Le prêt PAS est-il facilement rachetable pour un prêt classique?

[choice]

Bonjour,

tout est (presque) dans la question

Mon objectif n'est pas de renégocier un taux, mais plutôt de repartir sur un prêt classique pour pouvoir envisager sereinement une location sans plafond social avant la fameuse échéance des 6 ans.

Y a -t-il des banques frileuses pour ce rachat? D'anciens sujets du forum évoquent la Banque Postale mais ils datent déjà de quelques années, et le contexte a bien bougé depuis. Et puis comme souvent sur les forums, on n'a pas la fin de l'histoire

Merci pour vos retours d'expériences professionnelles ou personnelles.

 

[baboune]

Bonjour,
il n'y a pas de problème pour racheter un prêt PAS
les banques regarde la capacité des emprunteurs: revenus, endettement, emploi etc
la chose importante étant que le rachat du PAS entraine la perte du droit aux APL
dans votre situation, si l'objectif est de louer le bien cela ne devrait pas poser de problème

Bien cordialement

 

[choice]

Merci de votre réponse, Baboune.
La question des APL ne se pose en effet pas du tout. Je n'y avais de toute façon pas droit dès le départ (revenu >2000€ au moment du montage du dossier...), même si c'était un argument avancé par le commercial (auquel je n'ai donc pas prêté oreille).
Je me permettrai juste une autre question: un rachat peut-il être envisager au bout d'un an?
A nouveau, merci!

 

[Aristide]

Bonjour,

Je confirme la réponse de baboune et, en réponse à votre dernière question, précise que le code de la consommation prévoit que "l'emprunteur peut toujours, à son initiative, rembourser par anticipation...." (Art L.312-21 code consommation ancien; L.313-47 nouveau).

Maintenant deux cas de figure se présentent; soit que vous fassiez racheter ce PAS par la banque prêteuse d'origine soit par une banque concurrente.

Outre l'aspect "APL" déjà évoqué, d'autres considérations susceptibles de frais peuvent être avancées:

=> Quelle que soit la banque
+ Indemnité de remboursement anticipé (IRA)
+ Frais de dossier

=> Banque concurrente
+ Main-levée hypothécaire = exigence d'inscription en premier rang (***)
+ Nouveau frais de garantie

=> Banque initiale
+ Pas de main-levée hypothécaire (***)
+ Nouvelle inscription en second rang derrière elle-même (***)
+ Mais, en réponse directe à votre question, peut prendre argument de la faible antériorité du crédit pour refuser le rachat sur elle-même.

(***) - Avec un PAS supérieur à15.000€ une garantie réelle immobilière (Privilège prêteur de deniers et/ou hypothèque) est obligatoire

Si nouvelle garantie réelle immobilière, pour un prêt classique dit "du secteur libre", le coût sera nettement plus élevé que pour le PAS (= du secteur réglementé) du fait de l'application de la taxe de publicité boncière (= 0,715%) dont les prêts du secteur réglementé sont exonérés.

=> Formalités supplémentaires si caution de société de caution mutuelle avec coût dépendant de ladite mutuelle retenue.

Cdt

 

[choice]

Merci pour ce complément Aristide.

J'ai parfaitement conscience que l'hypothèque conventionnelle a un coût bien supérieur au privilège de prêteurs de deniers (la part prise par le notaire sur une inscription est par ailleurs très large par rapport à la part de l'Etat , j'en ai été fort étonnée à l'achat).

J'ignorais en revanche qu'il n'y avait pas de mainlevée si l'on conserve la même banque pour le nouveau prêt, c'est déjà un bon point et je vous remercie de cette précision.

En revanche j'ai du mal à comprendre qu'une banque puisse ne pas vouloir racheter son propre prêt, car, au final, il ne s'agit pas d'une renégociation de taux à la baisse, mais plutôt d'un nouveau contrat avec des taux certainement équivalents, avec des frais de dossier (contrairement au PAS), et de "nouvelles premières années" de remboursement d'intérêts . De plus, le client est acquis. S'il se voit obligé d'aller voir un autre établissement, il y a des chances qu'il y domicilie son salaire, transfère ses livrets, etc... donc au détriment de la première banque. Il y a une logique qui m'échappe...

 

[Aristide]

J'ai parfaitement conscience que l'hypothèque conventionnelle a un coût bien supérieur au privilège de prêteurs de deniers

Ce n'est pas exactement ainsi.

Il y a le privilège de prêteur de deniers "PPD" (qui ne peut-être inscrit que pour une acquisition et à hauteur maximum de son prix hors frais quels qu'ils soient) et l'hypothèque.

Le PPD est toujours exonéré de la TPF ainsi que l'hypothèque garantissant un prêt du secteur réglementé (PTZ/PAS/PC/EL...)

Il n'y a que sur les prêts classiques dits "du secteur libre" que la TPF vient augmenter le coût de l'inscription hypothécaire.

J'ignorais en revanche qu'il n'y avait pas de mainlevée si l'on conserve la même banque pour le nouveau prêt, c'est déjà un bon point et je vous remercie de cette précision.

Ce n'est pas une obligation et chaque banque a sa pratique.
Mais comme dans le cas considéré la banque sait que le premier rang qui lui appartient n'est que théorique puisque le prêt concerné est remboursé par son nouveau crédit c'est inutile de demander la mainlevée.

En revanche j'ai du mal à comprendre qu'une banque puisse ne pas vouloir racheter son propre prêt, car, au final, il ne s'agit pas d'une renégociation de taux à la baisse, mais plutôt d'un nouveau contrat avec des taux certainement équivalents, avec des frais de dossier (contrairement au PAS), et de "nouvelles premières années" de remboursement d'intérêts .

Oui; mais là encore chaque banque a sa pratique propre qu'elle définit en fonction de ses stratégie, objectifs et situation.

De plus, le client est acquis. S'il se voit obligé d'aller voir un autre établissement, il y a des chances qu'il y domicilie son salaire, transfère ses livrets, etc... donc au détriment de la première banque. Il y a une logique qui m'échappe...

A titre d'exemple, actuellement une banque qui est excédentaire en ressources (par rapport à ses emplois) plutôt que d'en tirer une rémunération se voit devoir payer 0,50% à due concurrence à la Banque Centrale Européenne

Cdt

 

[choice]

Le PPD est toujours exonéré de la TPF ainsi que l'hypothèque garantissant un prêt du secteur réglementé (PTZ/PAS/PC/EL...)

Il n'y a que sur les prêts classiques dits "du secteur libre" que la TPF vient augmenter le coût de l'inscription hypothécaire.

Oui c'est vrai. Je suis restée enfermée dans mon propre cas (plus de prêt conventionné). Merci d'avoir reprécisé les choses pour les autres lecteurs!