Achat d'un immeuble de 2 T2, avec un garage, 2 caves, chauffage individuel gaz, bon état intérieur et extérieur (je suis en train de vérifier et explorer cette dernière affirmation...
+ Prix affiché du bien : 120 000€
Négocié 110 000€
Frais notaire : 7 700€
Frais de garantie : 600€
Coût total de l'opération : 118 300€
Apport personnel : 8 300€ (trésorerie restante après opération : 7 000€)
A financer : 110 000€
Prêt sur 25 ans à 4,2% TEG : 587,98€ ( 4% TEG : 576,30€) ( 3,8% TEG : 564,68€)
+ Total loyers HC : 375*2 : 750€/mois (9000€/an)
Pondération 80% (critères souvent rencontré dans les banques) : 600€ (7200€/an)
+ Balance trésorerie : +12€ sur recettes
Soit 555€/mois charges incluant crédit RP 567€/mois
Endettement trésorerie : 33,64%
(incluant pondération 80% sur loyers et revenu mensuel 1650€ et hypothèse 4,2% TEG)
+ Pour info, même si ce critère ne signifie pas grand chose pour l'investissement locatif :
Endettement théorique (Recettes comparées aux dépenses purement et simplement)
- Sans pondération : 48,12%
- Avec pondération (80%) : 51,33%
Si je résume bien, et avec le peu de recul que je peux avoir sur la pratique des banques en la matière, les éléments essentiels sont :
- L'endettement trésorerie (je l'ai baptisé ainsi)
- La surface financière après opération
- Propriétaire (avec ou sans crédit) de la RP
- L'apport personnel (en l'occurence, je couvre frais de notaire et de garantie, je ne demande pas qu'ils me les finance)
Ma question : Que pensez vous de cette approche ? Que pensez vous de la viabilité de ce projet quand il sera soumis à l'accord de la/des banques ?
Bon week end,
Cordialement,
M.D.
+ Prix affiché du bien : 120 000€
Négocié 110 000€
Frais notaire : 7 700€
Frais de garantie : 600€
Coût total de l'opération : 118 300€
Apport personnel : 8 300€ (trésorerie restante après opération : 7 000€)
A financer : 110 000€
Prêt sur 25 ans à 4,2% TEG : 587,98€ ( 4% TEG : 576,30€) ( 3,8% TEG : 564,68€)
+ Total loyers HC : 375*2 : 750€/mois (9000€/an)
Pondération 80% (critères souvent rencontré dans les banques) : 600€ (7200€/an)
+ Balance trésorerie : +12€ sur recettes
Soit 555€/mois charges incluant crédit RP 567€/mois
Endettement trésorerie : 33,64%
(incluant pondération 80% sur loyers et revenu mensuel 1650€ et hypothèse 4,2% TEG)
+ Pour info, même si ce critère ne signifie pas grand chose pour l'investissement locatif :
Endettement théorique (Recettes comparées aux dépenses purement et simplement)
- Sans pondération : 48,12%
- Avec pondération (80%) : 51,33%
Si je résume bien, et avec le peu de recul que je peux avoir sur la pratique des banques en la matière, les éléments essentiels sont :
- L'endettement trésorerie (je l'ai baptisé ainsi)
- La surface financière après opération
- Propriétaire (avec ou sans crédit) de la RP
- L'apport personnel (en l'occurence, je couvre frais de notaire et de garantie, je ne demande pas qu'ils me les finance)
Ma question : Que pensez vous de cette approche ? Que pensez vous de la viabilité de ce projet quand il sera soumis à l'accord de la/des banques ?
Bon week end,
Cordialement,
M.D.