Conseils successoraux et placements

[aya]

Bonjour,

Je viens vous demander conseil pour mes parents qui possèdent déjà du patrimoine et qui viennent d'hériter. Ils n'y connaissent pas grand chose en investissement et s'interrogent sur la suite à donner à l'ensemble de leurs actifs.

Brève présentation de mes parents
Retraités depuis peu, 63 et 58 ans, mariés sous le régime de la communauté, sans contrat de mariage.
Nous sommes deux enfants, tous deux nés des mêmes parents.
Seul mon père a des revenus : 1 600 € mensuels pour sa retraite.

Patrimoine actuel
- Propriétaires de leur résidence principale depuis 1988, crédit terminé depuis un moment. Valeur d'environ 200 000 €.
- Bien locatif N°1 : maison d'une valeur d'environ 190 000 € construite en 2008. Elle est louée 740 € par mois. Il reste presque 10 ans de prêt (taux de 2,33%) avec un montant de 83 000 € environ encore à rembourser. La rentabilité nette de ce bien est de 4,25%, 3,2% après impôts (louée en nue). En termes de cashflow, cela donne - 3 500 € par an.
- Bien locatif N° 2 : maison d'une valeur d'environ 90 000 € rénovée en 2016. Elle est louée 630 € par mois. Il reste 3 ans et demi d'un prêt travaux (taux de 1,6%) avec un montant de 8 000 € environ encore à rembourser. La rentabilité nette de ce bien est de 6,9%, 4,7% après impôts (louée en nue). En termes de cashflow, cela donne + 800 € par an.
- Livrets A : environ 20 000 € en liquidités (fermeture récente d'une assurance-vie car frais trop élevés).
- Un terrain constructible d'une valeur d'environ 50 000 €.

Héritage perçu
- Maison d'une valeur estimée par le notaire de 90 000 €, que mes parents conserveront pour en faire plus tard de la location. Ils ont des frais de succession à payer sur ce legs.
- Liquidités : environ 350 000 €, après déduction de la fiscalité (maison comprise).

Objectifs de mes parents
- Placer les liquidités sur des placements plutôt sécurisés mais qui rapportent tout de même.
- Optimiser au mieux la succession pour ma soeur et moi, en vue d'en donner le moins possible à l'Etat.
- Acquérir un camping-car à déduire des liquidités. Pour cet objectif, ils se sont renseignés et ont vu un véhicule à 60 000 €. Ils envisagent de le payer une partie à crédit (4,9 % !!) car cela leur assure une garantie supplémentaire du camping-car pendant toute la durée du remboursement du prêt.

Ils doivent prochainement revoir le notaire pour anticiper la succession (nue-propriété, donation...).
Seulement, ils aimeraient avoir un avis extérieur à ce sujet mais également sur les liquidités à placer au mieux.

Je leur ai soufflé l'idée d'ouvrir plusieurs contrats d'assurance-vie. Nous avons évoqué les SCPI, même s'ils sont déjà bien exposés à l'immobilier. D'ailleurs, une de leurs questions est de savoir s'il est pertinent de clôturer les différents prêts. Ma mère a plutôt peur de l'univers boursier, donc je pense que les placements ne doivent pas être trop risqués... ou avec une petite poche pour dynamiser.

J'espère que j'ai fourni assez d'éléments et que je suis assez clair. Je peux compléter mon propos si besoin.

Merci d'avance pour vos différents conseils.

 

[CharlyBgood]

Hello Aya,
bon, déjà bravo pour l'exposé clair de la situation.
Vu de Forum ce que j'en pense:
Déjà, bah ... du bien. Avec que des problèmes de riche !

1°) Bcp d'immo en direct:
Tes parents sont encore jeunes, donc il faut qu'ils pensent à terme (70 ans?) liquider l'immo locatif pour éviter le piège de l'indivision et/ou apporter en SCI si ce n'est fait.
=> l'immo en direct c'est super en constitution de patrimoine, mais ça l'est bcp moins en restitution de patrimoine: travaux, impôts, lassitude, transmission-indivision

2°) Fiscalité:
2 héritiers et 2 parents qui peuvent donc donner chacun 100 000€ à chaque enfant tous les 15 ans en franchise de droits => 400 000 € de droits théoriques

Mais il ne faut pas se dépouiller pour autant et prévoir le risque de dépendance: 2500 à 3500 € / mois / personne dépendante.

3°) Ebauche de solutions:
ouvrir chacun une bonne AV en ligne: avec 75% de fonds €uros, 20% de fonds DICI 3 (SCPI et/ou SCI et/ou UC obligataires ou diversifiés, 5% UC actions à DICI 5) avec 150 000€ pour profiter à plein d'un abattement sur chaque héritier

Au delà de ces sommes ouvrir des contrats de capitalisation (mêmes allocations avec peut-être + de SCPI pour se servir des rendements) et faire une donation de nu propriété aux héritiers descendants.

Avant 10 ans, vendre les biens immos et placer les sommes sur les contrats de capitalisation et/ou AV s'ils ont identifié d'autres bénéficiaires et avant 70 ans.

Réfléchir aussi à la co-souscription ? Je ne sais trop ...

Super le camping-car, mais faut-il vraiment l'acheter ?
Serez-vous contents de le récupérer à terme ? Qu'en feront-ils s'ils tombent malade ?
Moi j'étudierai sérieusement la solution de la location style LLD ou autre système.

Tu peux t'inspirer de ce cas pratique ci-joint
Et bien évidemment il faudra passer par la case notaire
Mais leur avenir financier est serein c'est déjà bien

 

[aya]

Bonjour Charly26 et merci de ce premier retour !

Effectivement, ces sommes qui arrivent sonnent comme des problèmes de riche. Mes parents étaient ouvriers et nous avons vécu modestement (sans manquer de rien). Cet argent qui arrive les effraie un peu, notamment sur la gestion, la transmission.

Je vais tenter de répondre à toutes les remarques / questions en fonction de leurs profils.

1) Concernant les biens immobiliers, effectivement, je leur avais aussi conseillé de se séparer du bien N°1, peu rentable. Ils l'ont fait construire pour avoir une rentrée d'argent supplémentaire à la retraite. Elle a été construite sur des terrains familiaux. Le bien N°2 n'est autre que la maison de mes grands-parents que nous avons entièrement rénovée avec mon père. Le bien N°3 (celui obtenu dans le cadre de l'héritage) a également une valeur sentimentale. Autant le bien N°1, ils seront prêts à le vendre, autant les 2 autres, je n'en suis pas sûr. Ils ont évoqué le fait de donner le bien N°1 à ma soeur, avec une contrepartie pour moi. Ils me proposent notamment le terrain constructible pour en faire des locatifs si je le souhaite. Il est possible de faire 2 maisons sur le terrain. Mais j'ai peur de concentrer le risque, contrairement à la diversification que je peux mettre en place à côté (via les SCPI notamment) et je ne suis pas certain de vouloir gérer les locataires, les travaux...

2) Concernant la fiscalité, merci de confirmer ce que j'avais pu lire. L'étude de cas en PDF est très parlante, merci Et je suis bien d'accord, comme je leur ai dit hier, qu'il est important qu'ils gardent des liquidités car dans 20 ans, ils auront sûrement besoin de rentrées d'argent s'ils deviennent plus ou moins dépendants.

3) Pour les solutions, nous sommes en accord avec les assurances-vie et les fonds moyennement risqués. Ne faut-il pas mettre 70 000 € maxi par contrat pour être dans la limite du fonds de garantie en cas de faillite de l'assureur ?
Je ne connaissais pas les contrats de capitalisation. C'est vrai que c'est un super avantage en termes de transmission. Pour la co-souscription que tu évoques, c'est pour l'assurance-vie ouverte après 70 ans?

4) Je fais du camping-car un point à lui seul. Cela fait 5-6 ans qu'ils rêvent de s'en acheter un. Ils veulent se l'acheter, ce n'est pas négociable Ils veulent un véhicule neuf n'ayant jamais servi auparavant. Je suis déjà convié dans les prochains mois à monter un garage avec mon père pour le mettre à l'abri

Effectivement, la prochaine rencontre avec le notaire leur sera bénéfique. Après, pour l'avoir rencontré à plusieurs reprises, il est plutôt frileux sur certains supports (actions...), notamment sur ceux qui ne lui rapportent rien Nous avons aussi évoqué la possibilité de rencontrer un CGPI (celui que j'avais missionné) mais ses récentes performances dans la gestion de deux de nos contrats d'assurances-vie sont plutôt moyennes.

Merci encore Charly26

 

[Buffeto]

puisqu'ils n'ont pas encore 70ans ilest IMPERATIF qu'ils alimentent chacun un contrat d'AV dont les bénéficiares seront les enfants.

152500€ par bénéficiaire sur chacun des contrats ca fait 610 000 € transmissibles sans droits de succession….

pas de questions à se poser là dessus à moins de faire des donations maintenant mais ça , c'est un choix personnel

 

[CharlyBgood]

Ne faut-il pas mettre 70 000 € maxi par contrat pour être dans la limite du fonds de garantie en cas de faillite de l'assureur ?

Non.
il faut arrêter la tremblote avec ça: si les assureurs tombent, tout tombe, le système s'écroule, les 70 000 € seront volatilisés partout. Juste répartir sur plusieurs AV mais sur 3 à 4 assureurs différents.

Cela fait 5-6 ans qu'ils rêvent de s'en acheter un

Dans ce cas c'est sûr, laissons les vivre la grande aventure.
Note que je ne stigmatisais pas le camping-car, mais juste son mode de détention, ce qui est très différent.
Mais passons.

Le bien N°3 (celui obtenu dans le cadre de l'héritage) a également une valeur sentimentale

"La sentimentalité s'arrête là où commence l'intérêt supérieur financier du ménage" (c'est de moi)
C'est normal au début; ça s'estompe dans le temps.

Juste leur expliquer que quand qqn décède, c'est déjà triste;
mais laisser des "boulets successoraux" à gérer en indivision, ça peut fragiliser la concorde des héritiers, lesquels selon les générations, ont des objectifs opposés (le conjoint survivant aura besoin de subsides et de rester dans sa demeure, les descendants veulent souvent des pépettes) voilà tout

Pour la co-souscription que tu évoques, c'est pour l'assurance-vie ouverte après 70 ans?

Non, en fait c'est pour que le contrat d'AV ne se dénoue pas de suite au 1ier décès, mais au 2ième: histoire de protéger davantage le conjoint survivant, lequel peut vivre souvent longtemps après l'être disparu.

A voir selon les objectifs des intéressés.

Mais j'ai peur de concentrer le risque, contrairement à la diversification que je peux mettre en place à côté (via les SCPI notamment) et je ne suis pas certain de vouloir gérer les locataires, les travaux...

Oui alors SCPI, et pq pas en cash directement dans les AV selon la TMI observée => fiscalité de l'AV lors des retraits vs Fiscalité des revenus fonciers: y'a pas photo.

la prochaine rencontre avec le notaire leur sera bénéfique. Après, pour l'avoir rencontré à plusieurs reprises, il est plutôt frileux sur certains supports (actions...), notamment sur ceux qui ne lui rapportent rien

5% d'actions c'est symbolique: une baisse de 20% (quiserait déjà énorme !) n'expose que 1% du capital ...
Il faut raison garder.

Mais comme dit un taulier qui se reconnaîtra, ça n'est que mon avis, et vu de forum.
=> rencontrer un bon CGP vous mettra les idées au clair

 

[aya]

Merci Buffeto et Charly26 pour ces nouveaux retours.

OK pour la diversification chez plusieurs assureurs.

Pour le camping-car, j'avais bien compris que les conseils étaient sur le mode de détention mais cela leur tient à coeur de "posséder" le véhicule

Pour les biens immobiliers, je vais leur expliquer de nouveau. Après, je pense qu'ils espèrent qu'on récupère les biens familiaux loués. C'est vrai qu'on pourrait continuer à louer la maison de nos grands-parents par la suite mais ce n'est pas sûr qu'on ait envie de s'embêter avec, même si cela fait de la peine de se débarrasser de ces biens. Je vais leur sortir ta citation explicite.

Merci pour la précision sur la co-souscription, elle a son importance.

Effectivement, un CGP(I) pourrait leur permettre d'entendre des choses par un élément neutre, extérieur au foyer familial.

 

[moietmoi]

Bonjour,
pour ma part:

Remboursement des crédits en cours sur les 2 biens, et donation de la nue propriété aux enfants; peut être dans l'ordre inverse, avec une donation pour le crédit, il faut voir les implications, en tout cas on arrive a ce que les enfants aient la nue pro propriété tout de suite, en franchise de droits, et les parents gardent un revenu augmenté vu qu'il n'y a plus de crédit :les loyers leur reviennent vu la donation avec réserve d'usufruit; Lors de la future succession, l'usufruit s'éteint, et il n'y a pas de droit à payer, les bien deviennent des biens locatifs pour vous; Par ailleurs en supposant qu'à un moment tes parents ne puissent plus s'occuper de la location, il ya des agences ou même, rien n'interdit au nu propriétaire que tu seras de donner un coup de main à la location;
Pour la donation faire de préférence une donation partage avec compensation , chacun son bien, la donation en indivision n'étant pas une donation partage;
Concernant la maison héritée: soit la même solution, soit la conserver en pleine propriété,; cela dépend aussi de si la volonté est de faire profiter les enfants(toi..) tout de suite d'un peu de liquidités...
La conserver en pleine propriété , permettrait avec les liquidités et les loyers de l'ensemble de faire face en cas de besoins lourds(dépendance);

Pour le reste bien sûr l'AV est obligatoire, sans doute chacun son contrat, en n'oubliant pas que, un héritage, reste un bien propre du conjoint héritant, aussi les contrats ouverts au nom de celui qui n'a pas hérité seront ouverts avec de l'argent pas à lui, et que lors de la succession , il y aura une dette à la communauté,
Concernant le camping car je rejoins l'avis de ne pas acheter, où alors seulement en occasion, vu la dépréciation rapide de ce type de véhicule;mais à la limite ceci est secondaire, il faut se faire plaisir;
en relisant je vois que j'ai oublié le terrain, .....il faut règler la question avant que les lois ne changent, pour inverser les délais de détention concernant la plus value( plus tu gardes, plus tu payes) et avant qu'un nouveau PLU ne soit voté rendant inconstructible le terrain.... soit quelqu'un dans la famille se sent de faire une opération type construction vente, ou construction location, soit il faut vendre... et profiter

 

[CharlyBgood]

Pour le reste bien sûr l'AV est obligatoire, sans doute chacun son contrat, en n'oubliant pas que, un héritage, reste un bien propre du conjoint héritant, aussi les contrats ouverts au nom de celui qui n'a pas hérité seront ouverts avec de l'argent pas à lui, et que lors de la succession , il y aura une dette à la communauté,

Ce point m'avait échappé: oui il faut rééquilibrer cela.

les prochaines semaines vont donner à réfléchir sur l'affinage des objectifs de tes Parents.

Après, c'est de la technique et de la paperasse, mais ce sont des "STAR" = Situation Temporaire en Attente de Résolution: on en survit largement, rassure-les.

 

[aya]

Merci moietmoi pour ce retour.

Dans ma compilation que je vais leur faire, je pense que votre premier paragraphe peut leur convenir. Après, comme le dit Charly26 avec son concept du STAR, leur réflexion peut évoluer avec toutes les informations qu'ils vont obtenir et les objectifs qu'ils vont mûrir.

Pour l'assurance-vie, imaginons que mon père ouvre un contrat A. Dans ses clauses bénéficiaires, il faut donc qu'il mette ma mère en premier lieu, à défauts ses enfants ?

Pour le terrain, je n'ai pas tout saisi. Je pensais que c'était comme les maisons, plus on attend (22 et 30 ans), et moins la plus-value est taxée. En fait, ce terrain est un mixte de 3 lots que mon père a acquis au fil du temps. Le prix de revient doit être au total de 8 000 €. Au départ, ce n'était pas constructible puis ça l'est devenu. Effectivement, cela peut basculer dans l'autre sens avec le PLU, vous avez raison. Dans la famille, mes parents n'ont plus envie de s'embêter avec une construction neuve. Ma soeur n'est pas intéressée non plus. Reste moi, mais j'essaie de réfléchir en rentabilité et en temps à passer.

 

[aya]

152500€ par bénéficiaire sur chacun des contrats ca fait 610 000 € transmissibles sans droits de succession….

Bonjour @Buffeto. Je reprends le fil de cette conversation pour compiler les différentes recommandations pour mes parents. Dans le cadre de la succession en cours, le notaire a retenu un abattement de 30 500€ pour des versements effectués après 70 ans, mais sur l'ensemble des contrats.

Après vérification, c'est également le cas pour les versements réalisés avant 70 ans :

Les primes qui ne sont pas soumises aux droits de succession font l'objet d'un prélèvement de 20% sur la part recueillie par le bénéficiaire qui est supérieure à 152 500 € (Abattement apprécié par bénéficiaire, pour l'ensemble des contrats souscrits sur la tête d'un même assuré).