Question sur le calcul (que je sais varié selon les banques) du taux d'endettement

[zeaeazea]

Bonsoir,

Pour faire simple, je vais arrondir les sommes : Le projet est l'achat d'un appartement B de 300 000€. Le financement serait composé de la revente d'un appartement A pour une somme de 200 000€ et d'un emprunt bancaire de 100 000€.

L'appartement A a été acheté avec un don de 150 000€ et un prêt familial à 0% d'intérêts de 50 000€ (déclaré avec une 2062 en bonne et due forme)

De manière grossière, et si j'ai bien compris, le taux d'endettement est calculé en divisant le total des mensualités des différents emprunts par le salaire net de l'emprunteur.

Deux questions :

- Comment est calculé le taux d'endettement dans le cas de deux prêts de durée différentes ?
- Qu'en est-il d'un prêt familial "in-fine" dont l'échéance se trouverait après la fin du crédit souhaité pour le financement de l'achat du bien. Par exemple, si le prêt familial a une échéance unique dans 20 ans, mais que le prêt souhaité pour le financement de l'achat est prévu pour une durée de 15 ans, comment est-il introduit dans le taux d'endettement ?

En vous remerciant par avance de vos réponses

 

[Aristide]

Bonjour,

- Comment est calculé le taux d'endettement dans le cas de deux prêts de durée différentes ?

Si les crédits sont à échéances constantes c'est le total des deux mensualitées initiales rapportées aux revenus du moment.

- Qu'en est-il d'un prêt familial "in-fine" dont l'échéance se trouverait après la fin du crédit souhaité pour le financement de l'achat du bien. Par exemple, si le prêt familial a une échéance unique dans 20 ans, mais que le prêt souhaité pour le financement de l'achat est prévu pour une durée de 15 ans, comment est-il introduit dans le taux d'endettement ?

Dans une telle hypothèse il n'y a pas de charge de remboursement à intégrer dans le calcul du taux d'endettement mais il vous faudra prouver comment vous disposerez de la somme nécessaire, au terme du crédit, pour pouvoir procéder à son remboursement.

Cdt

 

[zeaeazea]

Bonsoir Aristide,

Merci beaucoup de votre réponse.

Si les crédits sont à échéances constantes c'est le total des deux mensualitées initiales rapportées aux revenus du moment.

Permettez moi de préciser, afin que je comprenne bien : Si j'ai un prêt A avec 100€ de mensualités sur 10 ans et que je convoite un prêt B avec 400€ de mensualité sur 20 ans, avec un salaire net de 2000 euros, le taux d'endettement est calculé à (100+400)/2000 soit 25%. La durée du prêt A n'a donc aucune influence sur le taux d'endettement, seul la mensualité initiale compte ?

Dans une telle hypothèse il n'y a pas de charge de remboursement à intégrer dans le calcul du taux d'endettement mais il vous faudra prouver comment vous disposerez de la somme nécessaire, au terme du crédit, pour pouvoir procéder à son remboursement.

Comment se matérialise cette "preuve" ?

Si je suis bon épargnant, par exemple avec un historique de delta épargne de +1000€ par mois, et que je convoite un prêt à mensualité fixe de 500€/mois, (25% de taux d'endettement sur 2000€), puis-je utiliser mon historique d'épargne justifier la mise de 500€ de côté tous les mois par exemple ?

Encore une fois, merci.

 

[moietmoi]

Permettez moi de préciser, afin que je comprenne bien : Si j'ai un prêt A avec 100€ de mensualités sur 10 ans et que je convoite un prêt B avec 400€ de mensualité sur 20 ans, avec un salaire net de 2000 euros, le taux d'endettement est calculé à (100+400)/2000 soit 25%. La durée du prêt A n'a donc aucune influence sur le taux d'endettement, seul la mensualité initiale compte ?

La banque ne prend pas en compte non plus l'évolution du revenu, et il est très peu probable que sur 20 ans votre revenu soit stabilisé à 2000 euros;

Le cas inverse , lui peut être pris en compte, par exemple un taux d'endettement un peu trop élevé pour les critères strictes, mais un crédit qui s'arrête dans 2 ans par exemple et qui ramène à un taux acceptable, ce type de situation est défendable en fonction des autres paramètres du dossier;

 

[Aristide]

Si j'ai un prêt A avec 100€ de mensualités sur 10 ans et que je convoite un prêt B avec 400€ de mensualité sur 20 ans, avec un salaire net de 2000 euros, le taux d'endettement est calculé à (100+400)/2000 soit 25%. La durée du prêt A n'a donc aucune influence sur le taux d'endettement, seul la mensualité initiale compte ?

Oui

Comment se matérialise cette "preuve" ?

Si je suis bon épargnant, par exemple avec un historique de delta épargne de +1000€ par mois, et que je convoite un prêt à mensualité fixe de 500€/mois, (25% de taux d'endettement sur 2000€), puis-je utiliser mon historique d'épargne justifier la mise de 500€ de côté tous les mois par exemple ?

Dans ce cas il vous faudrait vous engager auprès de votre banque pour abonder régulièrement un produit d'épargne et l'on retombe alors sur une quasi charge mensuelle que votre banque voudra probablement intégrer dans le calcul du taux d'endettement.

Cdt

 

[zeaeazea]

Merci beaucoup de vos réponses à tous les deux

Pour remettre un peu dans le contexte du post initial : j'ai un prêt familial qui risque de poser problème au regard du prêt que je recherche. Je pense donc comprendre que la meilleur solution serait de "renégocier" (mes parents n'ont aucun problème de ce côté là) ce prêt familial afin de l'étendre sur une grosse durée, avec pour objectif d'obtenir de petites mensualités limitant ainsi au maximum l'impact du prêt familial dans le calcul du taux d'endettement.

Monsieur Aristide, aviez vous autre chose en tête pour "prouver" ma capacité à rembourser mes parents si le prêt familial était re-catégorisé en prêt in-fine ?

Cordialement

 

[zeaeazea]

Je rajoute un message car je n'arrive pas à éditer celui ci-dessus :

Serait-ce possible d'envisager un report du reste des mensualité de mon prêt familial à la fin du prêt immobilier que je souhaite contracter (avec avenant signé) ?

Cordialement

 

[Aristide]

Bonjour,

Monsieur Aristide, aviez vous autre chose en tête pour "prouver" ma capacité à rembourser mes parents si le prêt familial était re-catégorisé en prêt in-fine ?

Non; sauf l'éventualité que vos parents transforment ce prêt en don ?

Serait-ce possible d'envisager un report du reste des mensualité de mon prêt familial à la fin du prêt immobilier que je souhaite contracter (avec avenant signé) ?

Oui.

Cdt