PTZ vefa

[cerilo83]

Bonsoir,
je viens de signer chez le notaire pour un appartement de type VEFA qui devra être achevé juin 2010.

Lors du premier déblocage de fond de 68000 euros, la banque n'a pas débloqué la totalité de mon PTZ, soit 22500.

J'ai demandé à ma banquière, et elle m'a répondu que l'état voulait que l'on utilise le PTZ en plusieurs fois lors des appels de fond.

Etant héberger par ma mère jusqu'à l'achèvement des travaux, je me demandais si il était possible de changer le plan de financement et de commencer à rembourser mon PTZ?

Je préfère poser cette question sur ce forum car ma banque me déçoit vraiment.

Merci

 

[Vanille95]

Bonsoir,

En matière de PTZ, l'Etat ne demande rien...

Il faut seulement respecter les ratios :
Pour un Logement Neuf :
30 % du montant de l'opération (porté à 40 % dans les zones urbaines sensibles ou dans les zones franches urbaines),
100 % des autres crédits (de plus de 2 ans) finançant la même opération

Souvent les banque ne débloquent pas la totalité du PTZ car, si au montage de l'opération, le PTZ représentait le pourcentage cité ci-dessus, il est possible qu'à la fin de l'opération, le PTZ représente un pourcentage supérieur (dans le cas où la construction coûterait moins cher que prévu... cas rare).

Si, à la fin de l'opération, le pourcentage du PTZ était supérieur aux ratios ci-dessus, la banque serait en faute... c'est pour cette raison qu'il y a souvent un déblocage partiel. Si le montant total de l'opération est moins élevé que prévu, on s'arrange toujours pour que le PTZ ne dépasse pas les ratios prévus (dans ce cas, une partie du PTZ n'est pas utilisée).

Si cela n'est pas clair, dites-le... je réexpliquerai avec un exemple.

Je n'ai pas bien compris pourquoi vous voulez vous hâter de rembourser le PTZ ; comme il ne génère pas d'intérêts, remboursez-le le plus tard possible.
Votre intérêt serait plutôt de commencer à rembourser un prêt qui génère des intérêts (c'est le cas de la dire ).

Cordialement.

 

[cerilo83]

Merci d'avoir répondu si vite.

En fait lorsque j'ai reçu l'offre de prêt,
j'ai demandé à la banque si je pouvais commencer à rembourser mon crédit à la signature chez le notaire, car vivant chez ma mère je pourrai donc financer mes mensualités de 1300 euros,
ce qui m'aurai éviter de payer des intérêts intercalaires.

On m'a répondu que c'était impossible.
Mon but est de commencer maintenant un remboursement de crédit, si cela est possible sinon je vais devoir faire dormir mon argent dans mon livret de développement durable.

Je n'ai par contre pas compris votre explication sur les ratios.

Voici des données sur mon crédit:

Prix du logement : 232 000
taux d'intérêt: 4.80%
PTZ: 22500
Apport : 3700 euros

A la signature déblocage de fond:
30% du bien dont 3700 euros d'apports + 6.494,74 de PTZ + 59.405,26 taux 4.80.

Merci encore de vous intéresser à mon problème

 

[Vanille95]

Je vous donne un exemple pour le déblocage du PTZ, ce sera plus facile.

Pour un Logement Neuf :
PTZ = 30 % du montant de l'opération MAXI

Si le coût de l'opération est de 100.000, le PTZ ne peut pas être supérieur à 30.000

Si la banque débloque les 30.000 mais que, à la fin des travaux, l'opération ne coûte finalement que 95.000 euros, le ratio est trop élevé puisque 30.000 rapporté à 95.000, cela nous fait 31,6%... et la banque est en faute.
C'est pour cette raison qu'elle conserve toujours une petite partie du PTZ à débloquer à la fin (ou à ne pas débloquer). C'est par pur prudence.

Sur l'amortissement du prêt.
Souvent, les personnes qui recourrent à la VEFA ont un loyer à payer ou un prêt immobilier en cours et cela les arrange bien de ne pas avoir de crédit à rembourser immédiatement... mais ce n'est pas votre cas.
Je comprends qu'il est de votre intérêt de commencer à rembourser le prêt... mais c'est une chose qui se négocie au moment de la conclusion du contrat... sauf à faire un remboursement anticipé partiel (quand vous aurez mis un peu d'argent de côté et si vous n'avez pas d'indemnité de remboursement anticipé prévue dans votre contrat).

Le problème des contrats, c'est qu'il faut bien se les faire expliquer avant de signer afin de vérifier que leurs clauses correspondent bien à nos contraintes et à nos souhaits. Je sais, c'est facile à dire...

J'étais aussi intéressée par la VEFA, j'avais la même exigence que vous (commencer à amortir dès le premier déblocage de fonds) mais je n'ai pas trouvé de banque qui réponde à mon besoin. Pour l'instant, j'ai abandonné ce projet.

 

[cerilo83]

Merci pour ces éclaircissements.

En un mot ma banque est une banque amateur alors,car tous les arguments qu'il m'ont sorti sur les remboursements anticipés et le non décaissement unique du PTZ sont faux.

ça va chauffer !!!!

 

[Vanille95]

Ne soyez pas trop sévère avec votre conseiller clientèle...
De nos jours, beaucoup de jeunes sont envoyés en agence, après une formation éclair ; on ne peut pas leur en vouloir...

 

[hargneux]

Prix du logement : 232 000
PTZ: 22500

PTZ = 30 % du montant de l'opération MAXI

Si le coût de l'opération est de 100.000, le PTZ ne peut pas être supérieur à 30.000

Si la banque débloque les 30.000 mais que, à la fin des travaux, l'opération ne coûte finalement que 95.000 euros, le ratio est trop élevé puisque 30.000 rapporté à 95.000, cela nous fait 31,6%... et la banque est en faute.

Si on applique le raisonnement au cas de Cerilo83, pour que la banque soit en faute, il faudrait que l'appartement de notre ami vienne en dessous de 75 ke , en partant de 232 ke

heu....va falloir aller chercher la raison ailleurs ! dans le lissage peut être.

 

[Vanille95]

Ce n'était qu'un exemple...

Cet exemple (et le raisonnement qui va avec) figurent dans une note de procédure interne en vigueur chez un de mes clients... je n'aurais pu inventer une chose pareille !...

Le grand principe étant de de jamais débloquer la totalité du PTZ avant la fin de l'opération. D'autant que le dernier déblocage génère des flux en direction de la SGFGAS pour lesquels (toujours, semble t-il), il ne serait pas possible de revenir en arrière.

 

[lyon03]

Et si on est dans un cas de VEFA avec un prix fixe et définitif?
Est ce qu'on peut négocier lors de la mise en place de l'offre de la banque l'utilisation du PTZ durans les 3/4 premies mois pour ne pas avoir d'intercalaires. l'appart sera livré dans un trimestre.
Ou la banque le fera de façon automatique.
Sion est ce qu'on peut exiger le début d'ammortissement des le déblocage des fonds pour des petits délais de cette sorte
Merci.