Investissement scellier dans une SCPI

[Pierro]

Bonjour,

(premier message sur le forum, mais fervent lecteur depuis qqs temps)
Je réfléchis depuis un certain temps à un investissement (objectif: capitalisation) dans un cadre fiscal avantageux.
J'ai pas mal regarde l'investissement locatif (en direct) dans un cadre scellier (financement par un prêt à 100% ou presque), mais à ce stade, je suis pas prêt à franchir le cap (faisable dans mon cas, mais me semble être un engament trop lourd dans la durée, à ce stade, bref).

Cette semaine, un professionnel m'a aiguillé vers un investissement scellier dans une SCPI (avec financement par un prêt), qui me semble pas mal et mieux correspondre à ce que je souhaite (investissement moindre, SCPI qui se dénoue automatiquement au bout de 13 ans, risques (loyer impayé, etc) mutualisés, pas de soucis gestion (mais on le paye en rentabilité je suppose))

Bref, c'est alléchant, mais n'ayant que très peu étudié ce cas de figure, je m'interroge:
- y a-t-il des "pièges cachés" ou des points particuliers auxquels prêter attention dans ces placements, et quels sont-ils ?
- il me dit que les prêts accordes pour ces placements sont à un taux légèrement supérieure aux taux de crédit immobilier: qu'en est-il ?
- y a-t-il des SCPI "mieux" que d'autres (surement...) mais quels sont les critères du "mieux" ?

Merci.

P.

 

[anticipateur]

Certaines SCPI scellier annoncent une estimation du rendement locatif net à 3 % ( avant la RI). C'est nouveau ' pas d'étude sur le passé) leur estimation est difficilement vérifiable et c'est pourtant le minimum pour que ce soit intéressant ( mieux vaudrait 4).
Elles rencontrent toutes le problème du différé de loyer ( achat neuf + vefa - investissement et mis en en location étalés sur 2,3 ou 4 ans).
Pendant ce temps pas de revenus ( ou revenus sur une partie des investissements) seulement la RI qui est acquise en totalité à partir de la souscription.
Comme les autres SCPI il convient d'être attentif aux frais ( souscription, gestion) c'est souvent là que se fait la différence.
Le comparatif sera vite fait il n'y a pas beaucoup de SCPI scellier ouvertes à la souscription ( 4 ou 5 je crois)
Dernier rebondissement, pour les parts acquises en 2009 - La RI sera bien de 25 % mais l'article 44 du PLF 2010 abaisse la RI à 20 % en cas de non respect de la norme BBC 05 (batiment basse consomation). en 2008 seulement 3 % des permis de construire répondaient à la BBC05.
Les parts achetées en 2005 ne pourront ouvrir droit à une RI de 25%.
Si la souscription de votre scpi reste ouverte en 2010 ( il vont pas tout vendre avant le 31/12) quel sera la RI des souscripteurs 2010 ? acheter au même prix que ceux de 2009 mais avec une ri inférieure ??
Tension à la baisse sur le prix de la part ?? Le prix de souscription initial est sencé être intangible ? difficulté de collecter la totalité des fonds envisagés ?
J'étais en réflexion le verdissement de la RI scellier a bloqué ma réflexion. L'incertitude qui en découle est trop forte. ( Le PLF date d'une semaine, les sociétés de gestion ne l'ont pas vu venir - et n'ont pas encore réagi)
A l'occasion postez si vous souscrivez ( ou en MP)
Pas de circulaire ni instruction de la DLF ( direction de la législation fiscale) ils n'oseront avant l'adoption AN et Sénat ( mi-décembre ?)

 

[anticipateur]

pardonnez les fautes, j'ai posté sans relire - le probleme est sur les parts souscrites en 2010 pas 2005 naturellement.

 

[Buffeto]

pour corriger les fautes à postériori il suffit de faire " éditer"

 

[Pierro]

Certaines SCPI scellier annoncent une estimation du rendement locatif net à 3 % ( avant la RI). C'est nouveau ' pas d'étude sur le passé) leur estimation est difficilement vérifiable et c'est pourtant le minimum pour que ce soit intéressant ( mieux vaudrait 4).

Oui, c'est ça. (y a qd meme eu d'autres SCPI type robien etc dans le passé, mais ca reste rare et donc très peu d'info dispo effectivement)

Elles rencontrent toutes le problème du différé de loyer ( achat neuf + vefa - investissement et mis en en location étalés sur 2,3 ou 4 ans).
Pendant ce temps pas de revenus ( ou revenus sur une partie des investissements) seulement la RI qui est acquise en totalité à partir de la souscription.

Pour les (1-2) premières années, l'argent non investi est placé dans des trucs monétaires, et rapportent genre 1%...

Comme les autres SCPI il convient d'être attentif aux frais ( souscription, gestion) c'est souvent là que se fait la différence.
Le comparatif sera vite fait il n'y a pas beaucoup de SCPI scellier ouvertes à la souscription ( 4 ou 5 je crois)

Oui, aussi, c'est ça; D'ailleurs, une question: les prix de souscription incluent un prix nominal + des frais de souscription; dois-je comprendre que seul la part nominale est réellement investie en "pierre" ? (je suppose que oui...)

Dernier rebondissement, pour les parts acquises en 2009 - La RI sera bien de 25 % mais l'article 44 du PLF 2010 abaisse la RI à 20 % en cas de non respect de la norme BBC 05 (batiment basse consomation). en 2008 seulement 3 % des permis de construire répondaient à la BBC05.

Oui, j'ai suivi ça, mais ça m'a pas paru être un problème du moment que j'investis en 2009.

Les parts achetées en 2005 ne pourront ouvrir droit à une RI de 25%.
Si la souscription de votre scpi reste ouverte en 2010 ( il vont pas tout vendre avant le 31/12) quel sera la RI des souscripteurs 2010 ? acheter au même prix que ceux de 2009 mais avec une ri inférieure ??
[...] difficulté de collecter la totalité des fonds envisagés ? [...]

En fait, je suis pas sur de suivre ou que ce soit un pb; de ce que j'ai compris, pour que je puisse dispose du dispositif scellier version 2009, il faut (et suffit) que:
1. je souscrive en 2009
2. la SCPI ait au moins demarré un investissement dans un bien en 2009.

Après, les contraintes pour la SCPI en 2010, ben euh, on ne peut que leur faire confiance, c'est ça l'idée dans ce genre d'investissement, sachant qu'elles n'ont pas grand intérêt à ce que ca parte en choucroute...

Au passage, j'ai aussi noté que la RI de 25% ne se fait "que" sur 95% de l'investissement dans ce cas.

 

[anticipateur]

Si vous achetez en 2009 vons n'êtes pas concerné directement - soit.
Mais quid de l'investisseur à qui l'on va proposer la même part en 2010 ? Va til accepter de payer le même prix que vous pour un produit différent ( RI moindre) ?
La "valeur vénale" de votre part va s'en trouver impactée - à mon sens.
Si la SCPI arrive à collecter tous les fonds avant le 31.12 cela rêgle le problème - tous les associés ont le même produit.
Je vous rappele qu'il n'y a pas de marché secondaire pour ces parts ( l'avantage RI ne se cède pas).
Autre solution envisageable : des SCPI Scellier 2009 et des SCPI Scellier 2010.
Car je ne pense pas que beaucoup d'acquisition 2010 respecteront la BBC 05.
La société de gestion cloture la souscription au 31.12 mais si les fonds ne correspondent pas à sa cible ( très inférieur) - toute sa stratégie d'investissement s'en trouvera remise en question = bricolage.

 

[Pierro]

Si vous achetez en 2009 vons n'êtes pas concerné directement - soit.
Mais quid de l'investisseur à qui l'on va proposer la même part en 2010 ? Va til accepter de payer le même prix que vous pour un produit différent ( RI moindre) ?

Oui, la meme SCPI est moins interessante en 2010, d'ou l'interet d'y aller maintenant. Concernant l'investisseur de 2010, c'est son pb.
En fait, en vous lisant, j'ai le sentiment que vous liez la valeur/valorisation de la SCPI à son nombre/volume d'investisseur (en gros, ce que je comprends dans votre discours: avec l'avantage fiscale moindre, ca attire moins d'investisseur, donc c'est moins bien <= je vois pas ce "donc")

De ce que je comprends:
- la SCPI se fixe un objectif d'investissement max et une periode de souscription donnée.
- pour que la SCPI soit maintenue, il faut qu'il y ait une souscription min qui soit atteinte à la fin de la periode de souscription (en général 15% du max (la y a un risque, mais faible à mon sens, et meme si ca capote, tant pis.)

Après, si le volume collecté est moindre, ca fait moins d'immeubles achetés par la SCPI mais ca ne change pas grand chose, ni à la rentabilité, ni à la valeur de la part. Ca change uniquement le lissage du risque, mais bon...

 

[anticipateur]

Vous êtes d'accord avec le fait que la baisse de la RI va faire fuire les investisseurs si la part est au même prix !
Existe -t'il un moyen pour la société de gestion de baisser le prix de la part pour continuer à lever des fonds ? dans ce cas la valeur de votre part diminue.
Si prix constant = pas ou peu de souscriptions 2010 - cloture de la souscription avec des fonds beaucoup moins élevés.
C'est votre hypothése, je veux bien y souscrire
Ils remonteront une SCPI scellier 2010 ( mais ce n'est pas notre probleme).

J'espère que la société de gestion a déja prévu son programme d'investissement ( lieu, surface....). Si les fonds sont très en deça du busness plan, elle doit revoir en urgence celui-ci. Cette révision en urgence est porteuse de risque ( bricolage ). La nouvelle stratégie résultera d'une contrainte supplémentaire, à mon sens non anticipée, et de fait ma confiance ou mon adhésion à cette stratégie est plus difficile.

 

[Pierro]

Ok, c'est plus clair, je comprends mieux votre raisonnement.
En tout cas, merci d'avoir partagé votre point de vu...

P.

 

[investNancy]

Attention, Pour le Scellier, le projet de loi de finances 2010 prévoit de restreindre la réduction d'impôts pour les logements qui ne respecteront pas les critères écologiques.