racheter un credit à 3.10 pour investir?

[Albert]

Bjr,

Voila, j'ai un crédit immo résidence principale qui tourne à 3.1% reste encore 5 ans à payer (890 e/mois, reste 50000 euros)

J'ai 40000 euros en cash.

J'ai acquis cette année pour 290000 euros de bien locatif autofinancé sur 15 ans (je signe le dernier ce mois ci) Ce sont des locaux pro .

Revenu fiscal de ref 38000 euros, 2.5 part, (50000 net ), 37 ans.

La banque me dit qu'elle ne va plus suivre. Mon objectif est de 600KE.Que faire?

Rembourser 30000 euros des 50000 de crédit à 3.10 (il me taxerait de 1%, et me ferait un taux de 6...). Le taux d'endettement baissant de 50% à 40%, aurais je de nouvelles possibilités de crédit d'invest.. Je ne fais pas beaucoup confiance au décideur (que je ne vois pas de ma banque) pour être assez malin pour me faire confiance.

Placer les 30000 euros, dans des SCPI ou des FCP, qui
distribue un revenu qui permettrait de réduire là encore mon taux d'endettement.

autres?

Merci de vos conseils.
PS: pas intéressés par les propositions d'investissements dans des projets ou entreprises nvelles.

 

[Albert]

non je n'ai pas d'actions, j'ai essayez de boursicoter mais ce n'est pas pour moi.

Tu pense peut être à des FCP ou des trackers?

 

[Gagarine]

Bonjour,

changez de banque (ou au moins de conseiller). Sur de l'invest locatif on ne calcul pas le taux d'endettement de la même maniere que pour l'achat d'une RP ! Un conseillé serieux regarde ce que vous coute votre invest (en effort d'épargne) et n'ajoute que cette somme à vos dettes. Si vos biens sont autofinancés, ils n'entament que peu ou pas votre taux d'endettement ! Surtout si votre RP est quasi remboursée. Je fais comme vous et je suis aujourd'hui à 700ke investis (Dont 320 d'amortis et 380 de crédit).

 

[Albert]

Je ne pense pas que ce soit le conseiller le pb. Mais plutôt la vision parcélaire qu'on les décideurs de la Banque Pop.

Ce qui les fait tiquer selon mon conseiller c'est que mes biens sont des locaux commerciaux et cela ils en ont peur!!! Pourtant je n'achète que des locaux loués avec des fonds de commerce qui ont une valeur et que le locataire a payé entre 35Ke à 65Ke et donc est obligé de payer son loyer pour ne pas le perdre. De lus, mon bien le plus cher est de 115000 E.

Bref, comment agir avec mon credit maison et mes 30/40 ke dispo pour continuer l'aventure.

merci

 

[Gagarine]

Bonjour,

Je ne pense pas que la solution se situe au niveau du crédit de votre RP et de l'injection de votre épargne. Au contraire. En conservant votre épargne, vous pouvez faire jouer aupres de la banque une capacité à réagir en cas de coup dur : un commerce vaccant pendant 6 mois ne vous pose pas de pb puisque vous pouvez rembourser votre crédit ! De plus, la multiplication de "petits" produits me semble une bonne chose car vous limitez les risques. Ensuite, je ne connais vos biens. il est clair que si vous avez investis dans des commerces perdus dans un village de 300 habitants, on peut comprendre la banque. Mais si les emplacements sont bons il n'y a aucune raison. Discutez eventuellement avec votre banque du délai à partir duquel elle est prête à vous suivre de nouveau. En effet, elle souhaite peut-être vous voir capitaliser un peu sur ces biens avant de vous prêtez pour de nouvelle acquisition. Cela peut également se comprendre car en cas d'un retournement du marché de l'immo, si vous avez un pb et que vous êtes obligés de vendre, vous ne pourrez pas rembourser la banque. Donc à votre place, j'irai voir la banque pour mettre la situation à plat avec vos objectifs et une présentation de votre situation (patrimoine, baux commerciaux, dettes, épargne...)

Cordialement.

 

[Albert]

Avant de commencer, ma recherche de biens, j'ai vu avec le conseiller en patrimoine de la banque, il m'avait dis qu'au dessus de 300Ke, il demanderons l'hypotheque de ma maison.Ce n'est pas à l'ordre du jour. Je pense gagarine , que tu as bien cerné l'avis de la banque. Il m'ont préter 290 Ke en 1 an, donc ils ont besoin de voir si tout ce passe bien avant de continuer.(Je n'ai acheté que de bons produits (enfin j'espère)).

Je pense aussi que l'épargne, sont pour moi un bon matelas de sécurité.

Je vais essayer de temporiser . Mais bon, le temps passe, et ne pas investir c'est perdre beaucoup d'argt et voir lmon éventuelle indépendance financière reculer.

Donc je garde mon crédit à 3.10 et je place 30000 Ke. Ou? , fcp?, Quelque part ou je puisse en disposer si on m'impose de racheter le credit de la maison?

J'ai trop d'immo, bof, je connais pas d'autre moyen d'avoir un patrimoine financé par les autres. sicav (lesquels?)
Merci pour vos avis

 

[Gagarine]

Perso je fais comme vous et mon épargne est sur des supports "bidons" genre codevi qui me permettent d'être réactif pour les besoins de tresorerie inhérants à l'achat d'un bien.
En revanche, je ne sais pas comment vous fonctionnez mais pour ma part, j'emprunte toujours à 110% ce qui peut expliquer parfois les inquietudes de la banque car on se retrouve avec un prêt supérieur à la valeur d'achat du bien. D'où la necessité de capitaliser pour mettre la banque en confiance. En revanche, d'ici 3/4 ans, la banque aura assez de recul sur votre mode de fonctionnement pour vous preter à tour de bras...
Patience, patience.

Cordialement.

 

[Albert]

C'est vraiment un plasir de retrouver des gens qui ont le même objectif.

J'achete à 110 % aussi. En tous j'ai 3 locaux+ 1 en négo banque actuellement, pour l'avant dernier projet j'ai du nantir les frais de notaire.Je les récupère ds 1 an.

Depuis,j'ai changer de train de vie en changeant de voitures afin de récupérer du cash. Je suis entraint de batailler pour ne pas avoir à nantir les frais de notaire une nouvelle fois, car j'étais dans un processus de racheter le prêt. Donc je diminuais mon endettement.

Finalement, autant que je les laisse me nantir les frais de notaire et que je garde ma trésorerie.

 

[Gagarine]

C'est également mon option : je garde un max de tresorerie en prenant soin de limiter au max mon effort d'épargne pour ne pas me retrouver bloqué. L'important dans votre cas, c'est de ne pas aller trop vite dans un 1er temps. Vous avez une échéance importante : la fin du remboursement de votre RP dans 5 ans. A votre place, je laisserai "reposer" mes acquisitions pendant 2/3 ans. Cela vous permet de les faire tourner, de rembourser les frais de notaire et de mettre la banque en confiance. A partir de là, il ne vous restera que 2/3 ans de crédit. Vous pourrez donc repartir pour 200 à 300 ke d'investissement sans trop de risque. La fin du remboursement de votre RP vous permet également de choisir des biens un peu moins rentable mais mieux placés. Ainsi vous limitez le risque de locaux vacants avec en contre partie un petit effort d'épargne.

Cordialement

 

[Albert]

je suis justement en train de regardé cela sur bourse direct(zero frais)

Sinon , il y a aussi barclays qui donne du 10% brut, faut que je me décide avt le 14.