Boursorama ne veut pas financer de prêt PEL pour une construction

[floriann]

Bonsoir,

Petite question pour les pros (@Aristide si tu passes par là ).

Je lance dans les prochaines semaines la construction de ma résidence principale.

J'ai fait mon crédit immobilier terrain chez BNP, la construction sera financée sur fonds propres.

Je dispose d'un PEL ouvert en 2014 chez Boursorama.

Je voulais faire un prêt de 5000€, le montant minimum, afin de bénéficier de la prime d'Etat. J'ai lu que la prime de 1000€ pouvait être portée à 1525€ si le projet immobilier financé était "un projet de performance énergétique". Je n'ai pas trouvé de définition précise derrière ce terme. La construction d'un logement RE2020, donc aux dernières normes, est-il considéré comme étant un projet de performance énergétique ? Qui décide du respect de ce critère, la banque ?

Là où ça se gâte, c'est que j'ai contacté Boursorama, qui me dit qu'ils ne financent pas de prêts PEL dans le cas de constructions neuves hors VEFA.

La banque peut-elle imposer des conditions commerciales plus strictes que celles prévues dans les textes ?
J'ai pensé, en solution alternative, faire le prêt pour financer la future cuisine, que je devrai de toute façon financer. Ce qui permettra, je pense, de passer outre leur limite, mais dans ce cas, je ne serai plus éligible qu'à la prime de 1000€, puisque l'on ne peut considérer qu'un projet cuisine soit un projet de performance énergétique.

BNP, chez qui j'ai fait le crédit principal, ne veut pas étudier le dossier, sauf si je transfère le compte chez eux. Ca m'embête de le transférer chez eux, sans être sûrs qu'ils accepteront le dossier, surtout qu'il y a des frais de transfert et sachant que de tout façon, j'ai déjà lancé la clôture de ce PEL afin de pouvoir placer l'argent ailleurs. Peut-être aussi accepteront-ils d'étudier le dossier avec un PEL clôturé ?

Merci pour votre retours/avis

 

[Aristide]

Bonjour,

J'ai fait mon crédit immobilier terrain chez BNP, la construction sera financée sur fonds propres.

Le financement d'un terrain seul n'est pas possible en épargne-logement.

Il faut impérativement que l'objet soit "Acquisition de terrain + construction" et, dans ce cas, le prix du terrain ne peut être pris en considération qu'à concurrence du coût de la construction.

Mais rien n'empêche de présenter un plan de financement "achat de terrain + construction", de faire un apport personnel supérieur au prix dudit terrain pour ne faire financer le coût de la construction que par un prêt épargne-logement dans les conditions réglementaires (dont droits mini utilisés = 75€ pour cet objet) plus, éventuellement un prêt complémentaire.

Je dispose d'un PEL ouvert en 2014 chez Boursorama.

Je voulais faire un prêt de 5000€, le montant minimum, afin de bénéficier de la prime d'Etat. J'ai lu que la prime de 1000€ pouvait être portée à 1525€ si le projet immobilier financé était "un projet de performance énergétique". Je n'ai pas trouvé de définition précise derrière ce terme. La construction d'un logement RE2020, donc aux dernières normes, est-il considéré comme étant un projet de performance énergétique ?

Ci-dessous arrêté qui fixe les conditions :

Arrêté du 25 février 2011 portant application de l'article R.* 315-40 du code de la construction et de l'habitation et relatif à la prime d'épargne-logement afférente au plan d'épargne-logement et à sa majoration

Vu le code de la construction et de l'habitation, notamment son article R.* 315-40 ;

Article 2

La prime d'épargne, versée en application de l'article R. * 315-40 du code de la construction et de l'habitation aux souscripteurs d'un prêt d'épargne-logement, ne peut dépasser un montant de 1 000 euros.
Ce montant est porté à 1 525 euros lorsque le prêt épargne-logement contribue au financement d'une opération de construction ou d'acquisition :
a) Soit d'un logement neuf qui justifie d'un niveau de performance énergétique globale supérieur à celui qu'impose la réglementation en vigueur au moment du dépôt de la demande de permis de construire ;
b) Soit d'un logement ancien qui justifie d'un niveau de consommation énergétique peu élevé évalué à la date de signature de l'acte authentique selon une classification réglementaire en vigueur à cette même date.

https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000023631212/

Qui décide du respect de ce critère, la banque ?

La banque et/ou la SFGAS qui est mandatée par l’État pour contrôler les prêts réglementés dont l'épargne-logement.

Là où ça se gâte, c'est que j'ai contacté Boursorama, qui me dit qu'ils ne financent pas de prêts PEL dans le cas de constructions neuves hors VEFA.

La banque peut-elle imposer des conditions commerciales plus strictes que celles prévues dans les textes ?

D'une part le régime de l'épargne-logement relève de dispositions législatives et réglementaires et, d'autre part, les Établissements bancaires ne sont habilités à commercialiser ces produits (CEL et PEL) que s'ils signent une convention de distribution avec l’État s'engageant donc au respect desdites dispositions.

Limiter l'intervention aux seules "VEFA" est contraire à ce que prévoient les textes en vigueur.
Mais, ainsi que rappelé ci-dessus, le financement d'un terrain seul n'est pas possible.

J'ai pensé, en solution alternative, faire le prêt pour financer la future cuisine, que je devrai de toute façon financer. Ce qui permettra, je pense, de passer outre leur limite, mais dans ce cas, je ne serai plus éligible qu'à la prime de 1000€, puisque l'on ne peut considérer qu'un projet cuisine soit un projet de performance énergétique.

Exact.
Par ailleurs il faut rappeler que seuls les immeubles par destination (attachés à demeure et, le cas échéant, vendus avec la maison) peuvent être financés; ce qui exclut le "meubles meublants" et les appareils ménagers.

BNP, chez qui j'ai fait le crédit principal, ne veut pas étudier le dossier, sauf si je transfère le compte chez eux. Ca m'embête de le transférer chez eux, sans être sûrs qu'ils accepteront le dossier, surtout qu'il y a des frais de transfert et sachant que de tout façon, j'ai déjà lancé la clôture de ce PEL afin de pouvoir placer l'argent ailleurs. Peut-être aussi accepteront-ils d'étudier le dossier avec un PEL clôturé ?

L'attestation de droits acquis est valable un an à dater de la fermeture du PEL

Cdt

 

[floriann]

Bonjour Aristide et merci pour le retour très détaillé.

Pour préciser, car je ne suis pas sûr que c'était clair dans mon message initial : concernant le terrain seul, j'ai déjà fait un prêt immobilier classique, déjà accepté et en cours de remboursement. J'ai acquis le terrain dans un premier temps, puis ai pris le temps de peaufiner le projet maison avant le lancer.

Schéma que j'avais en tête (les chiffres sont fictifs) :

• 200K€ prêt immo terrain déjà accordé
• budget de construction de 300K€ : financement fonds propres construction pour 295k€ et 5k€ de PEL

 

[Aristide]

Dès lors, sauf à ne pas respecter sa convention de distribution EL, votre banque ne peut vous refuser le montage que vous décrivez.

=> Démarches le cas échéant :
+ Lettre au service clients en précisant qu'elle vaut pour initialisation d'une éventuelle saisie du médiateur.
+ Sans suite favorable = saisie du médiateur (vérifier si votre banque adhère au service médiation de la Fédération Bancaire Française (FBF) -> Préférable à l'éventuel "médiateur maison")
+ Sans suite favorable = action éventuelle en justice (vérifier si vous bénéficiez de l'option "Assistance/Protection juridique" de votre contrat d'assurances multi risques habitation - Dans l'affirmative ouvrir dossier chez votre assureur pour prise en charge)

Mais bien que la SFGAS ne réponde pas aux sollicitations des particuliers rien ne vous empêche cependant de l'alerter sur de telles pratiques illégales; dans le courrier ci-dessus suggéré à votre banque vous pouvez également lui faire part de votre signalement.

Cdt

 

[floriann]

Merci pour ces informations pointues Aristide. J'ai pouvoir reprendre contact avec Boursorama.