Investissement familial avec beaucoup d'emprunteurs

[PlusieursE]

Bonjour,
Ma famille a besoin d'emprunter environ 400 000 pour un investissement locatif (qui à terme deviendra une maison de famille).
Tout le monde est d'accord pour se lancer, mais si nous mettons tout le monde, j'ai peur que le dossier fasse peur aux banques par sa complexité, donc qui mettriez-vous ?
Il y a déjà ma femme et moi (8200 imposables mensuels, répartis de façon presque égale). Pour simplifier, disons que nous apportons par ailleurs la quasi-totalité de l'apport.

Petite question sur l'apport :
1) Est-ce vraiment stratégique d'atteindre 10% d'apport (possible mais nous aimerions éviter) ou bien 6% (couvrant plus que tous les frais annexes de cet investissement locatif en VEFA) reviendraient-ils à peu près au même, du point de vue des chances d'acceptation du dossier ?

Pour raisons familiales complexes à expliquer, nous voulons au minimum ajouter ma mère et/OU mes deux frère et sœur.

Questions sur les coemprunteurs potentiels :

1) Ma mère (divorcée, sans pension alimentaire) a une bonne retraite (3300 mensuels imposables) et pas de crédit mais n'est pas assurable (ce point est certain). Connaissez-vous par hasard des banques qui accepteraient de prendre en compte ses revenus sans l'assurer, sachant que l'assurance des autres emprunteurs peut déjà couvrir le prêt à 200% ?

2) Mon frère a un bon profil (3000 mensuels imposables, crédit en cours très faible comme ma femme et moi). C'est donc lui que j'hésite le moins à ajouter. Cela dit, sa femme (communauté légale) serait forcément ajoutée aussi (pas assurable mais pas de problème car pas de revenus), donc l'ajout de mon frère ajouterait en fait déjà deux coemprunteurs. Devrions-nous les ajouter ?

3) Enfin, ma sœur a un profil plus délicat (je commence à me demander s'il n'aurait pas été préférable d'inclure ma mère malgré son profil non assurable plutôt que ma sœur, piste que nous avons commencé à suivre mais peut-être à tort). Est-il possible de l'inclure ?
En effet :
- Ma sœur paye pendant encore près d'un an un loyer pour sa résidence principale, mais ce n'est peut-être pas le pire, je crois que ce loyer ne serait pas pris en compte pour la capacité d'emprunt puisqu'elle emménagera fin 2020 dans son futur logement acheté en VEFA.
- Le problème, c'est plutôt son gros crédit immobilier pour ce futur logement, qui ferait passer toute la famille au-dessus de 33% d'endettement, sauf si l'on dilue en incluant aussi ma mère OU le compagnon de ma sœur (inclure ce dernier n'est pour le moment pas du tout une piste, même si votre avis est le bienvenu, et son profil est compliqué : revenus comparables à ceux de ma mère MAIS à son compte, certes depuis longtemps).
- Ma sœur et son compagnon ne peuvent pas changer de banque, contrairement à toutes les autres personnes citées.

Voilà, j'ai donné beaucoup d'infos, mais pas ce qui est accessoire pour ne pas noyer (et nous excluons la piste de la SCI familiale, trop complexe). Auriez-vous s'il vous plaît par hasard des certitudes ou des idées relatives au trois questions (compte tenu des pratiques bancaires) ?

Merci beaucoup par avance, toutes les idées sont les bienvenues.

Très bonne journée !

 

[moietmoi]

Bonjour,

mais si nous mettons tout le monde, j'ai peur que le dossier fasse peur aux banques par sa complexité

Est-ce vraiment stratégique d'atteindre 10% d'apport

ce dont on peut être sûr, c'est que pour être accepté le dossier doit présenter des bons points;
Cumuler les questionnements pour le banquier, n'est pas forcément vendeur;

investissement locatif en VEFA

en VEFA les bons dossiers passent encore à 110% sans apport, mais il me semble que pour votre dossier un bon apport sera demadé; 10% est un minimum;

emprunter environ 400 000 pour un investissement locatif

les banques seront sensibles au patrimoine net de chacun des acquéreurs( rp, locatif, capitaux..)

pas assurable

revient plusieurs fois; souvent des "pas assurables" sont assurables moyennant une surprime

Auriez-vous s'il vous plaît par hasard des certitudes

Non, à part le fait de préparer un dossier complet avec les revenus/dettes /patrimoines/age/ régime/pb de chacun, et de présenter à une ou 2 banques voire un courtier pour qu'il débrouille un peu..

 

[PlusieursE]

Merci !

 

[paal]

Bonjour,
.....

Question = Auriez-vous s'il vous plaît par hasard des certitudes

Réponse =
Non, à part le fait de préparer un dossier complet avec les revenus/dettes /patrimoines/age/ régime/pb de chacun, et de présenter à une ou 2 banques voire un courtier pour qu'il débrouille un peu..

Ce qu'il me semble, c'est que face au dossier qui va ressembler à un mouton à 6 pattes (au moins), tout banquier va très probablement se trouver davantage intéressé pour traiter 3 dossiers simples et sans besoin d'une étude spécifique, plutôt de se pencher sur le vôtre, qui va nécessiter d'analyser finement tout le contexte familial .....

Je pense donc qu'au lieu d'y mettre l'ensemble de la famille comme co-emprunteurs, il faudrait sélectionner les 2 ou 3 prépondérants (disposant de revenus les plus confortables avec une capacité d'endettement forte), et de ne monter le dossier qu'avec ces seuls emprunteurs ....

Ensuite s'agissant de répondre à l'ensemble des besoins d'une telle structure, pourquoi ne pas avoir recours à une SCI acheteuse du bien, avec les co-emprunteurs choisis comme premiers associés ...

Libre ensuite à ces premiers associés de trouver les dispositions qui permettront de trouver les solutions s'adaptant à la situation de chacun des autres personnes intéressées par l'usage ou à la propriété de quelques parts de la SCI ....

 

[PlusieursE]

Merci beaucoup.
Donc seulement ma femme, ma mère et moi ? C'est ce que je commençais à penser.
Les revenus de ma femme et moi représentent alors 70%. Mais ceux de ma mère quand même 30% et elle aurait 79 ans à la fin du prêt (sachant qu'elle n'est pas assurable sous le taux d'usure). Donc toute la question est de savoir si nous pouvons assurer les deux personnes ayant les meilleurs revenus pour 100% ou même 200% du prêt et la troisième pour 0% du prêt ?

 

[paal]

Merci beaucoup.
Donc seulement ma femme, ma mère et moi ?
C'est ce que je commençais à penser.
Les revenus de ma femme et moi représentent alors 70%.
Mais ceux de ma mère quand même 30% et elle aurait 79 ans à la fin du prêt (sachant qu'elle n'est pas assurable sous le taux d'usure).

Avec co-souscripteurs, vous allez disposer de deux formules !
- soit le couple que vous formez plus votre mère,
- soit aussi toujours votre couple mais avec le concours de votre frère, ce que je privilégierais, car autant votre frère (plus jeune et d'un niveau de revenu comparable, même pris isolément, mais surtout assurable) ...

Et pour un banquier, cela pourra peser de façon très importante sur la solution à apporter ....

Dans un cas comme dans l'autre cela conduirait une forme d'indivision de fait sur le bien, et c'est la raison pour laquelle, j'ai mis la petite graine de la SCI, qui est une façon nettement plus souple permettant de gérer une évolution d'un groupe familial (faculté de cession de parts entre associés)

En vous inspirant cette idée, c'est la façon dont je procéderais tenant compte des âges ainsi que de la probabilité de disparition à terme .....

Donc toute la question est de savoir si nous pouvons assurer les deux personnes ayant les meilleurs revenus pour 100% ou même 200% du prêt et la troisième pour 0% du prêt ?

C'est une question à approfondir avec un des banquiers pressentis pour vous assurer le financement, mais avec la formule du couple plus le frère, vous disposez logiquement de 3 personnes assurables ....

 

[PlusieursE]

Avec la formule du couple plus le frère, vous disposez logiquement de 3 personnes assurables ....

Je préférerais ne pas tenir la comptabilité d'une SCI et la cession des parts coûterait sur le plan fiscal je crois 5 à 10% du prix des parts à l'acquéreur, donc pour l'instant je n'ose l'envisager.

Le trio avec mon frère serait un quatuor car les banques imposent s'il y a mon frère d'ajouter sa femme (communauté légale) même si elle n'a pas de revenu.

Et l'effort financier maximal accepté par mon frère et ma femme ne nous permet pas de couvrir 100% tandis que ma mère accepte de financer une grosse moitié.

Donc le plus simple serait peut-être le trio avec ma mère, même si elle a 79 à 84 en fin de prêt...

Sauf si une banque trouve que beaucoup d'emprunteurs, cela permet d'avoir beaucoup de domiciliations de revenus...

Merci beaucoup en tout cas !

 

[moietmoi]

Je préférerais ne pas tenir la comptabilité d'une SCI

de toute façon, tu as bien intérêt a faire une convention d'indivision et de tenir des comptes très fidèles avec approbation à chque fait et chaque année avec une assemblée, car autrement dans cette histoire de famille tu as tout pour créer les plus gros procès à terme!!!!

la cession des parts coûterait sur le plan fiscal je crois 5 à 10% du prix des parts à l'acquéreur, donc pour l'instant je n'ose l'envisager.

humm, sans détailler, en général, on met en avant comme bon point pour une sci , la plus grande facilité et la moindre fiscalité lors de partage/vente de parts que pour l'immobilier

 

[PlusieursE]

Merci !

 

[paal]

Le trio avec mon frère serait un quatuor car les banques imposent s'il y a mon frère d'ajouter sa femme (communauté légale) même si elle n'a pas de revenu.

Et l'effort financier maximal accepté par mon frère et ma femme ne nous permet pas de couvrir 100% tandis que ma mère accepte de financer une grosse moitié..

Si on reprend votre présentation ci-dessus, l'emprunt ne serait assuré que par votre couple, tout en sachant que d'une façon ou d'une autre, votre mère vous assurerait le financement d'un apport dont vous ne disposez pas ; dans ce cas, soit votre mère vous fait un prêt de la part qui vous manque (avec déclaration de prêt, planning de remboursement y tutti quantti), soit vous entrez dans une indivision de fait entre elle et votre couple puise que votre mère ne semble pas pouvoir être considérée comme co-emprunteuse

Donc le plus simple serait peut-être le trio avec ma mère, même si elle a 79 à 84 en fin de prêt...

Certes, mais il faut trouver la banque qui avalise cette situation .....

Sauf si une banque trouve que beaucoup d'emprunteurs, cela permet d'avoir beaucoup de domiciliations de revenus...

Alors, cela est encore une autre question, ce qui conduit à ce que les emprunteurs ne soient que le couple que vous formez ....

Je préférerais ne pas tenir la comptabilité d'une SCI et la cession des parts coûterait sur le plan fiscal je crois 5 à 10% du prix des parts à l'acquéreur, donc pour l'instant je n'ose l'envisager.

Dans ce cas, et si vous souhaitez éviter une situation d'indivision sous une forme ou une autre, il faudrait que vous financiez seuls l'acquisition, et si j'ai bien compris, cela n'était pas possible ....