Creation d'une SCI familiale pour acheter un bien en viager ?

[Martial_06]

Bonjour,
Est-il possible de créer une SCI afin d'acheter une propriété qui est vendue en viager (bouquet + rente mensuelle limitée à 8 ans).
Pour commencer à transmettre mon capital à mes 4 grands enfants (chacun autonome aujourd'hui), j'envisage d'acquérir une résidence secondaire que la famille utiliserait pour les WE ou vacances, avec la création d'une SCI familiale où mes enfants auraient l'essentiel des parts (4 parts égales qu'ils achéteraient au travers de la donation aux enfants limitée à 100K€ par enfant). Mon épouse et moi aurions au moins une part et serions les gérants de cette SCI.
Cette SCI serait-elle autorisée à acquérir une propriété vendue en viager ? Et si oui comment provisionner et payer les rentes mensuelles de ce viager.
J'en suis au tout début de ce projet, et suis bien néophyte sur le sujet; merci de vos avis et commentaires

 

[Buffeto]

Cette SCI serait-elle autorisée à acquérir une propriété vendue en viager ?

je ne sais pas répondre à la question mais une piste : une SCI ne peut pas louer en meublé sauf si la SCI est imposée à l'IS .

 

[g.b]

Une SARL de famille à l'IR permet de louer en meublé, mais pas en nu, ni de tirer d'autres revenus de type SCPI. La forme juridique est donc importante, mais il n'y a pas de structure adaptée à tout. Il faut faire des choix dès le départ. Et cela a des impacts futurs.

Pour un faible montant et un seul bien, autant rester à l'IR pour que la vente éventuelle du bien ne soit pas pénalisante. Pour des montants plus importants, notamment réalisés via emprunt, peut-être qu'un montage plus complexe à l'IS pourrait être utile s'il n'y a pas lieu à vendre les biens dans le futur? e.g. parts de SCPI, etc.

Mais, il y aussi un doute sur la nature du bien acquis en viager qui serait aussi une résidence secondaire que vous utiliseriez le WE et les vacances? Il y a quelque chose de pas très clair là-dessous, je pense. L'administration fiscale pourrait en outre avoir des réserves si ladite structure n'a qu'un seul bien et que donc l'objectif économique de la société n'est pas fondé.

 

[Martial_06]

Il n

je ne sais pas répondre à la question mais une piste : une SCI ne peut pas louer en meublé sauf si la SCI est imposée à l'IS .

Il n'est pas prévu de louer cette propriété, ni d'avoir d'activités commerciales, il s'agit simplement d'avoir une résidence secondaire en propriété partagée avec mes enfants. Ma question est surtout comment la SCI achèterait ce bien en payant un bouquet initial, et pendant 8 ans, sans occuper le bien, payer la rente mensuelle. Il faudrait dès la création de cette SCI familiale y mettre le montant max des rentes mensuelles ? Et ce serait la SCI qui paierait ces rentes mensuelles ??

 

[moietmoi]

qui est vendue en viager (bouquet + rente mensuelle limitée à 8 ans).

bonjour, cela commence mal; un viager doit légalement comporter un risque; le viager est juriquement borné par le code des jeux; le viager par définition va jusqu'au décès; si le viager est défini pour 8 ans ce n'est pas une vente en viager; éventuellement un démembrement temporaire... ou démembrement que le fisc surveille lorsque c'est en famille pour le requalifier de donation

 

[jmi12]

Bonjour,

Vous envisagez de créer une SCI familiale dont les principaux associés seraient, outre vous-même et votre femme pour une participation réduite permettant d'assurer la gérance, vos 4 enfants qui achèteraient au moyen d'une donation préalable bénéficiant de l'abattement de 100 K€ par enfant.

Pour pouvoir répondre complètement et utilement à vos interrogations, il faudrait que des précisions soient apportées sur la destination effective de la propriété et sur les conditions de souscription du viager.

La propriété serait, semble-t-il, utilisée à titre de résidence secondaire par les membres de la famille. Si elle n'est pas destinée à la location, régulière ou intermittente et si elle est donc réservée au seul usage des associés, il n'y a pas de problématique et(ou) de risque fiscal, en matière de revenu imposable, puisque l'article 15-II du CGI prévoit l'exonération des logements dont le propriétaire se réserve la jouissance. L'exonération s'applique également aux membres des sociétés non soumises à l'IS à raison des logements qu'elles mettent gratuitement à la disposition de leurs membres.

L'acquisition d'une propriété en viager peut très bien se faire dans le cadre d'une SCI familiale. La comptabilisation du viager ne pose pas de problème particulier. La maison doit être comptabilisée à l'actif, pour sa valeur vénale, la contrepartie de l'actif étant portée au passif au compte "1685-rentes viagères capitalisées", ce compte étant apuré par le paiement des rentes viagères au crédirentier, y compris pour le bouquet. Je vous communique un lien vers un article de Francis Lefebvre qui traite de la problématique de comptabilisation et fournit tous les détails utiles, me semble-t-il. (http://efl.fr.s3.amazonaws.com/pdf/frc6-17-la-quotidienne.pdf).

Comme dit par moietmoi, le problème éventuel réside dans les conditions du viager. Pour avoir la sérénité fiscale, il faut que la vente soit bien une vente et non une donation déguisée. Nous ne connaissons pas les conditions du contrat, mais vous devez avoir conscience que l'administration fiscale apporte une attention particulière aux ventes en viager qui ont souvent servi à déguiser des donations, lors de transmissions entre parents éloignés ou non parents, ces transmissions étant lourdement taxées, comme vous le savez sans doute. Lorsque c'est le cas, l'administration requalifie l'opération en donation, dans le cadre de l'abus de droit prévu à l'article L 64 du LPF, avec substitution des droits de mutation à titre gratuit qui peuvent monter jusqu'à 60% entre personnes non parentes et parents au-delà du 4ème degré, le tout assorti, outre des intérêts de retard, de la majoration de 80% prévue par l'article 1729 du CGI.

Il faudrait donc savoir si le vendeur a des liens de parenté ou d'affection avec vous, quel est son âge, son espérance de vie, comment a été valorisée la maison, le bouquet et la rente viagère dont le paiement serait limité à 8 ans. Dans tous les cas, vous devez être en mesure de justifier, auprès de l'administration fiscale, de la juste valorisation de la maison et du paiement du bouquet et des rentes prévues au contrat, d'où la nécessité de tenir une comptabilité, appuyée des pièces justificatives, afin de pouvoir répondre aux demandes éventuelles des services fiscaux.

Cdt

 

[moietmoi]

le bouquet et la rente viagère dont le paiement serait limité à 8 ans.

jmi12, bonne année à toi!! autant je suis en accord avec l'ensemble de ton post, mais sur cette citation: je me répète, et tu as marqué ton accord: une rente viagère n'est pas définition que limitée par le décès;
Peut être notre auteur voulait dire que les tables de mortalités utilisées indiquait sur une viager une tête , une espérance de vie de 8 ans...mais ceci ne veut absolument pas dire que la rente s'arrêtera à 8 ans...

 

[jmi12]

jmi12, bonne année à toi!! autant je suis en accord avec l'ensemble de ton post, mais sur cette citation: je me répète, et tu as marqué ton accord: une rente viagère n'est pas définition que limitée par le décès;
Peut être notre auteur voulait dire que les tables de mortalités utilisées indiquait sur une viager une tête , une espérance de vie de 8 ans...mais ceci ne veut absolument pas dire que la rente s'arrêtera à 8 ans...

Meilleurs vœux à toi aussi !
Je ne suis pas un spécialiste de la vente en viager et tu as certainement raison au plan terminologique. Il est vrai que, si on respect la sémantique, la vente en viager est liée à la durée de vie du crédirentier.
A première lecture, j'ai supposé que le vendeur était très âgé avec une espérance de vie également très limitée, de sorte que les 8 ans excédaient largement l'espérance de vie. Ma supposition est peut-être erronée. Sinon, au niveau terminologique, il s'agirait donc peut-être d'une vente à terme. Attendons les précisions de l'auteur de la question sur le montage envisagé, qualifié de viager. Pour le reste, je maintiens mes informations et mises en garde, ces dernières n'ayant peut-être d'ailleurs, pas lieu d'être, si la vente est conclue dans des conditions normales avec un tiers n'ayant aucune intention libérale à l'égard de l'auteur du post.

 

[titif0u]

Je me demandais dans le cadre d'une SCI IS en viager libre qui percoit les loyers
Comme on ne peut pas sortir d'argent en soi les premières années (tant que la SCI est "comptablement" négative)
mais peut-on..
- Payer la rente au vendeur directement avec les loyers percu?
celle ci est elle déductible dans la SCI comme une charge (contrairement aux impot si on était en nom propre...)
- En cas "d'apport" injecter dans le projet (bouquet + frais d'achat), et s'il reste de l'argent sur la tréso de la SCI, peut on se faire rembourser ce "pret à soi meme" malgré l'amortissement les premières années ?
Comment cela serait il imposé ?
Merci d'avance