Je tiens à apporter des précisions pour tous ceux qui se posent des questions sur des investissements immobiliers locatifs en loi Robien : tous les éléments de la nouvelle loi de finance ainsi que la prochaine version de la loi Robien feront que l’intérêt de la mise en œuvre des dispositions de cette loi sera extrêmement réduit pour les contribuables petits et moyens.
Ma démonstration nécessite un peu d’attention, aussi lisez-moi attentivement.
Tout d’abord en ce qui concerne le mode de calcul de l’impôt.
A partir des revenus de 2006, l’abattement de 20% sur les revenus disparaîtra, ce qui fait que sur un revenu net de 50000 € par exemple, vous serez imposé sur 45000 € (50000 x 90%) au lieu de 36000 € (50000 x 90% x 80%) actuellement.
Pour compenser cette suppression d’abattement, le nombre de tranches d’imposition a été réduit et leur pourcentage abaissé. Actuellement, il y a 7 tranches (6,83%, 19,14%, 28,26%, 37,38%, 42,62%, 48,09%) ; sur les revenus 2006, il n’y aura plus que 4 tranches (5,5%, 14%, 30%, 40%).
Cela aura un peu de conséquence sur le montant de l’impôt payé mais également beaucoup sur la tranche marginale d’imposition du contribuable.
Je prends un exemple : un couple avec un enfant à charge, revenus nets annuels 2005 de 60000 € paiera 5302 € d’impôts ; pour des revenus identiques en 2006, le même couple paiera 4464 € d’impôts, baisse sensible. Mais surtout, la tranche marginale d’imposition passera pour eux de 28,26% en 2005 à 14% en 2006.
La loi Robien, permet grâce aux amortissements pratiqués de générer un déficit foncier qu’on vient déduire (partiellement ou complètement selon les cas) du revenu existant.
Prenons là aussi un exemple : le déficit foncier est de 5000 € ; le contribuable est dans la tranche marginale d’imposition à 28,26%, son impôt, compte tenu du déficit, va baisser de 1413 € (5000 x 28,26%).
Mais comme ce même contribuable va passer en 2006 dans la tranche à 14% (voir exemple plus haut), son impôt ne baissera plus que de 700 € (5000 x 14%)
L’impact fiscal sera extrêmement réduit, et je suis outré de voir que nombre de commerciaux utilisent des logiciels qui ne sont plus à jour, mais qui « maquillent » les résultats qui sont dès lors outrageusement faux.
Qui plus est, l’abattement de 6% sur les resultats fonciers « Robien » sera supprimé en 2006.
Par ailleurs, la loi Robien devrait voir, pour tout ce qui sera livré après le 31 juin 2007 (la majorité des programmes commercialisés actuellement) l’amortissement praticable passer de 65% sur 15 ans (5années à 8% + 10 années à 2,5%) à 50% sur 9 ans (7 années à 6% + 2 années à 4%).
La conséquence est simple : en l’absence d’amortissement, dés la 10ème ou 11ème année, on se retrouve en revenus fonciers positifs, sur lesquels le contribuable paie des impôts, au taux de sa tranche marginale d’imposition, soit 14 % dans l’exemple donné et également des prélèvements sociaux au taux de 11% ; En résumé, il fait une économie de 14% quand l’opération est déficitaire et l’opération lui coûte 25% quand elle devient bénéficiaire.
Ce qui est supportable pour quelqu’un qui est dans la TMI à 30% devient catastrophique pour quelqu’un qui est dans la TMI à 14%.
Dans ce cas, revendre à l’issue de la 9ème année ?
Oui, en sachant que le déficit imputé les 3 années précédentes sera rajouté sur le revenu l’année de la vente, soit dans ce cas 14% de l’amortissement. Autant dire qu’on repaiera cette année-là l’impôt économisé sur les 3 années précédentes. Oui, en sachant qu’il faudra payer les frais de mainlevée de garantie bancaire et selon les cas une pénalité de remboursement anticipé. Oui, en sachant que si une majorité des investisseurs sensibilisés à ce retour de bâton fiscal cherche à revendre, la revente sera aléatoire si le bien ne présente pas des qualités indéniables.
En conclusion, si vous n’êtes pas au moins dans la TMI à 30%, abstenez-vous de mettre en oeuvre une "Robien"; pour tous, il y a mieux à faire.
Oui, mais quoi ?
Il existe des investissements immobiliers locatifs métropolitains, civils et patrimoniaux, aux revenus garantis et prioritaires, non fiscalisés, sans charges autres que la taxe foncière, exonérés de plus-value, permettant de récupérer immédiatement la TVA sur l’acquisition (16,38% du prix d’acquisition qui vous est payé par le trésor public) et pour lesquels on va procéder à un amortissement de 90% ( je vous rappelle que « Robien »s’amorti aujurd’hui à 65%, bientôt à 50%), ce qui permet une économie d’impôt autrement plus intéressante que « Robien ».
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Babar
