avis investissement scellier pret classique ou in fine

[betty832]

Bien sur, je recherche avant tout la rentabilité. Je sais que louer un t2 650€/mois n'est pas un mythe pour avoir moi-même cherché à louer dans ce coin là.
Je dois dire que le montage du pret in fine fait par christian m'effraie quelque peu. En effet, sur le site http://www.financeimmo.com/Credit_Immobilier/Pret/Pret_In_Fine.php, les simulations sont tout autre et bien trompeuses. Je n'avais pas tenu compte de tous les frais afférents à l'AV.

Ce qui me gêne dans le lmnp, c'est le manque de liberté quant à la gestion du bien. La revente doit être des plus difficiles. Avons nous les memes avantages en achetant un bien ancien et en le louant par nos propres moyens mais en visant dans une tranche de prix plus basse aux alentours de 100000€ pour avoir des mensualités moindres. pouvons nous avoir le statut lmnp?

Qu'en pensez vous?

 

[christianR]

Je viens de penser que le prix de location au m2 est généralement corrélé avec celui du prix de vente. Donc si un T2 (dont on ne connait pas la surface) vaut 150 000 € (prix packagé je suppose) il est possible que ce soit une opération en PLS (tva 5.50%). Ce qui expliquerait la durée proposée de 15 ans et ce qui expliquerait qu'il ne soit pas tenu compte de la taxe foncière (exonérée 15 ans)...
Si c'est le cas, le loyer qui pourrait correspondre à un loyer de région PACA (Nice par exemple) serait normal et correspondrait au prix du marché locatif pour une opération classique, mais en PLS, le loyer est plafonné et il serait très étonnant qu'on arrive à 630 €.
Le prêt PLS est un prêt qui varie en fonction du taux du livret A qui est à 1.75% aujourd'hui mais qui remontera sûrement dans les prochaines années. Si les loyers sont plafonnés et le prêt variable, vous n'êtes pas à l'abri de surprises et en cas d'arrêt de l'opération avant 15 ans, reprises des avantages fiscaux...
Pour optimiser une opération en loi Scellier, compte tenu de votre fiscalité, vous avez tout intérêt à ne pas dépasser les 100 000 € et à utiliser un prêt amortissable.

 

[babas]

vous pouvez avoir le statut lmnp en louant vous même dans de l'ancien, mais vous ne pouvez pas récuperer la tva car pas de bail commercial, et pas de réduction d'impot. Mais bien souvent, l'ancien reste malgré tout bien plus rentable que le neuf, même sans les réduc d'impots et la récup de tva. si les T2 se louent à ce prix, alors vous allez achetez moins cher dans de l'ancien et vous allez louer un peu plus cher, du fait du meublé, et sans défisc, vous allez équilibrer votre opération.
ça demande un peu de recherche, mais le jeu en vaut la chandelle

 

[betty832]

Je viens de relire les calculs de Christian mais je m'y perds meme si tres detaillé. Je ne comprends pas comment vous trouvez 105000€. A quoi correspondent les frais de 3%?(frais de versement?)Et sur quelle somme sont-ils prelevés? (interets, interets + capital?).

Il s'avere que j'ai du revoir mon projet à la baisse. Achat dans l'ancien à hauteur de 100000€ frais de notaire inclus (ou bien une assurance vie mais là encore il y en a beaucoup!).

Pensez vous que pour emprunter 100000€ dont 50000€ de capital, il soit preferable de choisir un pret amortissable ou in fine.
- pret amortissable sur 15 ans à 4.5%
- pret in fine sur une periode plus courte en fonction des mensualités aux alentours de 350€ est ce possible?

 

[christianR]

Bonjour,
Concernant l'assurance vie, les 3% sont des frais d'entrée. Ils sont variables d'un établissement à un autre mais 3% est une moyenne. Ils peuvent aller de 0% à 5%. Compte tenu du montant placé 3% serait correct...
Ces frais diminuent votre versement puisqu'ils sont acquis à l'assureur donc pour 40000 € investis, seulement 38 800 € sont crédités et fructifient sur votre contrat. Pour les 140 € de versements réguliers, seuls 135,80 € fructifieront. Au final, avec un taux moyen d'intérêt de 4.10% vous obtenez ainsi 105 500 €. La plus-value représente la différence entre les sommes réellement versées (40000 € + 140 € x180) soit 65 200 €.
Sur cette plus-value (105 500-65 200 = 40 300 €), vous devez reverser les prélèvements sociaux et de plus, cette plus value (après abattement de 4600 € pour une personne seule ou 9200 € pour un couple) est soit imposable à 7.50% (forfaitairement) soit à rajouter à vos revenus et donc imposée en fonction de votre tranche marginale d'imposition. Voila...dur dur d'expliquer tout cela par écrit
Cordialement
Christian

 

[betty832]

Bonjour,

Je suis novice dans ce domaine mais désormais tout est clair et très bien expliqué.
merci beaucoup.

Encore une petite question, peut etre devrais je ouvrir un autre sujet?

D'ici 10 ans, les anciens logements ne devront-ils pas repondre à certaines nouvelles normes europeennes notamment ecologiques? N'y-aura-t-il pas des travaux à prevoir pour la mise en conformité?