Demande explications

[fabfab00]

Bonjour à tous,

Tout d'abord un grand merci à votre forum, j'y ai trouvé beaucoup d'informations dans un domaine ou je n'y connais vraiment rien.

Je souhaite faire l'acquisition d'un bien immobilier pour un total de 210 000€ notaire inclus.

Mon apport personnel est de 45 000€.

J'ai fait connaissance avec le PTZ sur votre forum, j'y ai droit à hauteur de 14 250€.

Je dois donc souscrire un emprunt de 150 750€.

La 1ère proposition de ma banque est de 4.41% (hors assurance) sur 25 ans, ce qui me fait des mensualités de 856.85€.

1) Comment inclure le remboursement du PTZ dans ces mensualités?
Le PTZ est-il à rembourser en parallèlle de l'emprunt, ou peut-on le différer à la fin de l'emprunt?
Doit-on obligatoirement suivre le remboursement en 6 ans ou est-on libre de rembourser plus rapidement?

2)Ma femme et moi possédons chacun un PEL d'environ 7 000€ chacun qui auront 3 ans au mois d'aout 2010, ce qui nous donnera des droits à prêt.
Cependant nous ne sommes éligibles au PTZ que jusqu'au mois de juin, doit-on attendre les PEL ou bien le PTZ est-il plus avantageux?
(La réponse me semble évidente mais comme je ne sais pas comment calculer ce qu'on peut obtenir avec les PEL...je pose tout de même la question)

3)Pour l'instant je n'ai pas encore négocié avec la banque pour le taux, j'espère obtenir entre 4% et 4,1%sur le taux hors assurance, est-ce raisonnable pour un emprunt entre 20 et 25 ans?

 

[Aristide]

Bonjour,

1) Comment inclure le remboursement du PTZ dans ces mensualités?
Le PTZ est-il à rembourser en parallèlle de l'emprunt, ou peut-on le différer à la fin de l'emprunt?

Oui; demandez un lissage des échéances.

Il serait même dans votre intérêt d'avaoir un montage en "prêts gigognes" avec échéances lissées.

Pour plus d'informations voir :

« Comment réduire le coût du crédit dans un montage en échéances lissées »
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...it-avec-un-montage-en-echeances-lissees.9109/

« Graphiques explicatifs »
https://www.moneyvox.fr/forums/posts/65971/
https://www.moneyvox.fr/forums/posts/65976/

Doit-on obligatoirement suivre le remboursement en 6 ans ou est-on libre de rembourser plus rapidement?

Non, vous ne pouvez pas modifier la période d'amortissement.

2)Ma femme et moi possédons chacun un PEL d'environ 7 000€ chacun qui auront 3 ans au mois d'aout 2010, ce qui nous donnera des droits à prêt.
Cependant nous ne sommes éligibles au PTZ que jusqu'au mois de juin, doit-on attendre les PEL ou bien le PTZ est-il plus avantageux?
(La réponse me semble évidente mais comme je ne sais pas comment calculer ce qu'on peut obtenir avec les PEL...je pose tout de même la question)

Si vos PEL ont 3 ans en juin ils ont donc été ouverts en juin 2007 ce qui fera un taux de prêt de 4,20% actuariel soit 4,1213% proportionnel pour des échéances mensuelles.
C'est ce dernier taux qui est à comparer aux taux de marché.
Les prêts EL étant sur un maximum de 15 ans, il n'est pas dit qu'il soit intéressant d'utiliser ces droits PEL

Mais votre épargne n'est rémunérée qu'à 2,50% actuariel.
Pour avoir la prime d'Etat qui augmenterait cette rentabilité (à 3,50% au bout de 4 ans) vous seriez cependant obligé d'utiliser vos droits PEL. Dès lors, si les taux de marché sont inférieurs au taux PEL, il faudrait solliciter le prêt PEL minimum (150€)

NB) - Si vous utilisez les PEL à 3 ans et non 4 ans, cette prime d'Etat sera réduite de moitié.

Vous dites "Cependant nous ne sommes éligibles au PTZ que jusqu'au mois de juin"; je suppose que votre revenu fiscal de référence "n-2" (2008) vous permet le PTZ mais celui de "n-1" (2009) ne le permettra plus ?

Si c'est cela, pour que vous accédiez au PTZ, il faut que l'offre de prêt soit émise avant le 31 mai 2010.
Dans cette hypothèse vous ne pourrez paz utiliser vos droits EL sauf à envisger un second dossier....pour travaux complémentaires par exemple, si le cas se présentait ?

comme je ne sais pas comment calculer ce qu'on peut obtenir avec les PEL...je pose tout de même la question

Voir lien ci-dessous:
https://www.moneyvox.fr/credit/pretpel.php

Cordialement,

 

[fabfab00]

Merci Aristide.

Oui; demandez un lissage des échéances.

Il serait même dans votre intérêt d'avaoir un montage en "prêts gigognes" avec échéances lissées.

J'ai bien lu le principe du montage en "prêts gigognes" mais je ne vois pas comment le monter dans le cas du PTZ.
J'ai un soucis pour regarder le deuxième graphique, impossible de le décompresser sous linux...l'accent est mal reconnu.

Non, vous ne pouvez pas modifier la période d'amortissement.

Comment doit-on faire dans le cas d'une mutation professionnelle?
Je pensais qu'on avait la possibilité de rembourser le PTZ dans ce cas pour pouvoir louer le bien à un loyer "décent".

Vous dites "Cependant nous ne sommes éligibles au PTZ que jusqu'au mois de juin"; je suppose que votre revenu fiscal de référence "n-2" (2008) vous permet le PTZ mais celui de "n-1" (2009) ne le permettra plus ?

C'est exactement ça.

Si c'est cela, pour que vous accédiez au PTZ, il faut que l'offre de prêt soit émise avant le 31 mai 2010.

Merci, j'avais un doute sur la date. Par contre que signifie le terme "émise avant le 31 mai"?
Je m'explique nous sommes bientôt au 1er mars, je n'ai pas encore signé de compromis de vente.
Imaginons que je le signe le 31 mars, si on compte 3 mois on arrive au 31 juin.

Il faudrait donc que je signe pour l'offre de prêt avant le 31 mai, ce qui veut dire que j'aurais un loyer à payer en plus du remboursement de l'emprunt au mois de juin, ou bien est-ce possible de signer courant mai pour un prêt qui débute le 31 juin?

Dans cette hypothèse vous ne pourrez paz utiliser vos droits EL sauf à envisger un second dossier....pour travaux complémentaires par exemple, si le cas se présentait ?

Non, pas de travaux complémentaires envisagés, et de toute façon ces PEL font partie de mon apport personnel initial, ils seront donc cassés lors de l'achat.

 

[Aristide]

Bonjour,

J'ai bien lu le principe du montage en "prêts gigognes" mais je ne vois pas comment le monter dans le cas du PTZ.

Le PTZ "s'emboîte" dans le prêt lisseur exactemet comme le prêt le plus court du montage "gigogne"

J'ai un soucis pour regarder le deuxième graphique, impossible de le décompresser sous linux...l'accent est mal reconnu.

Je ne connais pas Linux.
Je suis désolé de ne pouvoir vous donner la procédure adéquate

Comment doit-on faire dans le cas d'une mutation professionnelle?
Je pensais qu'on avait la possibilité de rembourser le PTZ dans ce cas pour pouvoir louer le bien à un loyer "décent".

Si vous vendez votre logement pour en acquérir un autre il y a une possibilité de transfert de votre PTZ sur la nouvelle acquisition.

Si vous ne vendez pas logement actuel il y a deux possibilités

1) - Vous pouvez éventuellement le louer en conservant votre PTZ mais avec les conditions suivantes :
+ Mutation professionnelle à plus de 70 kilomètres
+ location 6 ans maiximum
+ locataire dont les ressources ne dépassent pas les plafonds PTZ
+ Loyer au plus égal à 5% du coût de l'opération (dans la limite des plafonds PTZ)
+ Déclaration de location au prêteur et, le cas échéant, à l’organisme versant l’APL (CAF ou MSA)

2) -Vous pouvez rembourser totalement le solde dû sur PTZ sans indemnité de remboursement anticipé
Par contre, pour pouvoir louer votre logement, il faut aussi que le prêt complémentaire ne soit pas un Prêt à l'Accession Sociale (PAS)

Par contre que signifie le terme "émise avant le 31 mai"?

Il faut que l'offre de prêt que vous fera votre banque vous soit adressée par voie postale avant le 31 mai (au plus tard le 31 mai).
A partir de sa réception vous aurez un délai de réflexion obligatoire de 10 jours francs. Vous accepterez donc cette offre au plus vite le onzième jour après sa réception et la retournerez à votre banque également par voie postale.

A partir de là tout dépend de la garantie prévue.

Si c'est une garantie réelle immobilière (hypothèque ou Privilège de Prêteur de deniers "PPD") , votre banque adressera ses instructions ainsi que cette offre au notaire que vous aurez désigné (***) afin qu'il rédige l'acte authentique.

Si c'est une autre garantie (caution sous seing privé par exemple) cette étape n'existe pas.

Puis le notaire vendeur (***) fixera en accord avec le vendeur et vous même une date de signature de l'acte d'acquisition.

(***) Généralement pour une acquisition c'est PPD qui est retenu. Dans ce cas l'acte d'achat et de garantie ne font qu'un. C'est donc le notaire vendeur qui le rédige.
Mais il vous est tout à fait possible de demander à ce que votre propre notaire participe à l'acte; il n'y aura aucun frais supplémentaire

C'est pour cette date qu'une mise à disposition des fonds sera nécessaire.

La première échéance varie suivant les banques mais vous pouvez voir avec la vôtre de telle sorte qu'il n'y ait pas de cumul loyer + échéance

Cordialement,

 

[fabfab00]

Merci beaucoup pour ces réponses et le temps que vous m'avez 'accordé.