lissage crédit

[alexis co]

Bonjour,
j'ai bien lu les posts joints par Aristide concernant le lissage de prêt qui est fort interessant.
Avant de retourner voir la banque, j'aurais voulu quelques précisions:
Peut on lisser uniquement deux lignes de prêts à l'intèrieur d'un montage comportant 3 lignes de prêts?
Doit on lisser le prêt CEL avec le prét ordinaire (20 000/15 ans) ou avec le prêt PH liberté (60 000euros/ 10 ans)

voici notre projet de construction:
Couple pacsé 29 ans et 28 ans / 1 enfant à charge
Revenus mensuels: 3600 euros Revenus N-1 imposable 40857 euros

Terrain + frais de notaire = 87 000 euros
Construction = 104 000 euros

Apport = 71 000 euros
financement = 120 000 euros
assurance mgen 100% sur 2 têtes 0,18% / tête (0,36 en cas de surprime /tête)

CEL: possibilité d'emprunt de 23 000 euros sur deux ans au taux de 3,45% (échéance hors assurance de 992,61 euros / coût total du crédit hors assurance 822,64 euros)


Je joins en piece jointe la proposition la plus interessante en terme de TEG de la banque postale qui n a pas pris en compte le CEL (il faut que je leur amène l'attestation et le relevé des intérêts acquis):

Nous aurions souhaité conservé notre apport afin de financer la fin construction et éviter les frais intercalaires. Hors avec ce montage, ce n'est pas le cas. Les banques nous le refusent pour l'instant et veulent que l'on utilise l'apport pour le terrain.
Il me semble que l'idéal serait:
pour le terrain: prêt 77 000 euros + apport 10 000 / 10 ans (ph liberté à 3,65%)
pour la construction: prêt CEL 23 000 euros (à lisser avec prêt ordinaire) / 15 ans. à 3,45%
prêt ordinaire 20 000 euros (à lisser avec prêt cel). / 15 ans.
apport 61 000

Il y aurait donc 3 lignes de prêt avec amortissement immédiat après chaque déblocage des fonds
Nous comptons dire à la banque que nous passons en autoconstruction pour les finitions afin de conserver notre apport. Doit on lisser le prêt CEL avec le prêt de 60 000 euros ou le prêt de 20 000euros.
Un montage de ce type est il possible et interessant pour nous? Il nous semble que oui mais nous ne savons pas s'il est possible de lisser uniquement le prêt cel et le prêt ordinaire et quelle serait les mensualités une fois le lissage effectué?

 

[Aristide]

Avant de retourner voir la banque, j'aurais voulu quelques précisions:
Peut on lisser uniquement deux lignes de prêts à l'intèrieur d'un montage comportant 3 lignes de prêts?
Doit on lisser le prêt CEL avec le prét ordinaire (20 000/15 ans) ou avec le prêt PH liberté (60 000euros/ 10 ans)

Il y aurait donc 3 lignes de prêt avec amortissement immédiat après chaque déblocage des fonds
Doit on lisser le prêt CEL avec le prêt de 60 000 euros ou le prêt de 20 000euros.

Si je résume vous avez :
=> un prêt CEL en 2 ans
=> un Prêt complémentaire N°1 de 60.000€ en 10 ans
=> un prêt complémentaire N° 2 de 20.000€ en 15 ans

Si vous voulez lisser seulement 2 lignes sur 3, vous avez donc un des prêts qui reste un prêt tou à fait classique

Le prêt CEL devient le prêt "emboîté" et le prêt complémentaire choisi devient prêt "lisseur" en 2 paliers.

Au global vous aurez toujours deux paliers d'échéances

=> Soit N° 1 = 10 ans (dont CEL 2 ans) + N° 2 = 15 ans
=> Soit N° 1 = 10 ans + N°2 = 15 ans (dont CEL 2 ans)
Vous avez donc deux échéances cibles, l'une jusqu'à 10 ans l'autre de 10 à 15 ans ?

Si vous n'aviez qu'une seule échéance cible un lissage complet sur l'ensemble des crédits avec montage en prêts gigognes permettrait peut-être de mieux optimiser ?

Cordialement

 

[alexis co]

Bonjour Aristide,
la situation est très bien résumée sauf que je me suis trompé sur le montant du prêt complémentaire n°1 (77 000 euros au lieu de 60 000 euros). Entre temps, j'ai réussi à simuler le lissage des prêts grâce à un outil conseillé sur le site (simulation hors assurance). Je poste le résultat qui est a affiner car plusieurs point m'échappent:

prêt CEL: 23 000euros
prêt complémentaire n°1: 77 000 euros
prêt complémentaire n°2: 20 000 euros

Mes questions sont:

-lors du lissage sur "calcamo"on me demande d indiquer le taux d'intérêt annuel, quel taux dois-je indiquer sachant que les deux prêts à lisser n'ont pas le même taux? dois je faire une moyenne? indiquer le taux le plus important?

- lors des simulations, la formule la plus interessante en coût total des intérêts est le lissage du prêt n°1 CEL et n°2 (20 000 sur 15ans),hors vous me dites que lissage des trois prêts doit être plus interessant. Y a t il quelque chose qui m echappe? ôu insinuez vous que le lissage des 3 prêts permet une mensualité plus faible les 10 premières années et que cette différence de l'ordre de 210 euros placés peut contrebalancer avec le coût total des intérêts.

- la simulation lissage hors assurance sera t elle proportionnelle à la simulation avec assurance?

Je vous remercie pour vos conseils avisés

Cordialement, Alexis

 

[Aristide]

=alexis co;79439]

-lors du lissage sur "calcamo"on me demande d indiquer le taux d'intérêt annuel, quel taux dois-je indiquer sachant que les deux prêts à lisser n'ont pas le même taux? dois je faire une moyenne? indiquer le taux le plus important?

Utilisant mon propre outil je ne connais pas bien "Calcamo".
Je pense cependant qu'il faut saisir le taux de chaque prêt concerné, lequel taux dépend de leurs durées.

- lors des simulations, la formule la plus interessante en coût total des intérêts est le lissage du prêt n°1 CEL et n°2 (20 000 sur 15ans),hors vous me dites que lissage des trois prêts doit être plus interessant.

Y a t il quelque chose qui m echappe? ôu insinuez vous que le lissage des 3 prêts permet une mensualité plus faible les 10 premières années et que cette différence de l'ordre de 210 euros placés peut contrebalancer avec le coût total des intérêts.

Je n'affirme rien; il faudrait faire une simulation

- la simulation lissage hors assurance sera t elle proportionnelle à la simulation avec assurance?

Non

Plutôt que de longues explications je vous suggère de vous reporter à mes précédents posts:
"Comment réduire le coût du crédit dans un montage en échéances lissées"
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...it-avec-un-montage-en-echeances-lissees.9109/

"Graphiques explicatifs"
https://www.moneyvox.fr/forums/posts/65971/
https://www.moneyvox.fr/forums/posts/65976/

"Lissage avec plusieurs prêts - moins intéressant?"
https://www.moneyvox.fr/forums/posts/70737/
et aux quelques exemples d'optimisations que j'ai déjà réalisés pour différents intervenants.

D'autre part tout dépend aussi de votre souhait à savoir :
=> Volonté d'avoir deux échéances cibles différentes = un palier plus élevé les 10 premières années et un palier plus faible les 5 dernières années ( L'appellation "lissage" devient alors un abus de langage)

Ou bien

=> Une seule échéance cible dans un montage échéances lissées avec prêt gigognes.

Cordialement,

 

[alexis co]

Bonjour,

Merci pour vos précisions , je retourne à mes simulations...

Concernant le lissage des prêts, je ne saisis toujours pas quel taux dois-je indiquer dans "caractérisques du lissage"

prêt à lisser
prêt n° 1 CEL 23 000 euros à 3,45 % 24 échéances de 995,51 (ass comp)
prêt n° 2 ordinaire77 000 euros à 3,65 % 120 échéances de 789,94(ass comp)

ce qui donne sur l'outil de simulation du site:

Définition des échéances à lisser​

1er palier Nombre: 24
Montant: 1 785,45
2e palier Nombre: 96
Montant 789,94

Caractéristiques du lissage​

Taux:?
Montant emprunté: 100 000
Nombre d'échéances:120


Dois-je mentionner le taux 3,45% ou 3,65% ou faire une moyenne de ces 2 taux par rapport à leur durée (dans quel cas je serai bien embeté pour le mode de calcul)?

Cordialement

 

[alexis co]

Bonjour,

mon probleme avec l outil de lissage est résolu et résulte d'une mauvaise manipulation.

merci.