Complément de retraite

[opa]

bonjour,

Je suis retraité depuis 1 an maintenant , je perçois ma pension de retraite et suis
pas imposable.
J'ai un contrat d'assurance vie en euro et je compte le racheter car mes rendements
sont de plus en plus faibles au fur et à mesure des années ( 9 ans d'ancienneté).

Je n'ai pas de grande connaissance en matière d'investissement, et je voudrais m'informer
un peu plus sur 2 Investissements

EPADH avec comme gestionnaire Korian
Achat de part de SCPI

Sur ces deux supports je peux investir au total pas plus de 370000 euros au comptant

Questions
Que pensez vous de faire un mixt sur ces 2 supports?( ne pas oublier qu'il me faut le maximum
de garantie , car ma retraite est tres faible )

Sur l'EPADH vaudrait mieux acheter du neuf ou en occasion en sachant que je ne suis pas imposable?

Serait-il possible d'obtenir en net de net aprés impot 18000 euros annuel en tenant compte d'une inflation de l'ordre de 2% annuel ?

Merci d'avance de vos conseils

 

[Buffeto]

EPADH avec comme gestionnaire Korian
Achat de part de SCPI
Merci d'avance de vos conseils

donc voici 2 supports assez différents .

pour les SCPI tout est expliqué dans le blog à buffeto
l'avantage est qu'avec un investissement peu important tu peux panacher sur diverses SCPI . (mutualisation des risques )

concernant les EHPAD l'investissement est plus lourd et le rendement va dépendre surtout du gestionnaire avec qui tu vas travailler .( tu trouveras en cherchant pas mal de discussions sur les EHPAD sur le forum )

la grosse différence entre les 2 est que pour les SCPI tu n'as à t'occuper de rien.

concernant les impôts il ne faut pas oublier que les revenus que tu vas tirer de ces investissement subiront en plus d' l'IRPP les prélèvements sociaux ( CSG CRDS)

 

[opa]

Merci pour votre rapide réponse, je viens de jeter un oeil sur le lien en effet l'explication est trés bonne.
Sur de l'EPADH, je m'interroge s'il vaut mieux dans mon cas, (non imposable pour l'instant)
acheter en occasion ou neuf ? En ce qui concerne la fiscalité de l'EPADH , je crois avoir compris
sauf erreur que je serais "éxonéré" d'impot pendant une vingtaine d'année car le bien s'amortit sur cette
durée est ce exact?
Il est exact que sur les parts scpi , on s'occupe de rien mais je crois savoir que la part peut varier à la
hausse comme à la baisse.
Compte tenu de mon TMI actuel (5%) et d'un investissement total de l'ordre de 370000 euros, le taux moyen
de 4,85% net de net serait éxagéré à votre avis?
Exemple EPADH 185000 euros
SCPI 185000 euros

encore merci

 

[sebastien 38]

Concernant les SCPI en prenant une hypothèse de rendement brut de 5,5 % et un achat des parts de SCPI en direct, vous serez imposé à l'IRPP à 5,5 % et aux prélèvements sociaux à 15,5 % soit 21 % de fiscalité >> 5,5 * 0,21 = 1,155 % de fiscalité
>>> rendement net des SCPI : 4,345 %

ce qui reste intéressant mais avec ces revenus vous allez certainement passer dans la tranche à 14 % au niveau de l'IRPP et là vous aurez 29,5 % de fiscalité sur les revenus des SCPI. (soit pour 5,5 brut > 3,88 net)


à partir du moment ou vous êtes imposé dans la tranche à 14 %, il est souvent plus intéressant de prendre les parts de SCPI dans un contrat d'assurance vie avec la mise en place de rachat programmé. Certes il y a des frais de gestion du contrat d'assurance vie en plus, mais le gain de fiscalité et souvent très supérieur aux frais de gestion avec en plus tous les avantages de l'assurance vie (succession, possibilité de faire des avances ...)

 

[GoodbyLenine]

En ce qui concerne les EHPAD, au vue de votre situation (investissement sans emprunt, besoin de minimiser le risque), il est sans doute préférable d'investir dans de l'ancien (meilleur rendement, moins de risque de tomber sur une opération douteuse), et je serais surpris que vous n'ayez aucun impôt à payer (les amortissements ne suffiront pas à compenser les revenus, en l'absence d'intérêts d'emprunts). Faites très attention à choisir une EHPAD avec un exploitant solide et rentable (à défaut, vous risquez de voir votre loyer divisé par deux, ou ne plus être payé du tout...).

En ce qui concerne les parts de SCPI, on ne s'occupe de rien, mais le prix des peut varier à la hausse comme à la baisse (mais le but n'est pas de revendre, et le prix de vente sera seulement d'environ 90% du prix d'achat au même moment), et le montant des distributions trimestrielles peut lui aussi varier, à la basse comme à la hausse.

A votre place, je ne mettrais pas mes 370 k€en totalité dans de l'immobilier, fusse-t-il des EHPAD et des SCPI. Je placerais une partie sur un fond €uro d'une bonne assurance vie (pas celle que vous avez, mais une autre, sans frais sur versements, parmi les multiples bons contrats disponibles en particulier sur internet), et répartirais le solde entre SCPI de rendement (en partie sur des bureaux, en partie sur des murs de boutiques) et éventuellement sur des EHPAD.

Au niveau du rendement, il me semble difficile de dégager 18 000€/ an net net à partir de vos 370 000€, sans prendre pas mal de risques. En effet, les taux raisonnables actuellement avoisinent :
- SCPI : 5.0% brut, soit 4.0% net (après CSG-CRDS de 15.5% et IR à TMI 5%)
- EHPAD : 5.0% brut ht/ht avec frais d'achat, soit 4.6% net (si amortissements = 60% des revenus)
- Fond € AV : 3.5% brut, soit 3.0% net
Vos 370 000 € devraient donc permettre de dégager aux environs de 14 000€ net seulement.
Mais il est sans doute préférable dans votre situation de se contenter d'un rendement un peu moindre, quitte à consommer une fraction du capital si nécessaire (sous forme de retraits sur l'AV), que de prendre plus de risques.

Vous devriez aussi bien vérifier quels impôts vous aurez éventuellement à payer lors du rachat total de votre ancienne AV (il peut être avantageux d'étaler ce rachat sur plusieurs années).

 

[Buffeto]

En ce qui concerne les EHPAD, .

concernant cet investissement , il n'y a pas ( nous en avons déjà devisé avec GoodbyLenine) que les EHPAD .....

dans le même genre mais en un peu moins cher à l'achat il existe aussi les résidences séniors ( investissement un peu moins lourd mais loyers aussi un peu moins élevés , mais , du coup , possibilité plus importante de panachage avec SCPI de rendements )

 

[opa]

concernant la question sur la fiscalité.
j'ai lu sauf erreur de ma part que le bien acheté au comptant serait amorti
sur une longue période , ce qui pourrait rendre le revenu net d'imposition

votre avis svp

 

[GoodbyLenine]

Si les amortissements sont votre seule charge, comme les amortissements sont supposés compenser la perte de valeur du bien dans le temps, louer pour un loyer inférieur au montant des amortissements est un non-sens économique. En plus, le fisc pourrait tiquer. Et ce jour la, le conseiller du départ ne sera plus là pour payer à votre place (il n'a jamais été là pour ça d'ailleurs )

 

[opa]

Viens de lire ceci :

Fiscalité : deux options pour l'investisseur


En matière fiscale, deux possibilités s’offrent à l’investisseur :
Profiter de la loi Censi-Bouvard permet une réduction d’impôt pour tout investissement en EHPAD, limitée à 11% du prix du bien acquis et pour un montant maximum de 300 000 € étalé sur 9 ans, soit 3 666€ par an.

Bon à savoir : si cette réduction d’impôt excède le montant de l’impôt, la fraction est reportable sur les 6 années suivantes. Attention : Ce dispositif créé par l’Etat doit s’éteindre à la fin de l’année 2012.
Profiter de la fiscalité de la location en meublée, en investissant en LMNP classique (Loueur en Meublé Non Professionnel). Cette stratégie patrimoniale permet d’amortir le bien sur une vingtaine d’années et d’obtenir une défiscalisation indirecte, grâce à l’absence de fiscalité sur les loyers perçus.

Le choix entre les deux statuts dépend du profil et des objectifs de l’investisseur. Dans les deux cas, l’investisseur peut récupérer la TVA de 19,6% sur le montant du bien.


Comptant ou à crédit ?

L’investissement en cash dans un EHPAD s’adresse plutôt à des personnes qui cherchent à se créer une rente immédiate, par exemple suite à un héritage ou une donation. Grâce au décret LMNP, ils peuvent amortir jusqu’à 80 % de la valeur du bien durant 20 à 30 ans et bénéficier d’une rente défiscalisée.
En effectuant un achat à crédit, l’investisseur profitera de l’effet de levier du crédit et aura la possibilité de déduire les intérêts d’emprunt des loyers perçus. Il bénéficiera d’une rente au terme de son emprunt.


Ce qu’il faut retenir :

Des revenus réguliers, indexés et garantis par bail commercial
Une gestion totale du bien par le gestionnaire
De nombreux avantages fiscaux (Statut LMNP ou Loi Bouvard-Censi)
La récupération de la TVA (19,6%) sur le prix du bien
Un marché porteur contrôlé par l’Etat


Bon à savoir : Les autres types de résidences meublées éligible en LMNP et Censi Bouvard sont les résidences seniors, les résidences de tourisme, les résidences d’affaire et les résidences étudiantes.


Notre conseil : Choisir des gestionnaires reconnus et dotés d'antériorité importante en terme d'existence et de réalisations est primordial pour favoriser un investissement pérenne.