Bonjour,
Ainsi que convenu, ci-joint fichier Excel qui permet de comparer les trois offres que vous avez eues de deux banques différentes.
Les « Hypothèses N°1 » devraient être la reproduction de ces offres mais j’ai dû les adapter car les frais d’acte étaient différents (différence de 360€) pour une même acquisition ce qui n’est pas normal et ne permettait pas de comparer des projets comparables.
NB) - Il peut y avoir quelques différences mineures dans les résultats du fait :
=> Méthodes d'arrondis
=> Taux primes assurances de vos offres qui diffèrent légèrement d'un prêt à l'autre
Ceci est encore plus vrai pour l'offre N°3 où le taux de prime du prêt "emboîté" est de 0,38% alors que celui du prêt "lisseur" est de 0,27005..%
D’autre part sur la seconde offre (zip 11,12 et 13) le coût de garantie est affiché à 1.220€ sans précision sur la nature de cette garantie.
J’ai supposé que c’était Crédit Logement.
Or sur la troisième offre le coût de Crédit logement est affiché à 1.887€. Qu’il soit plus élevé est normal car il y a deux prêts au lieu d’un mais je trouve élevée la différence de 660€.
J’ai donc aligné à 1.220€ dans les « Hypothèse N°2 et N°3).
Ce point serait sans doute à préciser et revoir.
Les « Hypothèses N°2 » proposent un lissage simple avec échéance cible de 580€ comme vous l’avez souhaité.
Les « Hypothèses N°3 proposent une optimisation du lissage avec montage en « prêts gigognes » et échéance cible de 580€
Pour l’offre N°3 j’ai fait une hypothèse N° 4 avec Crédit logement à 1.887€
En termes de « Coût du Crédit » et « Coût du Projet à Crédit » (= combien vous aura coûté votre maison en fin de crédit), c’est « l’Hypothèse N°3 » de la première offre (adaptée avec lissage et prêts gigognes) qui serait la moins chère
=> à revoir en ce sens avec votre banque.
Je parle au conditionnel car faut rappeler que, n’ayant pas la hiérarchie réelle des taux que vos banques seraient susceptibles de vous proposer, au vu des autres taux annoncés, j’ai dû imaginer les hiérarchies de taux suivantes :
=> Première et seconde offre
+ De 60 à 120 mois = 3,95%
+ De 121 à 144 mois = 4,00%
+ De 145 à 180 mois = 4,05%
+ De 181 à 204 mois = 4,08% (taux fourni dans votre document de simulation)
+ De 205 à 240 mois = 4,09% (taux fourni dans votre document de simulation)
=> Troisième offre
+ De 60 à 120 mois = 3,85% (taux fourni dans votre document de simulation)
+ De 121 à 144 mois = 3,95%
+ De 145 à 180 mois = 4,05%
+ De 181 à 204 mois = 4,15%
+ De 205 à 240 mois = 4,25% (taux fourni dans votre document de simulation)
Pour avoir des comparaisons et optimisations parfaites il faudrait :
1) – Avoir le bon montant des frais d’acte qui est lié à votre projet et qui devrait donc être le même quel que soi le prêteur
2) – Avoir les hiérarchies réelles des taux pour chaque prêteur.
3) – Avoir des précisions sur les tarifs Crédit Logement (Commissions de caution acquises définitivement / Dépôts de garantie éventuellement restituable) afin d’en tenir compte et procéder à un correctif en « euros constants » au niveau du coût du crédit.
Bonne réflexion et à votre disposition si besoin précisions
Cordialement,
