Choisir mon prêt immobilier

[tigerfoot]

Bonsoir à tous

J'aimerais avoir votre avis sur mes 2 accords de crédits immobiliers différents, l'un de la BNP et l'autre du Crédit Agricole. Nous ne savons pas lequel choisir entre une caution Camca et un Ippd + hypo.

Données du dossier:
Acquisition dans l'ancien (sans travaux) 167000 euros
Durée 25 ans (300 mois)
Frais de notaire 12000 euros
Sans apport personnel
Revenus mensuels 3156,50 euros
Prêt personnel de 209,54 sur 33 mois restants

Données du financement BNP:
Montant de l'acquisition 167000 euros avec IPPD
Frais de notaire 13482,82 euros avec Hypothèque
Montant à financer 180482,83 euros
Taux d'intérêts HA 4,16% TEG 4,63%
Phase 1= 33 mensualités de 855,22 euros (ass. comprise) + 209,54 euros
Phase 2= 267 mensualités de 1064,56 euros (ass. comprise)
Assurance 100% sur moi (0,270%) et 50% sur ma femme (0,135%), décès + PTIA + ITT
Montant des intérêts 113703,96 euros
Assurance groupe 18273,00 euros
Frais de banque 435,00 euros
Montant estimé de la sureté 1212,11 euros
Coût total du financement 133624,07 euros
Taux d'endettement après montage 33,72%

Données du financement CA:
Montant de l'acquisition 167000 euros avec Caution CAMCA
Frais de notaire 12000,00 euros
Montant à financer 181308,00 euros
Taux d'intérêts HA 4,05% TEG 4,62%
33 mensualités de 1028,68 euros (assurance comprise) + 209,54 euros de prêt
267 mensualités de 1028,68 euros (assurance comprise)
Assurance 100% sur moi (0,270%) et 50% sur ma femme (0,135%), décès + PTIA et ITT (50%)
Montant des intérêts 107002,90 euros
Assurance groupe 23101,00 euros
Frais de banque 500,00 euros
Montant de la caution CAMCA 1808,00 euros
Coût total du financement 130103,90 euros
Taux d'endettement après montage 33%

Voici donc le détail de nos deux accords obtenus, nous ne savons pas ce qui est le plus avantageux entre la Camca ou l'Ippd et quels sont les risques en cas de non paiement de nos mensualités. D'un autre coté, le montage du CA est moins honéreux sur la durée mais le montage de la BNP nous permets de mieux s'en sortir durant les 33 premières mensualités.
Lequel choisiriez-vous?

Merci d'avance pour vos réponses.

 

[patb]

salut

pas une énorme différence entre les 2 ...

plutot à vous de voir, si les 209,54€ pour les 33 premiers mois, c'est important pour votre "reste à vivre" en fonction de vos charges etc .. et de votre vie ...

sachant qu'il faudra tenter d'épargner, car vous serrez sérrés les 1ères années, et dans l'impossibilité quasimment de contracter le moindre prêt en cas de coup dur. (par exemple changement de voiture, grosse panne imprévue, chaudière qui lache ...)

ne pas oublier non plus le crédit d'impot, sur les intérêts, les 5 premières années, à prendre en compte aussi dans votre budget prévisionnel de vie.

perso j'aurais tendance, à choisir la soluce BNP, pour être + "à l'aise" et en reconstituant une épargne de sécurité, quitte à me serrer un peu la ceinture (faut mieux prévenir que guérir) ...

voilà mon avis ... certe subjectif, car j'ai je ne connais pas pleins de paramètres de vos vies privés, entourage, état du logement, si véhicules, etc .. consommation énergétique du logement, impots locaux etc .. métiers etc ...

 

[tigerfoot]

Merci pour vos conseils. Effectivement il serait plus judicieux de choisir le financement de la BNP car il nous permettrait comme vous nous l'avez conseiller d'épargner en cas de coup dur.

Néanmoins nous nous inquiétons d'avoir une hypothéque sur la maison plutôt qu'une caution.

Notre conseiller BNP essaie de nous rassurer en nous précisant qu'il y a toujours des arrangements avant d'arriver à l'ultime recours (la vente du bien) et qu'une caution au final nous ne couvre pas de la vente de notre bien puisque l'organisme de caution peut au final après des non-paiements demander une hypothèque et finir identiquement.

Merci de nous éclaircir sur ce dernier point.

 

[patb]

perso je préfère une hypothèque sur ma maison, plutot que de devoir demander a des proches de se porter caution .., car c'est mon caractère...
j'aime pas impliquer d'autres personnes dans ma vie ..

mais bon dans mon cas, à l'époque j'ai du faire quand même les 2 il me semble lol donc j'ai ravalé ma "fierté" ...

 

[tigerfoot]

La caution vient d'un organisme de caution "la Camca" qui appartient au Crédit Agricole. Jamais je n'aurais fait appel à de la famille.

 

[mat_lefebvre]

Il y a une différence de 5000 e entre les 2 versions.

Le CA peux t-il faire un effort sur ce montant ?

Est ce que vous êtes en taux fixe ou taux variable ?

 

[tigerfoot]

De mon coté, j'ai trouvé un écart de 2635 euros entre les deux financements sans prendre en considération les 75% de la Camca qui nous seront rendus au terme du prêt.

Le CA ne peut apparemment plus nous faire de meilleure offre afin de réduire cette phase de 33 mois à 1238,22 euros (crédits perso compris).

Nous sommes en taux fixe.

Notre choix devient urgent (fin du compromis le 30 novembre 2009).

Merci à tous pour vos conseils éclairés. Ce forum est vraiment à recommander (pleins d'informations, de conseils, ...).

 

[DJ Silver]

Vous êtes passé par un courtier pour avoir ces taux??

 

[tigerfoot]

Non, je ne suis pas passé par un courtier pour ces deux offres. Il s'agit de taux que j'ai obtenu en négociant moi-même avec les 2 banques.

A l'heure actuelle, le courtier (Cafpi) a qui nous avons confié notre recherche en parallèle, n'a pas réussi à obtenir mieux pourtant je n'ai consulté que 3 banques la Société Générale, la BNP et le Crédit Agricole.

Je ne sais pas si les offres obtenues sont vraiment bonnes mais tout pense à croire que oui puisque le courtier ne s'aligne pas.

 

[DJ Silver]

En tout cas tes deux taux restent interesants, c'est curieux que ton courtier n'est pas trouvé mieux...
Perso (fin 2006) aucune banque n'avait pu s'aligner sur le taux que j'ai eu par mon courtier (encore moins les assurances).