Caducité contrat de prêt immobilier après versement des fonds

[Anonymat]

Bonjour à tous,

J'aurais aimé avoir votre avis et éventuellement retour d'expérience

La banque peut elle invoquer la caducité d'un contrat de crédit immobilier pour défaut de déblocage de fonds dans le délai, lorsque le notaire a renvoyé les fonds?

Le contrat prévoit que le premier déblocage doit avoir lieu au plus tard dans les 6 mois suivant la signature de l'offre. Il doivent être totalement débloqués dans un délai de 3 ans.

Les fonds ont bien été débloqués dans les 6 mois une première fois mais ils ont été retournés par le notaire, de sa propre initiative.

Le remboursement du prêt n'a pas eu le temps de débuter.

Si l'acquéreur sollicite un nouveau déblocage, au delà des 6ers mois, la banque peut-elle valablement lui opposer la caducité du contrat ?

Merci d'avance

 

[Aristide]

Bonjour,

Le problème ne se pose pas exactement ainsi.

Il faut se référer à l'article L.313-36 du code de la consommation ci-dessous reproduit :

Article L313-36 code de la consommation

L'offre est toujours acceptée sous la condition résolutoire de la non-conclusion, dans un délai de quatre mois à compter de son acceptation, du contrat pour lequel le prêt est demandé.

Les parties peuvent convenir d'un délai plus long que celui défini au premier alinéa.

https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000032433183

Dans le cas général l'offre de prêt devient caduque si le contrat principal objet du crédit (l'acte authentique d'acquisition dans votre cas) n'est pas signé dans les quatre mois de son acceptation.

Notez qu'il est bien question de "la signature du contrat pour lequel le prêt est demandé" et absolument pas de mise à disposition de fonds.

Mais comme le prévoit l'article du code de la consommation ci-dessus :

Les parties peuvent convenir d'un délai plus long

=> Votre banque a porté de quatre mois à six mois le délai contenu dans la clause résolutoire de votre offre/contrat de prêt.

Le "contrat principal objet du prêt = acte authentique d'acquisition" n'étant pas signé dans ledit délai de six mois la clause résolutoire se trouve donc réalisée et votre offre de prêt est devenue caduque.

Cdt

 

[Anonymat]

@Aristide merci pour cet éclaircissement.

Je me permets de copier coller un extrait de la clause afin "d'être sûr" que ce que vous avez indiqué s'applique à la situation pré-exposée.

En l'occurrence, l'offre de prêt signée indique notamment que :

"Le montant du ou des crédits devra être débloqué totalement dans les trente-six mois de la signature du contrat. Le premier déblocage devra être effectué dans les six mois de la signature du contrat. Le non-respect des délais ci-dessus fixés entraînera la caducité du présent contrat en cas d’absence totale de déblocage, ou la réduction du montant du crédit concerné à due concurrence des sommes utilisées en cas de déblocage partiel (.…)"

Étant entendu que le terme"contrat" fait ici référence au contrat de crédit.
Si je m'en tiens à cette rédaction, pour moi, il n'est pas question de l'acte authentique mais du contrat de prêt et du délai de déblocage des fonds. Sur cette base, aucune chance de faire valoir qu'un 1er déblocage est intervenu dans les 6 mois (même si renvoie des fonds par le notaire dans la foulée)?

Merci d'avance

 

[Aristide]

Bonjour,

Je vous suggère de vérifier qu'une autre clause citant l'article L.312-12 (ancien) ou L.313-36 (nouveau) du code de la consommation ci-dessus reproduit et afférent à la signature du "contrat principal objet du prêt = acte authentique d'acquisition" ne figure pas dans votre offre contrat de prêt.

A l'origine, cette clause du code de la consommation avait été demandée par les banques pour les protéger car, le plus souvent, pour pouvoir consentir des crédits elles doivent elles mêmes emprunter (= se refinancer); trop de décalage dans le temps accroît donc leur "risque de taux".

La clause utilisée par votre banque vise le même objectif.

Dès lors le fait que la mise à disposition des fonds ait été annulée a, de ce pont de vue, exactement le même effet que s'il n'y avait eu aucun déblocage.

Cdt

 

[Anonymat]

@Aristide Bonjour,

Merci beaucoup je comprends mieux. Effectivement les dispositions de l'article L' 313-6 du code de la consommation sont rappelées quelque part.

Savez-vous s'il existe des dispositions spécifiques pour suspendre l'exécution du contrat de crédit afin d'échapper à cette caducité ? Ou même de la jurisprudence ?

Par exemple, en cas de procédure contre le vendeur qui refuse de signer l'acte authentique les délais de procédure étant ce qu'ils sont, même en cas de procédure d'urgence, le délai de 6 mois peut être rapidement dépassé.

Ça peut engendrer des situations catastrophiques.... de nature même à encombrer les tribunaux et multiplier les procédures....
Par exemple un juge constate la vente, mais la décision intervient 12 mois après la signature de l'offre de prêt.
L'acquéreur demande le déblocage des fonds avec son jugement mais la banque lui oppose un refus en raison de la caducité de l'offre.
Elle lui fait une nouvelle offre à des conditions moins avantageuses (par exemple augmentation du taux) soit elle refuse même de le financer considérant que sa situation a changé.

Dans ce dernier cas, comment fait l'acquéreur? Il ne peut pas obtenir le transfert de propriété faute de paiement du prix. Du coup, le vendeur condamné à lui vendre pourrait agir contre l'acquéreur impécunieux qui n'a pas pu débloquer ses fonds car tardif et ainsi de suite 🙃😳😱🤨🤔?

Est-ce un cas d'école ce que je dis là ? Du moins je suppose que c'est assez courant ce type de litiges.... Alors je me demande comment cela se règle ou plutôt comment prévenir ce type de conséquences ?

J'ai vu des dispositions en cas de difficultés financières (1343-5 du Code civil), ou de litiges liés aux travaux (L. 313-44 du Code de la consommation) qu'une suspension est possible. Je n'ai pas vu dans le cas de difficultés liées à la régularisation de l'acte authentique, par exemple.

Merci d'avance,

 

[Aristide]

Bonjour,

Dans les crédits immobiliers il existe une notion d'interdépendance entre les contrats :
+ Crédit et acquisition d'une part
+ Acquisition et Crédits d'autre part.
=> Si un contrat ne ne peut pas être réellement conclu l'autre devient caduque.

La clause ci-dessus évoquée qui fixe le délai de 4 mois minimum est une clause résolutoire; sauf accord contraire de la banque le prêt n'existe donc plus.

Ceci étant je ne connais pas de jurisprudence sur le sujet mais, le cas échéant, ce seraient effectivement les tribunaux qui auraient à trancher un éventuel litige de ce type.

Cdt