Basculer RP en investissement locatif

[RodolpheT]

Bonjour,

Suite au divorce de mes parents, j’ai récemment fait l’acquisition de la maison de famille suivant le schéma ci dessous :

- Maison estimée entre 120k et 140k
- Donation de la part de mon père contre le fait de rester dans la maison
- Rachat de la part de ma mère, pour 65k.

J’ai contracté un crédit sur 20ans, au taux de 0,9%, pour des mensualités à 316€.
Cette maison est ma résidence principale à ce jour.
J’ai 30 ans, avec un salaire net mensuel de 2400€.

Ma situation professionnelle fait que je suis en location pour me rapprocher de mon travail, depuis plusieurs années.
Entre temps, j’ai rencontré ma compagne actuelle avec qui je me projette dans l’achat d’un bien commun.

Afin que je ne sois pas bloqué dans ce nouveau projet, j’ai plusieurs questions :

- Je souhaiterais louer cette maison à mon père, sans faire de profit sur lui. Je souhaite que cet investissement sois autofinancé. Est-ce possible ? Si oui, est-ce qu’il y a un loyer minimum à respecter ? Par exemple si l’autofinancement démarre à partir de 400€ par mois, est-il possible de définir ce loyer pour une maison d’environ 90m2 sur 5000m2 de terrain, à la campagne ?
- En attendant le futur achat avec ma compagne, si je change ma résidence principale sur le logement loué, est-ce que la maison sera considéré comme une résidence secondaire, même en location ?
- Quelle est la meilleure option d’un point de vu fiscalité ?

En vous remerciant par avance pour vos premiers éléments de réponse.

Cordialement,

Rodolphe

 

[baboune]

Maison estimée entre 120k et 140k
- Donation de la part de mon père contre le fait de rester dans la maison
- Rachat de la part de ma mère, pour 65k.

Je souhaiterais louer cette maison à mon père, sans faire de profit sur lui.

Bonjour,
il me semble qu'il y ait une contradiction entre la situation exposée et vos projets

en effet si votre père vous a fait donation de sa part contre le droit de rester dans la maison, cela signifie qu'il a fait une donation avec réserve d'usufruit.
Donc en clair il vous fait donation mais avec un droit d' habiter le bien, donc vous n'avez que la nu-propriété de la maison.
de ce fait vous ne pouvez pas lui faire payer un loyer puisqu'il possède son droit d'user du bien sans payer autre chose que les frais d'entretien de la maison et la taxe foncière.
Cdt

 

[moietmoi]

Donation de la part de mon père contre le fait de rester dans la maison

Bonjour
qui doit rester dans la maison?
edit: mon post a croisé celui de Baboune

 

[RodolpheT]

Bonjour,

Quand j’indique « contre le fait de rester dans la maison », c’était une entente sans close particulière.

Voici quelques passages des actes notariés.





Je ne pense pas qu’il y ait une close liée à la donation.
Mon père possédait seulement la moitié de la maison (sans terrain, appartenant à ma mère). En rachetant qu’une partie, je souhaitais lui permettre de pouvoir rester dans la maison (c’est lui qui a pu m’évoquer le fait de me verser un loyer, si nécessaire à un moment donné).

L’autre option serait de vendre et de lui rendre sa part, de clôturer le crédit, et de repartir sur mes projets. Mais il ne trouvera pas le même type de maison à un loyer raisonnable…

Merci pour votre retour.

 

[baboune]

Bonjour,
donc effectivement c'est une donation en pleine propriété.
donc en résumé: vous êtes bien propriétaire de la maison sans aucune restriction.
de ce fait, oui vous pouvez obtenir un loyer de la part de votre père.

Si vous changez votre adresse fiscale pour la basculer vers l'appartement que vous louez, la maison familiale sera alors considérée comme un bien locatif puisque votre père aura son adresse fiscale à l'adresse du bien.
que le loyer soit modeste voir symbolique importe peu du moment qu'il est bien versé et qu'il n'y a pas de dissimulation d'une partie non déclarée.
comme c'est votre père cela s'explique aisément.

Cdt

 

[moietmoi]

Afin que je ne sois pas bloqué dans ce nouveau projet,

par exemple par un taux d'endettement trop élévé.....

Par exemple si l’autofinancement démarre à partir de 400€ par mois

J’ai contracté un crédit sur 20ans, au taux de 0,9%, pour des mensualités à 316€

avec la méthode actuelle de calcul des banques il faudra peut être visé un peu plus haut que l'autofinancement
Pour simplifier , je ne compte qu'un revenu
loyer 400 euros , la banque en comptera 70 % soit 280euros
calcul mensualité possible 2680*35%=938 euros- 316=622 de possible;

 

[Max1]

Si j'ai bien compris, il vous fait don de sa part et il paie ce que vous devez à votre mère. C'est très généreux.

Juste une remarque au sujet de votre compagne.
Si vous décidez de vous marier sans contrat de mariage alors les loyers appartiendront au patrimoine commun et vous les utiliserez pour rembourser l'achat d'un bien propre.
Cela veut dire que si vous divorcez vous devrez "rembourser" au patrimoine commun, ce que vous y aurez prélevé.
Pensez-y lorsque se posera la question du régime matrimonial.
Tant que vous n'êtes pas mariés, ce problème ne se pose pas.
Si régime légal, une solution pourrait être que votre père soit hébergé gratuitement et vous fasse une donation annuelle. Mais là, c'est le fisc qui risque de vous regarder de travers. ;-). J'imagine qu'il existe des garde fou pour empêcher les loyers déguisés.

 

[RodolpheT]

la maison familiale sera alors considérée comme un bien locatif puisque votre père aura son adresse fiscale à l'adresse du bien.
que le loyer soit modeste voir symbolique importe peu du moment qu'il est bien versé et qu'il n'y a pas de dissimulation d'une partie non déclarée.

Si cette modification de résidence principale est faite sans la mise en location du bien, sera-t-elle considérée comme résidence secondaire ?

avec la méthode actuelle de calcul des banques il faudra peut être visé un peu plus haut que l'autofinancement
Pour simplifier , je ne compte qu'un revenu
loyer 400 euros , la banque en comptera 70 % soit 280euros
calcul mensualité possible 2680*35%=938 euros- 316=622 de possible;

Si le bien est autofinancé, où du moins si le crédit est remboursé par la location, à minima, est-ce que le crédit en cours continue d'intervenir dans le calcul de la future mensualité possible ? Il ne "s'annule" pas ?

Si j'ai bien compris, il vous fait don de sa part et il paie ce que vous devez à votre mère. C'est très généreux.

Juste une remarque au sujet de votre compagne.
Si vous décidez de vous marier sans contrat de mariage alors les loyers appartiendront au patrimoine commun et vous les utiliserez pour rembourser l'achat d'un bien propre.
Cela veut dire que si vous divorcez vous devrez "rembourser" au patrimoine commun, ce que vous y aurez prélevé.
Pensez-y lorsque se posera la question du régime matrimonial.
Tant que vous n'êtes pas mariés, ce problème ne se pose pas.
Si régime légal, une solution pourrait être que votre père soit hébergé gratuitement et vous fasse une donation annuelle. Mais là, c'est le fisc qui risque de vous regarder de travers. ;-). J'imagine qu'il existe des garde fou pour empêcher les loyers déguisés.

Alors dans l'état actuel des choses, et pour résumer la situation, j'ai payé la part à ma mère, et mon père devait habiter la maison en contrepartie de sa donation.
La vie évolue, j'ai rencontré quelqu'un, et je souhaite maintenant acheter une maison avec cette personne.
Je recherche la meilleure des solutions pour garder cette maison et permettre à mon père de continuer à en profiter pour sa retraite, mais je suis "obligé" de lui demander maintenant un loyer pour ne pas bloquer ma possibilité d'investir dans un autre bien.
Sinon, la dernière des options serait de la vendre, de donner à mon père sa part, de rembourser le crédit, et d'être à nouveau "vierge" pour un autre projet. Mais je garde cette option en dernier recours...

Merci pour ces précisions vis à vis du mariage !

 

[baboune]

Ce que je ne comprend pas c'est pourquoi votre père n'a pas racheté lui même la part de votre mère.....
question de moyens ?
Pour la solution de la vente de la maison c'est à voir avec votre conscience du fait de la promesse faite en échange de la donation de sa part.

pour un nouvel achat avec votre compagne, il conviendra de prendre en compte les revenus de votre compagne.
cela permettrait d'augmenter votre capacité d'achat.
Cdt

 

[RodolpheT]

Ce que je ne comprend pas c'est pourquoi votre père n'a pas racheté lui même la part de votre mère.....
question de moyens ?
Pour la solution de la vente de la maison c'est à voir avec votre conscience du fait de la promesse faite en échange de la donation de sa part.

pour un nouvel achat avec votre compagne, il conviendra de prendre en compte les revenus de votre compagne.
cela permettrait d'augmenter votre capacité d'achat.
Cdt

Oui il n’aurait pas eu la possibilité de racheter la part de ma mère pour environ 90k, à 64ans, retraité, …
La part de ma mère était plus importante car le terrain lui appartenait.

Si j’opte pour la vente, je rendrai bien évidemment la part à mon père.

Pour un nouvel achat, ce que j’ai peur c’est d’avoir également un coût trop important pour cette maison car si on reste tel quel (sans location), j’imagine qu’elle passera en résidence secondaire, j’hébergerai mon père à titre gratuit, et niveau fiscalité… ?!?