projet intéressant?

[fish77]

Bonjour

Me lancant tout juste dans l'investissement immobilier, j'aurai besoin de conseils avisés concernant mon possible projet.
Je souhaite clairement investir dans la pierre rapidement, mais je ne veux pas me précipité et faire des erreurs.
On m'a proposé un projet que je trouve plutot intéressant sur une LMNP géré par COGEDIM : Les lauréades de vanves (coté 15e). La livraison est pour le 3eme trimestre 2011.
Prix total : 119500 TTC tout inclu (notaire + meuble).
Avec la récupération de la TVA, le bien me couterai un peu moins de 100000€.
Dans mon cas, célibataire, -de 30ans avec une imposition a 3100€/an, cela me reviendrait à une épargne de 86€/mois pour un taux de rentabilité final de 4.5%.
Auriez vous des conseils à me donner? Etant débutant je ne suis pas sur si c'est un bon plan ou non, pour ma part, cela me semble vraiment intéressant surtout au niveau de mon impot. Après, je m'inquiete un peu sur "l'apres". Est il facile de vendre ce type de bien au bout de 9 ans... est ce rentable de le garder?

Si vous avez des éléments de réponses ou des commentaires, surtout n'hésitez pas, je suis en pleine réflexion et j'aurai plus que besoin de conseil de personnes ayant eu ce type d'expérience.

Merci de votre attention et bonne journée a tous!

vincent.

 

[christianR]

La réponse à vos questions : en dessous..."Ce qu'implique un bail commercial"
Cordialement

 

[fish77]

Bonjour

Merci de votre retour, j'ai parcouru votre site et je le trouve très intéressant.
Je reste un peu étonné des résultats de votre tableau excel.
Je dois vous avouer que cela me refroidi un peu... Je m'apercois que quelque soit ma décision, au bout des 9 ans, je serai forcément perdant?
Peut etre ai je fait une erreur avec votre tableau, pourriez vous m'éclaircir certains points :
On m'a indiqué (argument de vente) que je récupérais la TVA a condition de respecté le bail des 9 années.Celle ci me serait reversé dans les 6 mois et sera définitivement acquise au bout des 9 ans.
L'autre point, et c'est la le plus grand problème, est de savoir ce qu'il est le plus intéressant de faire pour moi au bout des 9 ans. Je souhaite que mon investissement soit rentable. Pour moi, l'emplacement est plutot bon et devrait être toujours attractif dans 9 ans. Quel est donc la meilleur solution a terme?

Et enfin, dernière question, que vaut ICADE comme gestionnaire?

Merci d'avance

 

[christianR]

La TVA est définitivement acquise au bout de 20 ans. En cas d'arrêt de l'activité commerciale, donc si la résidence se retrouvait sans gestionnaire pour x raisons où si vous ne souhaitiez pas renouveler le bail ou encore que votre acquéreur ne le reprenne pas, vous devriez rembourser 11/20eme de TVA. Si le bail n'est pas renouvelé de votre fait, icade vous dema,ndera des indemnités d'éviction.
La réduction d'impôt est acquise au bout de 9 ans.
Pour ce qui est du sérieux d'Icade...C'est un gestionnaire important mais qui dit important dit aussi sans états d'âme...
http://droit-finances.commentcamarc...06975-bail-commercial-dans-residence-etudiant
Exemples de revente :
A noter que ces dernières années, les revalorisations des loyers ont été très importantes, ce qui ne sera peut-être pas le cas dans les années qui viennent.
Le prix de revente dépend essentiellement du loyer perçu au moment de la revente.

 

[VVincent]

Bonjour,

Attention avec ce type d'investissement !
Les promoteurs construisent une grosse résidence, résultat, l'offre de logements disponibles gonfle d'un seul coup et louer votre appartement (même principe pour la revente ensuite) devient une compétition entre les bailleurs !

Il y a eu de nombreux cas auparavant. Renseignez vous sur le nombre de logements qui vont être construit, y a t-il d'autres programmes similaires aux alentours ? La ville est-elle en croissance démographique ? Attire t elle ?

De plus vous indiquez un effort d'épargne, normal les premières années, mais anormal si on lisse les loyers sur 9 ans.

Faites le tour des investissements locatifs, vous trouverez certainement beaucoup mieux (et plus rentable !)

Cordialament

 

[jerome_iade]

Bonjour
Concernant l'investissement en LMNP, il ne faut jamais perdre à l'esprit que la pierre angulaire est la société de gestion locative.
l'avantage effectivement est que votre loyer est sensé (je dis bien sensé !!) être assuré par un bail commercial (généralement de 9 ou 11 ans) et que, quelque soit l'occupation de votre logement (vacances, inoccupation), vous percevez votre loyer.
Il s'agit donc là d'une aubaine, pour le copropriétaire qui n'a pour simple mission d'encaisser les loyers.
Mais... !!! parce qu'il y a un mais (et pas négligeable puisqqu'intéressant directement cette pierre angulaire du montage), si votre gestionnaire décide du jour au lendemain de ne plus assurer les paiements ou de se détacher des résidences qu'il considère peu rentable à son gôut, le montage s'effondre alors.
Cf les nombreux cas recensés dans ce genre d'opération... avec un des exemples les pluss récents, la société ANT.... qui, pour le moment, et en l'attente de décision de justice, a suspendu le réglement des loyers auprès de ses copropriétaires, et ce malgré le bail commercial sensé protéger ceux-ci.

De plus , la revente au delà des 9 ou 11 ans est toujours possible, mais pas forcément judicieuse... ce type de logement est généralement acquis pour des compléments de revenus (type préparation de retraite) et les revenus locatifs sont exempts d'imposition jusqu'à 20 ans.
Donc on peut en effet toujours revendre, mais généralement, le bien est conservé pour les raisons précédemment citées

Concernant IC..., il s'agit d'un gestionnaire à fort potentiel, et qui n'a (pas encorfe à ce jour) pas fait parler de lui....

Cordialement