Avis sur Investissement LMNP Résidence de tourisme Montagne

[gruyere]

Bonjour,

Nous désirons investir dans un appartement en lmnp Bouvard en résidence de tourisme en montagne à Montgnenevre (05), et nous nous posons quelques questions. Merci de nous renseigner si vous connaissez bien le sujet

L'investissement en LMNP LOI CENSI BOUVARD en résidence de tourisme en montagne (1850 m altitude) comporte- t il encore beaucoup de risques meme si toutes les conditions de bon fonctionnement de la résidence (proximité pistes, gestionnaire, neige assurée,...) sont présentes ?
Ce marché de residences de tourisme à la montagne est-il saturé et très concurrentiel ?(offre/demande)
Les commercialisateurs proposent encore beaucoup de programmes investissements à la montagne malgré les problèmes passés rencontrés par les gestionnaires et les investisseurs en loi ZRR. Peux-t-on arriver aux mêmes conséquences (perte de loyers, faillite de gestionnaire,..) ou alors est-ce que les programmes ont été mieux etudiés?
Existe-il des programmes de ce type qui tournent bien car sur les forums nous ne trouvons que des mécontents?

En attendant Merci à tous

CDLT

 

[jerome_iade]

Bonjour
J'ai déjà répondu il y a quelques temps à un post quasi similaire concernant le LMNP en résidence de tourisme.
Les propos n'engageront que ma propre personne...
L'investissement LMNP impose plusieurs critères et notamment un gestionnaire béton, puisqu'il est la clé de voute de votre investissement.
Sur le papier, le bail commercial parait toujours alléchant.... 9 à 11 ans de bail, sécurité de versement des loyers même durant les périodes de vacances locatives
Mais .... parce qu'il y a un mais... comme vous le dites, le passé a montré que beaucoup de gestionnaires et d'investisseurs à fortiori se sont cassés les dents sur ce type de résidence.
Le tourisme est bien évidemment tributaire des touristes... de plus en plus rares d'une part dans notre pays (il revient généralement moins cher de partir en vacances à l'étranger) et encore plus dans le domaine de la montagne
D'où le désintéressement et les faillites successives de certains gestionnaires, même de renom !

J'ai moi-même un investissement LMNP dans un tout autre domaine, pourtant plus sur en apparence, à savoir le domaine étudiant.
Cet investissement, régi comme tout LMNP par un bail commercial signé par une grande société de renom...
Dès le deuxième mois d'activité, le gestionnaire n'a plus honoré ses loyers
A ce jour, 150 copropriétaires se retrouvent sans loyers versés et en procédure judiciaire avec un société qui ne cherche qu'à se débarrasser des résidences qui ne les intéressent plus.
Et pourtant la demande locative est très importante sur ce secteur géographique et la résidence quasi rempli la première année de fonctionnement avec une mise en exploitation débutée en octobre (c'est-à-dire après les rentrées universitaires)

Pour en revenir à votre investissement de montagne, j'ai moi-même séjourné cet hiver dans une résidence similaire, avec sauna, piscine, jaccuzi comme surement proposé dans la votre (puisque le LMNP est tributaire de l'offre de services)
Une résidence idéalement situé, pied des pistes, dans une grande station, bref tout pour fonctionner
J'ai pourtant réservé cette location sur un site de voyage dégriffé à un prix défient toute concurrence
Une résidence ultra sympa.... mais bourré de malfaçons et de dégradation, alors qu'elle datait d'à peine deux ans
Pourquoi?? un promoteur ayant déposé le bilan, des travaux finis par des sociétés des pays de l'est avec une main d'oeuvre bon marché.... et des touristes...parce que par définition le touriste est de passage, et qui dit de passage dit peu scrupuleux envers la location.
Moi le premier, le chauffage électrique installé dans cette résidence tournait à plein régime 24h/24h (avec des températures nocturnes de l'ordre de -20°), imaginez donc les charges annuelles d'une telle copropriété, même si celles-ci sont sensés être absorbées par le gestionnaire.
Une raison par exemple pour laquelle les gestionnaires finissent par se désintéresser de ces résidences peu lucratives à leur goût...

Je pourrai continuer la liste des contraintes, qui n'est que très peu exhaustives...

Un conseil... fuyez ce type d'investissement en résidence de tourisme et dont la pière angulaire ne peut pas être maitrisée par vous-même.

Cordialement

 

[Gagarine]

Bonjour,

Comme dit par Jerome_iade : si le concept a mal fonctionné avec le ZRR, pourquoi fonctionnerai-t-il avec du LMnP ? Les prix de vente sont du même ordre. Les rentabilités également. Et on vient créer encore de nouvelles résidences... Si vous voulez un bien à la montagne, vous l'achetez d'occasion, vous le meublez et vous le louez. Rien qu'en louant aux "connaissances", il y a souvent moyen de le remplir avec les risques de dégradation en moins ! Un membre de ma famille fait ainsi. Après une saison en agence, le bien a été ravagé. Cela a généré des frais de rénovation. De plus, le produit n'était pas plaisant pour y passer des vacances. Du coup, location moins cher aux connaissances et autres relations de travail. Avec le bouche à oreille, l'appartement se loue bien, avec souvent les mêmes locataires d'une année sur l'autre et il fait bon y passer une semaine car il y a un aménagement "comme à la maison".

Dans tous les cas, halte au packaging qui plombe les rentabilités en vous vendant du clé en main. On a rien s'en rien donc pour trouver un bon produit, on retrousse ses manches et on cherche. Une fois que vous aurez trouvé, on ne baisse pas la garde et on met tout en oeuvre pour le louer dans de bonnes conditions ! Il n'y a pas de secret. Qui peut croire que quelqu'un va venir sonner à votre porte pour vous proposer une super affaire pour laquelle vous n'aurez rien d'autre à faire que signer un bout de papier ? ? ? Bon, visiblement, plein de gens... Sacré Panurge !

 

[christianR]

Bonjour,
Concernant la remarque de Gruyère "Sur les forums il n'y a que des mécontents", ce sont toujours les mécontents qui interviennent sur les forums, ceux qui sont contents, heureusement il y en a quelques uns, n'éprouvent pas le besoin de le dire. C'est comme ça dans tous les domaines.

Hormis cela, même si le gestionnaire est bon, la résidence bien gérée, le bien idéalement situé, il ne faut pas perdre de vue que :

- Le bail commercial engage le propriétaire à louer le bien tant que le locataire le souhaitera. Le code du commerce protège l'activité commerciale et impose au propriétaire de payer des indemnités d'éviction au gestionnaire en cas de non renouvellement du bail. Ces indemnités représentent entre 2 et 4 ans du loyer servi par le gestionnaire.
Conséquences : vous ne pouvez revendre votre appartement qu'avec le bail et donc forcément à un investisseur. Ledit investisseur n'ayant pas d'avantages fiscaux particuliers (hormis les amortissements), qui achètera un appartement ancien, sans garantie decennale, avec des frais de notaire plus élevés que dans le neuf voudra obtenir une rentabilité importante. Pour qu'il ait cette importante rentabilité par rapport au loyer servi par le gestionnaire, il y a de fortes chances pour que vous vendiez à perte.

- La TVA récupérée à l'achat est remboursable par 20eme en cas de revente avant 20 ans sauf si l'activité commerciale continue.
Conséquence : pour que l'activité commerciale continue et pour éviter d'avoir à rembourser la TVA vous devez encore une fois revendre à un investisseur à perte.

Moralité : si vous achetez dans une résidence et que vous êtes lié par un bail commercial, vous vous mariez avec un gestionnaire duquel vous n'avez pas le droit de divorcer sauf à lui payer un lourd tribu ainsi qu'à l'état. Lui par contre peut vous imposer un nouveau gestionnaire pour le remplacer ou tout simplement divorcer au bout de 9 ans, voire plus tôt si ses affaires vont mal et qu'il est mis en liquidation.

Pour info, j'ai réalisé un utilitaire qui permet de calculer les risques de la loi Censi Bouvard en cas de revente pour diverses raisons. La simulation excel LMNP Censi Bouvard se trouve sur mon site internet gratuitement.

Mieux vaut vivre seul que mal accompagné...Faites ce que vous dit Gagarine.

Cordialement

 

[erwanbre]

Bonjour,
Je me fais peut-être l'avocat des diables mais faut-il vraiment faire de la revente un argument-clé ? Accessoirement, je suis intéressé par votre utilitaire.
Dans à peu près tous les cas de figure, si vous revendez avant une éternité, vous êtes perdant, sauf véritable coup de chance. Un investissement type LMNP ou Scellier, c'est d'abord un gain au niveau fiscal puis une rente. Ce qui bien sûr ne fonctionne qu'avec un gestionnaire de qualité, ce qui est bien le véritable facteur de risque.
Peut-être faudrait-il que, lorsque le gouvernement lancera un nouveau dispositif type scellier, il permette aux propriétaires de s'en échapper sans trop de complications. Ce serait d'ailleurs un bon moyen de se débarasser de pas mal de gestionnaires-requins, pour qui la manoeuvre deviendrait beaucoup moins intéressante.

 

[Gagarine]

Avec un LMnP ancienne formule, le problème ne se pose pas puisque le nouvel investisseur à également le droit d'amortir le bien.

Et bien sur que la revente est un argument clé ! quel est l'intérêt d'un gain au niveau fiscal ? ? ? Ce n'est pas une finalité en soi (sauf à être allergique aux impôts). Dans un LMnP, l'objectif peut-être d'avoir une rente mais il est indispensable d'avoir une porte de sortie.

 

[erwanbre]

Ce n'est pas une question d'allergie aux impôts. Dans tous les cas, c'est de l'argent qui sort, soit vers l'état qui le réinvestit à sa façon, soit vers un projet immobilier. Et, par rapport à la revente, comme il faut attendre longtemps pour ne rien perdre côté avantage fiscal/TVA/..., il me semble présomptueux d'avoir de la visibilité sur la valeur future de son bien, c'est pour cela que je parle du côté aléatoire d'un dispositif orienté en fonction de la revente.