Comment réaliser notre projet ?

[steph59]

Bonjour,

Ma concubine et moi souhaitons quitter le logement qu'elle possède (prêt immobilier en cours) afin de nous installer dans quelque chose de plus grand et penser fonder une famille.

Elle :
Elle est fonctionnaire sans enfants, 33 ans, 1700 EUR/mois (x12 mois)
Elle est propriétaire, prêt en cours 450 EUR/mois (17 ans à rembourser), valeur locative 500 EUR/mois
Pas d'autres charges
Pas d'apport

Moi :
Je suis salarié en Belgique CDI +2ans, 34 ans, sans enfants : 3200 EUR/mois (x14 mois) hors primes variables (200/1200 euros par mois en 2008) avec impôts prélevés à la source donc déjà réglés.
Prêt auto 10 000 euros sur 24 mois à 450/mois

La voiture est indispensable à mon activité professionnelle et parcourant 45000 kms/an je devrai repartir à l'issue de ce crédit sur un nouveau prêt (10 000 EUR sur 2 ans)
Pas d'apport

Nous souhaitons acheter un bien d'une valeur de +/- 250 000 EUR mais nous hésitons sur la forme juridique de l'acquisition et la stratégie à adopter.

Faut-il se résoudre à vendre son bien immobilier pour constituer un apport (environ 90 000 EUROS) ou décider de le louer ?

Si on emprunte à deux les 250 000 EUR, comment s'assurer que nous soyons chacun propriétaires en fonction de nos remboursement respectifs (à priori elle 500 EUR/mois et moi 1000 EUR/mois) ?

Peut-on emprunter sans apport ou faut il se résoudre à attendre deux bonnes années et épargner ? N'est-ce pas le moment d'acheter, même sans apport, plutôt que d'attendre que les prix remontent ?

Merci à tous pour vos idées et conseils !

 

[Snoup]

Nous pensons à fonder une famille mais bon, si on se sépare, elle n'aura qu'un tiers du bien! Chacun ces choix. Perso, je n'aime pas ce qui se rapproche de la vénalité.

Rien que pour ça, je n'ai pas envie de répondre.


A+

 

[steph59]

Penser à fonder une famille ne veut pas forcément dire se passer une corde au cou ou être aveugle. Que l'on décide de se marier ou non l'amour ne vous abstient pas de se protéger en cas de séparation, sinon c'est un manque de prévoyance ou de la naïveté.

Si je rembourse le prêt au 2/3 et que ma copine me trompe et se barre avec ma fille et le plombier je serai un peu ennuyé de devoir vendre et lui rendre 1/2 de la valeur de la maison, pas toi ?

Chacun a son vécu et son histoire, merci d'être un peu tolérant.

 

[Snoup]

Je suis conscient que c'est un manque de tolérance de ma part.

Désolé.


Toutefois, penser à fonder un couple et penser à la séparation sont, pour moi, 2 choses parfaitement incompatibles.

après, je comprends que certains fassent attention mais bon, je ne cautionne pas. (cf la 1ère ligne)

 

[steph59]

Je suis conscient que c'est un manque de tolérance de ma part.

Désolé.


Toutefois, penser à fonder un couple et penser à la séparation sont, pour moi, 2 choses parfaitement incompatibles.

après, je comprends que certains fassent attention mais bon, je ne cautionne pas. (cf la 1ère ligne)

Peut-être que la vie t'as suffisamment épargné pour pouvoir ignorer ces choses mais ce n'est pas le cas de tout le monde.

Que dire alors des couples qui font un contrat de mariage ?

Merci de revenir au sujet, si tu ne veux pas m'aider c'est ton choix mais merci de ne pas détourner le sujet.

 

[Snoup]

Faire un contrat de mariage est utile dans le cas où l'un ou l'autre gagne des revenus très importants par exple, un rapport de 5 ou plus.

Sinon, c'est dépenser 800€ chez le notaire pour rien.


Ps: Si la vie ne vous a pas épargné, essayez plutôt d'être optimiste et de repartir du bon pied (ne pas anticiper les malheurs)


Désolé pour le HS et mon intolérance.


Bref pour revenir à votre situation :


Emprunter 250,000€ sur 20 ans me paraît largement jouable à 3,95% (voire mieux?) vu l'excellent dossier que vous avez.

Soit un remboursement mensuel de 1,508€ / mois (1000 pour vous et 500 pour elle)

Prévoyez 7% de frais de notaire en liquidité. Dur de trouver des banques qui financent les frais de notaire.
Votre dossier serait béton si vous aviez 17,000€ en liquidité pour les frais de notaire.

Pouir la partie "emprunt", voyez avec votre banque pour définir la part des futurs accédant à la propriété.
66% / 33% dans votre cas. Le notaire doit également en être informé.


A bientôt.

Cyril.

 

[Snoup]

Pour la partie "apport perso", vous ne pouvez pas vous les faire prêter par votre famille?

La valeur locative du bien est-elle correcte? estimation? hors charge?
Si c'est le cas, vous avez un rapport de 0.9 entre le loyer et le remboursement du crédit qui augmentera grandement le taux d'endettement de votre amie.
En étant ni mariés ou pacsés, votre amie remboursera 500€ sur le prochain prêt. Soit un taux d'endettement de 29/30%. Ayant un reste à vivre assez faible je suppose que la banque pourra aller jusqu'à 33% voire 35.

Malheureusement, avec l'investissement locatif, le taux d'endettement sera de 44/45%. A moins que vous trouviez une banque qui mette 45% d'endettement sur votre amie, il vous faudra vendre.

Pour garder l'investissement locatif, il faudrait que ce soit vous le propriétaire ^^ ou alors que le loyer soit de 580/600€...


Cyril.

 

[steph59]

Pour la partie "apport perso", vous ne pouvez pas vous les faire prêter par votre famille?

La valeur locative du bien est-elle correcte? estimation? hors charge?
Si c'est le cas, vous avez un rapport de 0.9 entre le loyer et le remboursement du crédit qui augmentera grandement le taux d'endettement de votre amie.
En étant ni mariés ou pacsés, votre amie remboursera 500€ sur le prochain prêt. Soit un taux d'endettement de 29/30%. Ayant un reste à vivre assez faible je suppose que la banque pourra aller jusqu'à 33% voire 35.

Malheureusement, avec l'investissement locatif, le taux d'endettement sera de 44/45%. A moins que vous trouviez une banque qui mette 45% d'endettement sur votre amie, il vous faudra vendre.

Pour garder l'investissement locatif, il faudrait que ce soit vous le propriétaire ^^ ou alors que le loyer soit de 580/600€...


Cyril.

Merci pour ton aide Cyril.
La valeur locative est une estimation, nous allons faire passer un agent pour être le plus précis possible mais je pense que le loyer sera supérieur au montant de son remboursement.

Il n'est pas question d'augmenter sa charge d'emprunt. Pourrais tu m'expliquer ton calcul par rapport au loyer ? Son emprunt est de 450 euros et nous pensons pouvoir louer au moins à 500 ce qui semble favorable, non ?

Malheureusement pas d'aide possible de la famille, en tout cas pour le moment.

 

[Snoup]

En fait, outre l'emprunt a remboursé, un investissement coûte de l'argent :

- Taxe foncière
- Pas de locataire pendant 1 mois
- etc.


donc le banquier prend un ratio de 75% sur le loyer pour fixer un taux d'endettement nul donc 600x0,75=450. Dès que le loyer est inférieur à 600€, le taux d'endettement de votre amie augmentera. Généralement on additionne la différence avec les 0,75

Dans votre cas, vous êtes à 0,9. Donc 0,9-0,75=0,15 soit 15% de taux d'endettement en plus des 30% pour la résidence principale.

 

[Snoup]

A votre place, je me pacserais. De plus, ça formalise votre envie de construire une famille avec un mariage.

Comme ça, ça vous permettrait de garder l'investissement locatif qui s'autofinance et vous créée un patrimoine pour l'avenir. (vous ou vos futurs enfants)