emprunter pour investir à plus de 70 ans

devel

Contributeur
Bonjour,
je voudrais votre avis sur le cas spécifique de personnes de mon entourage.

Il s'agit d'un couple de 71 et 77 ans qui souhaitent emprunter 150000 pour rénover/construire entièrement 2 appartements de 60m2.
Or, ils ont demandé juste à leur banque (populaire je crois) qui ne prête pas aux personnes âgées.
Ils sont maintenant persuadé que c'est impossible alors que de mon côté, je pense qu'auprès de certains courtiers ou banque, ce doit être possible.
Je pense qu'il doit être possible d'hypothéquer ou nantir une assurance-vie. Mais ils sont persuadés qu'en cas de décès avant la fin du prêt, la banque récupera automatiquement le bien hypothéqué sans même laissé la possibilité aux héritier de solder le prêt dans le cadre de la succession. Qu'en est-il ?

Je précise que ce couple possède un petit immeuble : 4 appartements, comprenant un rez de chaussée, ancien local commercial à transformer en appartement.
Ils possèdent également leur maison, un terrain constructible d'une valeur d'au moins 300000 à 400000 € ainsi que des assurance-vie avec bien plus que 150000 € dessus.

Qu'en pensez-vous ?

Merci d'avance
 

moietmoi

Top contributeur
Bonjour, quel est l'objectif de la rénovation? conserver le bien? le vendre? le bien est il possédé en nom propre? ou en sci (à l'ir/is)
ya t il un crédit en cours sur ce bien?

dans l'objectif d'une vente,à brève éhéance un crédit hypothécaire pourrait se réfléchir ou une avance sur le contrat d'AV

Je pense qu'il doit être possible d'hypothéquer ou nantir une assurance-vie.
certes, mais cela ne rembourse pas le crédit...
en cas de volonté de conservation du bien, ce serait donc une demande de crédit amortissable classique; Donc la capacité de remboursement du crédit est à étudier sur un crédit de 10 ans par exemple; certains courtiers savent faire, les taux sont élevés; et quid de l'ADI?

un terrain constructible d'une valeur d'au moins 300000 à 400000 €
Pourquoi ne pas vendre, avant que l'évolution de la fiscalité des plus value des terrains ne rende moins rentable la vente?
 

devel

Contributeur
Merci de votre réponse, l'objectif de cette rénovation est de continuer à louer ce local de 120m2. Il était loué auparavant en tant que commerce Boulangerie.

L'immeuble est possédé en nom propre et les revenus de l'ensemble constitue l'essentiel de leurs revenus.
Il n'est je pense pas possible de vendre uniquement ce local car il n'y a pas de copropriété.

Pouvez vous m'en dire plus de la fiscalité sur les terrains ? Pour l'instant, ce terrain est accolé a la maison et exploité comme potager, verger, poulailler...
Mais je crois qu'il est question de le vendre maintenant vu l'entretien que cela demande.

Pensez vous que c'est une mauvaise idée d'emprunter à leur âge ? Si c'est pour avoir un TAEG énorme, ce n'est pas la peine. L'idée est plutôt d'optimiser l'investissement et il me semble qu'on dit qu'il faut emprunter pour cela.

Autre possibilité : nous avions penser à monter une sci pour que nous les enfants puissions emprunter pour ces travaux et être propriétaire en partie du bien. Mais cela paraît compliqué a notre niveau.



X
 

moietmoi

Top contributeur
Pensez vous que c'est une mauvaise idée d'emprunter à leur âge ? Si c'est pour avoir un TAEG énorme, ce n'est pas la peine. L'idée est plutôt d'optimiser l'investissement et il me semble qu'on dit qu'il faut emprunter pour cela.
Comme le rappelle Aristide souvent sur ce forum, une banque digne de ce nom n'accorde pas un crédit au motif qu'une bonne garantie est proposée Un accord de crédit est fondé sur une capacité de remboursement.
les revenus de l'ensemble constitue l'essentiel de leurs revenus
je ne pense pas que la piste du crédit soit la bonne piste;

à propos du terrain:
Mais je crois qu'il est question de le vendre maintenant vu l'entretien que cela demande.
la première chose à faire c'est de voir si il est constructible....et de voir le plu(plan local d'urbanisme) de la commune; tout en sachant que ,de l'étude à la vente, il peut se passer quelques temps(années)...
mais tu disais:
un terrain constructible d'une valeur d'au moins 300000 à 400000 €
Dans ce cas..c'est sans doute la bonne piste... et aussi l'avance sur AV qui permettrait de faire les travaux avec l'avance remboursée par la vente du terrain; attention dans ce cas l'avantage successorale pourrait être reconsidéré...
 

devel

Contributeur
Merci de vos réponses.

Concernant le crédit, je partais du principe que la capacité de remboursement existe vu leurs revenus et le fait qu'ils n'ont aucun crédit. Le seul problème est lors du décès mais je pensais qu'il était possible de nantir l'assurance-vie ou de faire une hypthèque sur un bien immo à la place de l'assurance emprunteur. Et au moment du décès de solder le prêt soit en cash par les héritiers, soir par la vente de l'immeuble.

Concernant le terrain, il est constructible et il est possible d'y construire de l'ordre de 4 à 6 villas, ou sans doute un immeuble de 2 étages. C'est ce qui s'est fait sur le terrain d'à côté.
je ne sais pas ce qui est le plus intéressant financièrement.

En réalisant cet investissement cash, je crains que cela ne grève le rendement immobilier.
 
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