Demande conseil montage SCI + travaux

[moietmoi]

En indivision on peut effectivement forcer la vente judiciaire, ce qui permet de faire jouer le marché. Dans des conditions défavorables, mais c'est quand même un marché.

Pourquoi défavorable? la vente n'est pas forcément judiciaire; A la vue de la non entente des indivisaires sur l'achat de la part de celui qui veut sortir(désaccord sur le prix) le bien est mis en vente et vendu au juste prix;

Si les autres indivisaires n'ont pas les moyens d'acheter, ils se retrouvent alors en quelque sorte expropriés.

oui ,au juste prix comme tout propriétaire n ayant pas les moyens d'assurer la charge de ce dont il possède

Alors qu'en SCI, et sauf disposition particulière des statuts, ce n'est pas le cas. Si un associé veut vendre mais que personne ne veut lui acheter, il se retrouve collé avec ses parts, ou obligé de les vendre à vil prix (celui que les autres voudront bien lui offrir). Il ne peut faire jouer aucun autre marché que celui des associés entre eux.

entièrement d'accord

donc en indivision, si cela se passe mal, chacun récupère sa mise au prix du marché, en sci chacun est coincé..... sur ce point je ne vois pas l'avantage de la sci (sauf si il s agit d'une résidence principale)

 

[Juloup]

Pourquoi défavorable? la vente n'est pas forcément judiciaire;

Si les indivisaires ne s'entendent pas sur une procédure de vente à l'amiable, et que le bien n'est pas physiquement partageable en lots équivalents, alors si, le tribunal ordonne nécessairement une vente judiciaire, donc enchères à la bougie.

En général, ce n'est pas le meilleur moyen d'en obtenir le "juste prix". Sur un marché liquide (appartement standard dans une grande ville) la décote sera de l'ordre de 10%, sur un marché peu liquide elle peut être supérieure à 50%.

en sci chacun est coincé..... sur ce point je ne vois pas l'avantage de la sci

C'est un avantage ou un inconvénient selon que vous souhaitez pouvoir sortir ou être sûr de conserver le bien...
Et par ailleurs, il est toujours possible de prévoir aux statuts des clauses de sortie plus souples que le droit commun.

 

[moietmoi]

Si les indivisaires ne s'entendent pas sur une procédure de vente à l'amiable, et que le bien n'est pas physiquement partageable en lots équivalents, alors si, le tribunal ordonne nécessairement une vente judiciaire, donc enchères à la bougie.

oui tout à fait , mais en général le bon sens l'emporte et la vente se fait sur le marché normal , le nombre de ventes judiciaires suite à une mésentante est très faible; ( je passe un peu de mon temps dans les salles d'enchères des tgi,) le plus gros des ventes se fait sur saisie sur impayés, puis mésentante dans une procédure de divorce, puis quelques cas de type indivision; ( en tout cas dans les tgi ceinturant Paris)

mais effectivement la sci donne la sécurité ou l'inconvénient d'une certitude

 

[Juloup]

En général, oui. Mais il ne faut jamais sous-estimer la bêtise humaine, surtout en matière de successions, où de vielles rancœurs très profondément ancrées peuvent conduire à des comportements sans aucune rationalité financière. Et il n'est pas si rare qu'un indivisaire bloque toute solution amiable juste pour bloquer, privilégiant à son propre intérêt le fait de nuire aux autres.

Ce qui effectivement fait le beurre de certains opportunistes des ventes judiciaires, il faut de tout pour faire tourner le monde.

 

[tumus754]

Bien d'accord ! mais c'est difficile pour réaliser !