives", on devait aussi avoir je crois une prise en charge de l'état sur le prix du gaz. Mais je crois qu'on n'a pas encore vu la couleur de l'argent. Les infos n'arrivent qu'au compte goutte de la part du conseil syndical, et j'ai passé peu de temps sur ces dossiers hélas...

Ton budget prévisionnel 2024 et 2025 sont +30% par rapport à 2023 ?
Et 2023, c'est combien par rapport à 2022 ?

 

[Pendragon]

Tu restes très transparent. Tu lui envoies le nouveau relevé des charges et tu divises par 12.
Essayes de préparer un argument style "je propose ce montant (/12) mais comme cela va encore augmenter je propose xxxx.
Exemple si nouveau calcul 180, proposer 200. En argumentant qu'il vaut mieux que tu lui redonnes de l'argent plutôt qu'il t'en doive encore.

Si c'est un bon locataire que tu aimes bien tu as des marges de manœuvre. Tu peux lui faire cadeau de 100 € sachant que cette somme sera déduite de tes impôts... Ça ne te coûtera donc pas 100...

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Pour la GLI, bonne question... Généralement elle prend en compte les augmentations de loyer plafonnées à 3,5 % par an.
Mais pour les charges cela dépend de ton assureur. C'est assez facile de vérifier dans les conditions.
Pour ma part j'ai actuellement visale et cautionneo. Et toi ?
Pour visale dès le départ ils indique la garantie max loyer plus charge.
Au-dessus de la garantie max, en cas d'impayé ce sera plafonné à ce montant.
Pour cautionneo où il faut que je vérifie

 

[vince944]

Salut @Pendragon
Ma GLI est à la MACIF, je n'ai pas réussi à trouver pour le moment la prise en compte des augmentations de loyers ou de charges chaque année.

Après, si en cas d'impayés, ils me remboursent que le montant du loyer + charges N-1, ça va, mais je crains qu'un assureur puisse en profiter pour dire 'Votre locataire n'est plus éligible à votre assurance car vous avez trop augmenté les charges dont la provision initiale a été mal estimée, et nous ne prenons rien en charge." Les assureurs, quand ils peuvent se défiler... Ceci étant, je vois difficilement un assureur exiger chaque année les fiches de paie pour voir si le locataire est encore dans les clous de l'endettement.

Tu as pu trouver sur ton Cautionneo ?

 

[Pendragon]

Ta GLI te remboursera à hauteur de ton contrat initial, c'est à dire ce qui est inscrit dans ton contrat.

Cautioneo : si j'augmente mon loyer de 3.5% ma garantie augmente avec bien sûr mes cotisations...
Mais pas si les charges augmentent.

Mais je n'ai pas pris ce type de GLI pour les locatifs avec syndic et chauffage collectif. Pour ces locatifs j'ai des Visales avec un montant total de garanties qui prévoit l'augmentation des charges.

Bonne journée