Calcul du taux d'endettement

[paulux]

Bonjour à tous

Voilà mon problème,je souhaite emprunter pour faire construire une maison dans le sud ouest de la France, puis la louer.
Nous sommes locataires mon épouse et moi même et nous avons de bons revenus (5000 euros par mois à deux)
Après avoir pris rendez vous avec le conseiller financier, je m'aperçois que je ne peux pas emprunter grand chose, car dans le calcul des charges sont comptés :
le loyer, bien entendu, mais aussi la mutuelle et les impôts! Nous payons beaucoup d'impôts, et cette mensualité explose littéralement le taux d'endettement. En clair, sans compter l'emprunt éventuel, nous en sommes déjà à 35% alors que nous n'avons aucun crédit en cours! L'apport n'entre même plus en ligne de compte, et ce qui nous resterait pour VIVRE (2800 euros par mois, ce n'est pas rien quand même!) non plus.
Qui peut emprunter de nos jours dans ces conditions?
Toutes les banques prennent elles en compte les impôts et autres mutuelles dans le calcul du taux d'endettement? Le résiduel ne compte pas?
Merci pour vos conseils...

 

[carroit]

tu n es pas tombé sur la bonne banque car la plupart prennent en compte le revenu imposable c'est à dire ne déduisent pas les mutuelles, tickets restau
etc, et ne tiennent pas compte des impôts sur le taux d'endettement mais uniquement sur le reste à vivre
par contre, ce qui est vrai, c'est que comme tu fais du locatif, on va tenir compte de ton loyer comme d'une charge, c'est normal
de plus certaines banques tiennent compte du loyer futur en déduction des remboursements du prêt, d'autres non - passe par un courtier, il te choisira la banque qui te convient

 

[paulux]

Merci pour ta réponse : une autre chose m'a surpris, le conseiller demande de garder en réserve l'équivalent de 3 mois de salaire, à savoir pour nous 15000 euros.
On ne peut donc pas utiliser cette somme dans l'apport : pratique courante?

 

[hargneux]

Non absolument pas, vous êtes tombé sur quelqu'un, qui, visiblement cherche la petite bête pour ne pas vous accompagner dans ce projet.

Les revenus, ce sont ceux qui sont extériorisé sur la feuille d'impôts, les charges sont celles issues de votre endettement, y compris la charge engendrée par votre projet.
Le loyer futur sera partiellement intégré pour tenir compte des périodes de vacances du logement et des frais liés à ce revenu.

Les charges, dites de la vie courante, n'obèrent pas votre capacité d'endettement même si dans le scoring du logiciel, il en est tenu compte.

Allez voir ailleurs, j'aurai tendance à dire n'importe où, vous avez eu à faire soit à un débutant, soit a quelqu'un qui ne fera jamais le moindre prêt de sa carrière, tant mieux pour ses concurents

 

[paulux]

Merci pour votre réponse.
Je suis un peu étonné, car il s'agit de la Banque Postale.
Je n'ai jamais fait d'emprunt, donc je ne sais pas comment ça se passe : ce que je sais, c'est que j'ai une bonne capacité d'épargne et la possibilité de rembourser. Mais des critères comme ceux là empêchent tout emprunt.

J'ai à nouveau rendez vous avec lui prochainement : peut-être ai je mal compris et que les impôts ne comptent pas dans le calcul du taux, mais il me semble bien que c'est ce qu'il m'a dit.
C'est vrai que les simulations que je trouve à droite et à gauche sur internet ne prennent logiquement en compte que les crédits en cours et les loyers.

De toutes façons, le fait de demander une réserve de 15000 euros ampute notre apport, donc je crois que je vais effectivement aller voir ailleurs.
L'idée de passer par un courtier me semble bonne, mais là encore je ne veux pas me faire avoir.
J'ai lu que certaines banques donnent de meilleures commissions que d'autres aux courtiers, ce qui peut les amener à ne pas être vraiment objectifs...

 

[hargneux]

Je rejoins votre conclusion sur les courtiers.

Prendre sa sacoche à la main, une journée ou 1/2 journée, pour un projet tel que celui ci peut en valoir la peine.

 

[Aristide]

Bonjour à tous

Voilà mon problème,je souhaite emprunter pour faire construire une maison dans le sud ouest de la France, puis la louer.
Nous sommes locataires mon épouse et moi même et nous avons de bons revenus (5000 euros par mois à deux)
Après avoir pris rendez vous avec le conseiller financier, je m'aperçois que je ne peux pas emprunter grand chose, car dans le calcul des charges sont comptés :
le loyer, bien entendu, mais aussi la mutuelle et les impôts! Nous payons beaucoup d'impôts, et cette mensualité explose littéralement le taux d'endettement. En clair, sans compter l'emprunt éventuel, nous en sommes déjà à 35% alors que nous n'avons aucun crédit en cours! L'apport n'entre même plus en ligne de compte, et ce qui nous resterait pour VIVRE (2800 euros par mois, ce n'est pas rien quand même!) non plus.
Qui peut emprunter de nos jours dans ces conditions?
Toutes les banques prennent elles en compte les impôts et autres mutuelles dans le calcul du taux d'endettement? Le résiduel ne compte pas?
Merci pour vos conseils...

A toutes fins utiles....:
Sur le taux d'endettement, voir mon post antérieur :
"Différents taux d’endettement"
https://www.moneyvox.fr/forums/posts/73030/
Cdt

 

[carroit]

c est possible, les banques demandent souvent de prouver une épargne de réserve dans le cas d'un prêt locatif (environ 20% du prix d'achat), somme qu'on n'investit pas obligatoirement en apport personnel, mais qui montre qu'on peut faire face en cas de loyers impayés etc...

 

[carroit]

pour les courtiers, s'ils prennent des frais pour certains, ils nous font faire remise des frais de dossier de la banque et négocient les meilleurs taux et l'indemnité de remboursement anticipé, il faut effectivement faire le tour des banques je suis d'accord mais pour du locatif, je pense que les courtiers sont très efficaces

 

[paulux]

Je compte effectivement louer mon bien, mais je ne prends pas en compte le futur loyer dans mes revenus. En clair, je compte m'en sortir même si je n'ai pas de locataire, la location serait un "plus".
D'ailleurs, mon conseiller financier n'a pas inclus ceux ci dans mes revenus, pour quoi alors demanderait il une réserve pour un prêt locatif?
Auquel cas il vaut mieux que je dise qu'il s'agit simplement d'une résidence secondaire, si je comprends bien...