LMNP : déficit et amortissements

[Natteachat]

Bonjour,

J’ai effectué de nombreuses recherches et lu beaucoup d’articles mais je ne trouve pas d’explications que j’arrive à comprendre… J’espère que vous pourrez m’aider

Voici ma situation actuelle :
- J’ai le statut de LMNP sous le régime réel
- Appartement n°1 acheté en juin 2018 et loué depuis décembre 2018 en meublé
- Appartement n°2 (lot de 3 logements) acheté en novembre 2019 et actuellement en travaux.

Ma question concerne le déficit foncier et les amortissements.

En effet, au niveau comptable, mes appartements vont tous être déficitaires plusieurs années, surtout grâce aux amortissement du bâtiment, et ceux des travaux importants effectués.

J’ai du mal à comprendre la différence entre mon résultat comptable et mon résultat fiscal, mais surtout le concept de report d’amortissements afin de ne pas augmenter mon déficit produit par les charges classiques.

De la même manière, les dotations aux amortissements que je ne pourrait pas imputer fiscalement à mon résultat, doivent-elles quand même être comptabiliser normalement ?

Comment remplir les formulaires fiscaux avec ces amortissements si ils sont reportés ?

Bref, je suis complètement perdue concernant ce sujet et je m’emmêle complètement !

Je vous remercie sincèrement de votre aide

 

[Setupimmo]

Bonjour,

En premier lieu, je te conseillerais de te rapprocher d'un expert comptable (qui détient déjà des dossiers LMNP) ou simplement d'avoir un expert comptable en ligne plus économique pour tenir une comptabilité et produire les déclarations.

Dans le processus, on établit tous d'abord un résultat comptable qui se décompose comme ceci :
Revenu locatif 10 000 - charge classique (assurance, charge de copro, électricité, chauffage...) 4 000 - impôt ( Taxe foncière...) 2 000 - amortissement du bien (frais de notaire possible aussi) 10 000 - amortissement des travaux 5 000
Ceci génère un résultat négatif soit un déficit comptable de - 11 000

Grâce au report des déficits, les amortissements qui viennent augmenter le déficit soit 11 000 est reporté à l'année suivante, ce schéma se déroule généralement durant 4 ou 5 années puisque les amortissements du bien se font par composants (structure, mobilier,...) et le montant diminuera au fil des années. Lorsque les reports seront totalement consommés et le résultat comptable deviendra positif.

Concernant la différence entre un résultat comptable et fiscale : le résultat fiscal se calcule sur la base du résultat comptable sur lequel on réintègre ou déduit des montants n'entrant pas dans l'imposition. Exemple : une amande peut baisser votre résultat comptable, il est simplement réintégrer au résultat pour ne pas minorer le résultat déclarer à l'administration fiscale.

 

[moietmoi]

.

En premier lieu, je te conseillerais de te rapprocher d'un expert comptable (qui détient déjà des dossiers LMNP)

tout à fait d'accord...

Dans le processus, on établit tous d'abord un résultat comptable qui se décompose comme ceci :
Revenu locatif 10 000 - charge classique (assurance, charge de copro, électricité, chauffage...) 4 000 - impôt ( Taxe foncière...) 2 000 - amortissement du bien (frais de notaire possible aussi) 10 000 - amortissement des travaux 5 000
Ceci génère un résultat négatif soit un déficit comptable de - 11 000

il faut distinguer le comptable du fiscal:
car les amortissements ne peuvent pas en lmnp faire un résultat fiscal négatif;
Donc pour reprendre cet exemple
recettes locatives comprenant toutes les charges :10 000
charges classique: 4000
taxe foncière 2000
frais de notaire si on est la première année , en charge ou en amortissement 4000 . on va les passer en charge par exemple
amortissement du bien 10 000 par exemple (ceci veut dire un bien de l'ordre de 400 000 euros)
amortissement travaux 5000 (cela veut dire des travaux de l'ordre de 70 000)
on va faire 10 000-4000-2000-4000=0 résultat fiscal =0
amortissement à conserver de coté pour être imputé les autres années (en plus de l'amortissement de l'année:10000+5000=15 000
l'année suivant on aura :
10000-4000(charges)-2000(tf)=6000 euros de résultats, mais on a en amortissement de l'année 10 000+5000 et on a 15 000 de l'année précédente, donc on aura comme résultat fiscal 6000-6000= 0 résultat fiscal année 2=0 et il restera 15 000-6000 = 9000 d'amortissement à reporter en plus des 15 000 ..d'ou 24 000 à reporter;

 

[jmi12]

Vous avez du mal à comprendre la différence entre le résultat comptable et le résultat fiscal.

Vous n’êtes certainement pas la seule.

J’en conclus que vous n’avez pas de solides compétences en comptabilité et fiscalité, ce qui n’est pas une tare, je vous rassure.

Avant de traiter du cas des LMNP, une remarque générale sur la distinction que vous évoquez. Le résultat comptable enregistre le résultat de toutes les opérations, actives et passives, se rattachant à l’activité professionnelle. Il s’agit des recettes et des dépenses, mais aussi des créances et des dettes ainsi que des amortissements qui sont censés représenter la dépréciation des éléments d’actif. Des provisions peuvent aussi être comptabilisées, si des dépréciations ou pertes sont probables et suffisamment déterminées à la clôture de l’exercice comptable. L’enregistrement de toutes ces opérations doit permettre de donner une image fidèle de la situation de l’entreprise.

On pourrait en rester là, mais ce serait oublier que la fiscalité adore mettre son grain de sel partout et, à ce titre, il lui arrive, parfois de refuser certaines déductions pratiquées (par exemple, les amendes et pénalités, la limitation de l’amortissement des biens donnés en location par des personnes physiques, etc….), mais aussi, dans certains cas de permettre d’augmenter les déductions comptables ou d’exonérer tout ou partie du résultat comptable (exonération ou abattement en faveur des entreprises nouvelles).

Les divergences entre la comptabilité et la fiscalité sont traitées hors comptabilité, sur un imprimé particulier de la liasse fiscale (tableau 2058 A pour le réel normal ou 2033 B pour le réel simplifié).

Après avoir procédé aux réintégrations et déductions fiscales appliquées au résultat comptable, on obtient le résultat fiscal soumis à l’impôt.

Vous dites avoir le statut de LMNP .

Le résultat comptable de la LMNP est, pour les entreprises soumises au réel, déterminé, comme indiqué ci-avant, en comptabilisant les produits de location et les recettes annexes ou accessoires et en déduisant toutes les charges engagées pour les besoins de l’exploitation, y compris les amortissements des immeubles (hors valeur du terrain) et du mobilier.

En matière de LMNP, 2 règles fiscales particulières imposent de procéder à des retraitements extra-comptables pour aboutir au résultat fiscal.

La première règle découle de l’article 39 C du CGI qui dispose notamment :

2. En cas de location ou de mise à disposition sous toute autre forme de biens consentie directement ou indirectement par une personne physique, le montant de l'amortissement de ces biens ou parts de copropriété est admis en déduction du résultat imposable, au titre d'un même exercice, dans la limite du montant du loyer acquis, ou de la quote-part du résultat de la copropriété, diminué du montant des autres charges afférentes à ces biens ou parts.

3.L'amortissement régulièrement comptabilisé au titre d'un exercice et non déductible du résultat de cet exercice en application des 1 ou 2 peut être déduit du résultat des exercices suivants, dans les conditions et limites prévues par ces 1 ou 2.

En d’autres termes, les amortissements ne peuvent pas créer ou augmenter un déficit. Si le résultat comptable de chaque immeuble loué est déficitaire avant amortissement, la dotation de l’exercice est reportée sur les exercices bénéficiaires suivants, sans limite de durée, tant que le bien continue d’être loué.

Pour pouvoir suivre la comptabilisation et l’imputation des amortissements, un état des amortissements doit être tenu en annexe à la comptabilité.

La deuxième règle concerne la déduction des déficits LMNP. Les déficits fiscaux ne sont pas imputables sur le revenu global du contribuable, mais reportables sur les revenus BIC de même nature des années suivantes, dans la limite de 10 ans. Le suivi des déficits reportables est assuré sur un tableau annexe de la liasse fiscale (2033 C ou 2058 B).



Devez-vous comptabiliser les amortissements non déductibles ? Oui, c’est indispensable. En effet, en vertu de l’article 39 B du CGI, « A la clôture de chaque exercice, la somme des amortissements effectivement pratiqués depuis l'acquisition ou la création d'un élément donné ne peut être inférieure au montant cumulé des amortissements calculés suivant le mode linéaire et répartis sur la durée normale d'utilisation. A défaut de se conformer à cette obligation, l'entreprise perd définitivement le droit de déduire la fraction des amortissements qui a été ainsi différée. »

Vous ne pouvez donc pas différer tout ou partie de l’amortissement linéaire qui constitue un amortissement minimal devant être comptabilisé, sous peine d’être définitivement perdu.

Comme dit ci-avant, le traitement des règles fiscales doit assuré de façon extra-compable.


Je ne sais pas si vous avez un expert-comptable, mais je ne saurais trop vous conseiller d’en prendre un si ce n’est déjà fait.

 

[Natteachat]

Bonjour à tous,

Je vous remercie vivement pour toutes vos réponses !

Grâce à vous et aux informations que vous m'avez donné, j'ai enfin compris, et donc pu remplir correctement les formulaires.

Merci encore

 

[Mudu70]

Bonjour,
Loueuse en LMNP, je suis un peu perdue avec les amortissements excédentaires ?
J'ai un résultat positif ( Bénéfice ) et je souhaite le ramener à 0 avec une partie de mes amortissements non utilisés des années précédentes. Dans quelle case du formulaire 2033-B de la liasse fiscale électronique dois-je indiquer le montant d'amortissement que je vais utiliser pourra amener mon résultat à zéro ?
Quelqu'un saurait-il également me préciser ou peut on faire figurer le tableau des amortissements excédentaires quand la liasse fiscale est remplie en ligne ?
Et
Merci pour votre information

 

[moietmoi]

Dans quelle case du formulaire 2033-B de la liasse fiscale électronique dois-je indiquer le montant d'amortissement que je vais utiliser pourra amener mon résultat à zéro ?

je n'ai pas les formulaires sous les yeux, mais il me semble que c'est sur la 2042 c pro en ligne 5GA: déficit antérieur non déduit

Quelqu'un saurait-il également me préciser ou peut on faire figurer le tableau des amortissements excédentaires

je ne sais si il existe un formulaire... moi, je joins chaque année un feuille avec le suivi des amortissments et ceux excédentaires

 

[titif0u]

Hello j'ai un petit pb pour déclarer les revenus fonciers nu d'un proche./.. j'ai bien une case 2044 qui s'affiche pour déclarer les revenus fonciers de l'année au réel, mais ensuite je ne trouve rien pour déduire les charges... le site n'est pas clair où dois je indiquer les charges locatives ?

 

[moietmoi]

'ai un petit pb pour déclarer les revenus fonciers nu d'un proche.

un proche...ici on est loin de cela, puisque l'on parle de meublé..mais

j'ai bien une case 2044

pour des revenus fonciers.... location nue , il faut remplir un beau 4 page qui s'appelle la déclaration 2044;