Bonjour,
Je remercie par avance ceux qui voudront bien me conseiller. Ma mère étant décédée, j'ai hérité d'un appartement 2 pièces de 50 m2 à Paris estimé à 320 kE, que je loue annuellement à 14 kE. Cet appartement a été acquis via une SCI. Par ailleurs, avec mes économies, je dispose d'une somme de 50 kE.
A terme, je souhaite vendre ce 2 pièces et me concentrer sur les petites surfaces entre 9 et 20 m2 en proche banlieue. L'idée étant d'en avoir 6 ou 7 d'ici 3 ans, après avoir vendu le 2 pièces.
1/ L'acquisition
Je compte faire une double acquisition : deux studios pour un prix de 147 kE (le loyer des deux apparts est à 1 100 euros, soit un loyer annuel de 13 kE) dans une ville de proche banlieue.
Les frais d'agence se montent à 5 kE, les intérêts du crédit à 12 kE, plus les frais de garantie à 1 500 euros. Il y a 7 kE de travaux de prévus.
Mon salaire mensuel est de 3 000 euros nets. Je suis célibataire fiscalement.
Je finance cette acquisition avec un prêt sur 10 ans, avec 30 % d'apport.
Pour ces deux-là, comme il s'agit d'une bonne affaire, mon objectif est de faire une plus-value en les revendant au bout de cinq ans, une fois les travaux terminés dans l'immeuble et la ville en question. Je veux donc adopter la forme fiscale qui sera la plus douce pour les plus-values.
Durant ces années, je compte faire le maximum de déficit possible avec les travaux, les intérêts; les frais divers et variés pour diminuer mon imposition.
Last but not least, le 2 pièces acheté via une SCI, devrait être vendu cette année pour permettre d'avoir de la trésorerie et financer d'autres acquisitions.
A terme, l'idée n'est pas simplement de faire une plus-value sur ces deux studios meublés mais plutôt d'acquérir un petit patrimoine (6 ou 7 studios meublés) et d'aller vers un statut LMP.
2/ Les questions
Voici les questions qui me paraissent le plus importantes :
a / Le statut LMNP est-il le plus approprié pour réaliser une telle acquisition de deux studios meublés? Quel autre statut serait clément vis-àv-vis de la plus-value ?
b/ Le prêt in fine est-il le plus adéquat pour pouvoir concentrer les intérêts durant cette période et les déduire ? Est-ce le seul ?
c/ Y-aurait-il un autre montage qui vous paraitrait plus intelligent ?
d/ La SCI ne pouvant exercer d'activité commerciale, dois je la liquider car son objet (la transmission patrimoniale) a disparu ? Ou dois-je plutôt la garder en la mettant en sommeil après la vente du 2 pièces en me disant que ça peut toujours servir?
Merci d'avance
Je remercie par avance ceux qui voudront bien me conseiller. Ma mère étant décédée, j'ai hérité d'un appartement 2 pièces de 50 m2 à Paris estimé à 320 kE, que je loue annuellement à 14 kE. Cet appartement a été acquis via une SCI. Par ailleurs, avec mes économies, je dispose d'une somme de 50 kE.
A terme, je souhaite vendre ce 2 pièces et me concentrer sur les petites surfaces entre 9 et 20 m2 en proche banlieue. L'idée étant d'en avoir 6 ou 7 d'ici 3 ans, après avoir vendu le 2 pièces.
1/ L'acquisition
Je compte faire une double acquisition : deux studios pour un prix de 147 kE (le loyer des deux apparts est à 1 100 euros, soit un loyer annuel de 13 kE) dans une ville de proche banlieue.
Les frais d'agence se montent à 5 kE, les intérêts du crédit à 12 kE, plus les frais de garantie à 1 500 euros. Il y a 7 kE de travaux de prévus.
Mon salaire mensuel est de 3 000 euros nets. Je suis célibataire fiscalement.
Je finance cette acquisition avec un prêt sur 10 ans, avec 30 % d'apport.
Pour ces deux-là, comme il s'agit d'une bonne affaire, mon objectif est de faire une plus-value en les revendant au bout de cinq ans, une fois les travaux terminés dans l'immeuble et la ville en question. Je veux donc adopter la forme fiscale qui sera la plus douce pour les plus-values.
Durant ces années, je compte faire le maximum de déficit possible avec les travaux, les intérêts; les frais divers et variés pour diminuer mon imposition.
Last but not least, le 2 pièces acheté via une SCI, devrait être vendu cette année pour permettre d'avoir de la trésorerie et financer d'autres acquisitions.
A terme, l'idée n'est pas simplement de faire une plus-value sur ces deux studios meublés mais plutôt d'acquérir un petit patrimoine (6 ou 7 studios meublés) et d'aller vers un statut LMP.
2/ Les questions
Voici les questions qui me paraissent le plus importantes :
a / Le statut LMNP est-il le plus approprié pour réaliser une telle acquisition de deux studios meublés? Quel autre statut serait clément vis-àv-vis de la plus-value ?
b/ Le prêt in fine est-il le plus adéquat pour pouvoir concentrer les intérêts durant cette période et les déduire ? Est-ce le seul ?
c/ Y-aurait-il un autre montage qui vous paraitrait plus intelligent ?
d/ La SCI ne pouvant exercer d'activité commerciale, dois je la liquider car son objet (la transmission patrimoniale) a disparu ? Ou dois-je plutôt la garder en la mettant en sommeil après la vente du 2 pièces en me disant que ça peut toujours servir?
Merci d'avance
