Avis sur opération de Robien

[JOSTED]

Bonjour,

Je sollicite votre avis éclairé sur un investissement De Robien que je m'apprête à faire, mais sur lequel je me pose beaucoup de questions.

Marié,2 enfants 3 parts ;
Revenus nets imposables : 39188euros
TMI : 19.14 %

Lieu de l'appartement : Fécamp (Seine-Maritime)
Surface habitable : 48 m2 (+ 1 place de parking)
Valeur d'achat : 126400 Euros
Loyer initial estimé: 422 euros revalorisé annuellement à 2.5% (ce qui semble élevé!)
Charges locatives : 14% du loyer
Charges de copropriétés : 4% du loyer
Emprunt sur 25 ans (taux variable capé à voir)
apport initial 0€

Garanties proposée :
Loyers impayés ; Charges et taxes ; contentieux : durés illimitées de la garantie, maximum 60 000 euros TTC
Déteriorations immobilières : 8000 euros TTC par sinistre et par locateire
Protection juridique : 4000 euros TTC maxi. seuil mini = 230 euros TTC
Absence du locataire avant l'entrée du 1er locataire : 6 mois
garantie des locations suivantes du 1er au 6è mois

Ce projet est sensé être opérationnel pour le 1er trimestre 2008 .
Le gain présenté est :
Gain Net (ressources-emplois) : 71430€ au bout de 25 ans sachant que :
ressources = Valeur à terme 157332€ (1%/an) + Revenus locatifs et primes ANAH 154880€ + Economie fiscale et sociele 6344 €
emplois : Charges foncières (taxe foncière,frais de gestion,charges non récupérables sur le locataire) 39204€+ Charges financières 81522€ + capital 126400€

Est ce raisonnable à votre avis et quelqu'un connait-il la situation économique et les perspectives de Fécamp et de ses alentours?

Merci d'avance

 

[Babar]

qu'appelez-vous revenus imposables ? les 39188 € sont ils les sommes que vous touchez nets ou après abattements de 10 et 20% ?

 

[djey33]

Ca me parait peu 4% de charges de copro ! je me trompe ?
et que comptez vous dans les 14% de charges locatives ?

 

[JOSTED]

Le revenu net imposable est mon revenu après les abattements de 20% et 10%

Concernant les charges locatives (14%) et de copropriété (4%), je ne connais pas la composition exacte, mais elles comprennent les taxes foncières, les frais de gestion, les charges non récupérables sur le locataire , etc..

@+

 

[JOSTED]

Bonjour,

Je n'ai toujours pas d'avis et je revois le commercial lundi.
Quelqu'un peut-il me répondre?

Merci d'avance

 

[Babar]

Tout d'abord, vous serez sur les revenus 2006 dans la tranche à 14%, ce qui en "Robien" nouvelle formule est une tranche qui ne permet pas de voir les choses avec intérêt (voir réponse à Highlander).
Ensuite 14% de charges, y compris taxe foncière, est une plaisanterie; comptez plutôt 22 à 26%.
Enfin je ne comprends pas comment votre "conseiller" peut vous donner des chiffres aussi précis si le taux du prêt est "à voir".
Enfin, compte tenu de votre profil, la réponse faite à Highlander est valable pour vous aussi.

Bien cordialement,

Babar

 

[sandranico]

Bonjour,

Voyez aussi si vous avez la Vacance locative qui n'est pas la même chose que la Garantie Locative (garantie des loyers impayés)
En effet la vacance locative à un coup élevé mais pour certains cela reste intéressant : voir les conditions
Je ne connais pas les termes exact mais ce que je peux vous dire c'est que cela ne semble pas apparaître dans les termes de votre contrat et que je vous conseille de poser la question lundi
cette vacance locative sert au cas ou votre locataire donne congès et que vous vous retrouviez dans l'attente d'un nouveau locataire à remettre en place; reste à savoir maintenant les conditions des professionnels qui la commercialise : Cornhill et autres
Espèrant avoir contribué à une réponse intéressante
Cdt