Crédit immobillier, à votre avis...

[balisto]

Bonjour,

Je lis le forum depuis quelques semaines, les réponses formulées par les foromeurs aident des novices dans mon genre pour tenter de comprendre le monde impitoyable du crédit immobilier.

Je suis légèrement paumée dans les offres qui me sont proposées pour le moment, je souhaiterais avoir vos lumières car j’ai remarqué qu’il y a des membres qui sont très au point en matière de crédit immobilier.

Voici la situation :
Couple en union libre, pacs prévu en aout 2009
Achat d’une maison ancienne 199000 euros (frais agence inclus)
Frais de notaire environ 13300 euros
Prêt à taux Zéro de 12375 euros
Prêt Ministère (prêt bonifié s’apparentant à un prêt 1%) : 17000 euros
Apport personnel de 22800
Crédit immobilier désiré sur 20 ans à taux fixe de 4.6 pour le crédit du nord et 4.86 pour la société générale
Sans crédit en cours
Salaires : 2 fonctionnaires (de 29 et 30 ans) gagnant 3600 euros (salaires similaires d’environ 1800 euros net par mois)


Mes interrogations
- Nous souhaitons avoir une assurance sur chaque tête de 75% : est ce opportun, quels peuvent être les inconvénients ? Ou le 100% est-il la meilleure solution ?

- Nous avons eu une proposition du crédit du nord (remboursement des 3 prêts) de 1208 euros avec assurance à 75% et, 1227 euros avec assurance à 100%. Comment percevez-vous ces propositions ?
La Société générale propose 2 paliers : de 1 à 204 : 1235.47 euros et de 205 à 240 : 1264.14 euros toujours pour le remboursement des 3 prêts.
Les autres propositions sont relativement plus élevées, reste que nous devons encore démarcher la banque postale et LCL.

- Notre dossier, nous permet-il de négocier ?



Je vous souhaite une bonne journée, et un bon début de semaine.

 

[galerio]

Bonjour,

Je ne suis pas dans le métier de la banque, mais à la vue de vos éléments, votre dossier est très bon (couple fonctionnaire, aucun crédit à dos, épargne dispo, début de carrière...)

Les taux que les banques vous ont proposés sont non négociés j'imagine.
En parcourant le forum, vous verrez qu'actuellement la banque postal (LBP) propose des taux en dessous de ces concurrents (4,25 / 20 ans).
Sinon, il reste toujours les courtiers. Sur la page d'accueil d'empruntis, ils annoncent du 4,1 / 20ans.

Je vous conseille tout de même de voir les avantages dont vous pouvez bénéficier grâce à votre statut de fonctionnaire, par exemple caution gratuite. Pour bénéficier de certains de ces "bonus", vous ne pourrez traiter qu'avec un nombre de banques limités.

PS : je parle ici uniquement de taux fixe.

EDIT :

- Nous souhaitons avoir une assurance sur chaque tête de 75% : est ce opportun, quels peuvent être les inconvénients ? Ou le 100% est-il la meilleure solution ?

C'est très subjectif comme question. Perso, je suis très protecteur, et j'ai fais du 100% chaque tête. Maintenant, en cas de pépin, 25 % à payer c'est pas la mer à boire non plus...

- Notre dossier, nous permet-il de négocier ?

Il faut toujours négocier, dans la limite du raisonable ceci dit. Après si vous ne vous sentez pas capable d'affronter votre banquier, passer par un courtier, il sera ravi de le faire pour vous.

 

[balisto]

Merci pour votre réponse galerio, très aimable à vous d'avoir pris de votre temps pour répondre au post.

Le monde de la banque et des prêts est relativement complexe pour les novices, comprendre les différentes propositions et les subtilités n'est pas aisé (notamment les prêts intercalaires, c'est un peu compliqué de négocier quand on ne connait pas tous les rouages, heureusement qu'il a le forum pour nous aider.

Pour le moment, on a fait une petite pause pour cause d'emploi décalé. Suite au conseil de Galerio, prise de rendez vous à la banque postale.

On s'interroge encore sur l'assurance, et on est sur du taux fixe.

J'ai une question : Dans la complexité des offres, à quoi doit-on faire le plus attention ?

 

[vl2107]

bonjour,

je ne suis pas non plus une pro de la banque mais, comme vous, confrontée aux "méandres" du prêt immobilier...

en étant fonctionnaire, vous pouvez peut être voir avec la MGPAT, mutuelle pour les fonctionnaires, qui propose caution et assurance pour prêt immobilier, et qui d'après les dires de mes collègues fonctionnaires, sont intéressants (je ne sais pas si c'est en terme de prix ou en terme de couverture). ou si vous êtes enseignant, la MGEN.

ce que j'ai appris en venant depuis quelques semaines sur ce forum et en glanant des infos par-ci par-là, c'est qu'il faut faire attention à tout (taux, assurance, indemnités de remboursement anticipé, contreparties demandées par la banque, etc) et tout dépend ce que vous recherchez pour votre prêt immobilier.

pour les assurances, il faut faire attention aux taux annoncés. ce sont des taux de base qui marchent si vous êtes en parfaite santé. pour mon cas personnel, on nous avait fait une simulation avec le taux d'assurance de base et après avoir rempli le questionnaire de santé (avec un poids ne rentrant pas dans le barême), une assurance me mettait une grosse surprime, une autre ne me couvrait que pour le décés et excluait la PTIA et l'invalidité, et une autre nous couvrait sans aucune surprime ni exclusion...

pour les indemnités de remboursement anticipé, elles avoisinent les 3% et peuvent être plus ou moins négociées. il me semble que LBP ne met pas d'IRA si vous remboursez après 7 ans et si ce n'est pas pour un rachat de prêt par une autre banque (à vérifier car on a vu tellement de banque que je peux confondre...)

pour ce qui est des contreparties, certaines banques vous rhabillent pour l'hiver (et les 20 prochains hivers!!) en produits bancaires. on nous a proposé un taux à 5% sur 20 ans et en prenant une panoplie de produits (assurance habitation, assurance emprunteur, parts sociales, réserve d'argent, et autre chose dont je ne me rappelle plus) on est passé à un taux de 4,67%. sachant que certains de ces produits sont gratuits si vous ne vous en servez pas (réserve d'argent par exemple) et d'autres indispensables (assurance emprunteur et habitation), c'est un choix à faire.

voilà, quelques éléments de mon vécu personnel. en espèrant qu'il puisse vous éclairer un peu dans vos questionnements actuels.

un dernier conseil : les démarches auprès des banques sont longues, pénibles et stressantes. il ne faut pas se décourager même s'il manque toujours un papier ou signature à la dernière minute....

bon courage à vous

cordialement

 

[balisto]

Bonjour,

J'ai oublié de remercier vl2107 pour sa réponse. Merci pour votre post de réponse.

Désolée de ne pas venir plus souvent. Entre le boulot et les démarches crédit, le temps libre me manque.

Je suis légèrement overdosée et dépitée par un de mes prêts.
Pour acquérir la maison de nos rêves on a fait 4 prêts :
- 2 à la banque postale de 100 000 et 60 000
- 1 PTZ avec le crédit foncier
- 1 prêt employeur avec la SG
On est assuré et cautionné par notre mutuelle.
Le dernier prêt nous a posé souci car c'est un prêt particulier et tous les conseillers de la SG n'en font pas tous les jours, donc le dossier a mis beaucoup de temps à se monter. Le correspondant mutualiste nous a mal renseigné et à mal renseigné notre conseil SG de fait, les documents ont mal été remplis.
Résultat des courses, il faut refaire le dossier de la SG, qu'il édite une autre offre, et nous devions signer le 30 juin, donc il faut repousser la date de quelques jours....Il a fallu prévenir beaucoup de monde en urgence
On est dépité et désespéré, heureusement que les vendeurs sont d'une grande gentillesse.

Je souhaiterai savoir comment se passe la vente une fois que tous le prêts sont accordés.
- Comment s'effectue l'appel de fonds
- Comment cela se passe chez le notaire : les 2 parties sont présentes ? chez quel notaire : vendeur ou acheteur ?
- On devait payer à partir du 5 juillet la 1ère mensualités, on va surement signé au delà du 5.07, Va-t-on payé des interets intercalaires ?



Merci de votre aide

Balisto le moral dans les chaussettes.

 

[Aristide]

Bonjour,

J'ai parcouru les échanges antérieurs.

Avant de tenter une réponse à vos dernières questions et à toutes fins utiles je vous suggère :
1) - Concernant les assurances décès invalidité, de lire mon précédent post intitulé "Assurance décès-invalidité : Bon à savoir"
2) - Vous ne précisez pas si vos financements (4 prêts) sont intégrés dans un montage en échéances lissées.
S'il en était ainsi, toujours à toutes fins utiles, je vous suggère de voir également dans le forum "Crédits Immobiliers", mon post publié sous le nom: "Comment réduire le coût du crédit dans un montage en échéances lissées.

Concernant vos dernières questions:

Aperemment votre banque n'a pas pris de garantie réelle immmobière (Privilège de prêteur de deniers (PPD) / hypothèque) puisque c'est la cautionnement d'une mutuelle.

Le notaire vendeur devra donc fixer une date de signature.
Les parties, vendeurs et acquéreurs peuvent être présentes mais ce n'est pas une obligation, une procuration pouvant être par les uns ou les autres ou même les deux à des clercs de l'étude.

Puisqu'il n'y a pas de PPD, le notaire ne fera donc sans doute pas d'appel de fonds à votre banque; plutôt qu'un chèque normal, il vous demandra peut-être un chèque de banque.
Le mieux serait que vous l'interrogiez pour pouvoir faire auprès de votre banque, les formalités préalables en temps voulu = demande de mise à disposition des fonds + émission chèque de banque (payant vraissemblalement ???).

Pour ce qui est de la première échéance, c'est la mise à disposition des fonds qui marque le point de départ du calcul des intérêts;

Exemples
Vos échéances sont prévues le 5 de chaque mois.

Hypothèse N° 1 = votre mise à disposition intervient juste le 5 juillet.
Dans ce cas vous aurez à payer l'échéance normale prévue dans vos offres de prêts le 5 août.

Hypothèse N° 2 = Votre mise à diposition de fonds intervient avant le 5 juillet; disons le 1er juillet.
Là, tout dépend des Etablissements prêteurs.
Les uns vous appelleront une échéance minorée dès le 5 juillet. L'échéance sera minorée car, dans l'exemple, il ne serait calculé que 5 jours d'intérêt au lieu d'un mois entier.
D'autres Etablissements n'appelleront la 1ère échéance que le 5 août.
Dans ce cas, au contraire, l'échéance serait majorée, car elle comprendrait un mois + 5 jours d'intérêts.

Hypothèse N° 3 = Votre mise à diposition de fonds intervient après le 5 juillet; disons le 10 juillet.
Dans cas votre première échéance serait fixée au 5 août; ce serait une échéance minorée du fait de seulement 27 jours d'intérêts suivant les mêmes principes que ceux expliqués ci-dessus.

Cordialement