Achat SCI IS ou en nom propre

[Gogo7662]

Merci moietmoi pour ces calculs je vais les analyser de plus près.
Et si je partais sur une revente de mon 3eme bien (normalement je ne lâcherai pas de plumes donc imaginons au même prix donc à 100K.
Sur ces 100K je mets la moitié en apport dans notre futur RP (on souhaite partir sur 50K chacun en apport pour la RP donc ça tombe bien) et puis partir d’ici quelques années sur un 3e bien locatif cette fois ci en SCI IS. Les 2 biens nues resteront en micro foncier en dessous de la limite des 15K. J’aurai entamé ma capacité d’emprunt avec la RP mais j’aurai constitué un apport d’ici la.
Qu’en pensez vous ?

 

[Kizzo]

J'en pense qu'il faudra voir d'ici quelques années les conditions pour emprunter, les règles fiscales de l'IS, et surtout quel bien, quel rendement (théorique)... avec les conditions d'aujourd'hui ça pourrait tenir la route mais quid demain ?

 

[moietmoi]

Merci moietmoi pour ces calculs je vais les analyser de plus près.
Et si je partais sur une revente de mon 3eme bien (normalement je ne lâcherai pas de plumes donc imaginons au même prix donc à 100K.
Sur ces 100K je mets la moitié en apport dans notre futur RP (on souhaite partir sur 50K chacun en apport pour la RP donc ça tombe bien) et puis partir d’ici quelques années sur un 3e bien locatif cette fois ci en SCI IS. Les 2 biens nues resteront en micro foncier en dessous de la limite des 15K. J’aurai entamé ma capacité d’emprunt avec la RP mais j’aurai constitué un apport d’ici la.
Qu’en pensez vous ?

C'est une option que je juge " raisonnable" je comprends, ce n'est pas facile ,d'un seul coup, de se retrouver avec du patrimoine immobilier à gérer . Je ne donne quasi jamais de conseil, juste des avis, mais ici, je me permets, ne te précipites pas.. regarde et interroge toutes les options.
Je vois bien que c'est ce que tu fais..
Une question sur les biens immobiliers, ..sont ils tous pareil,? il y a des biens qui ont de l'avenir en valorisation, d'autres sont bons pour du locatif. Les emplacements, plus ou moins d'avenir?

 

[Gogo7662]

C'est une option que je juge " raisonnable" je comprends, ce n'est pas facile ,d'un seul coup, de se retrouver avec du patrimoine immobilier à gérer . Je ne donne quasi jamais de conseil, juste des avis, mais ici, je me permets, ne te précipites pas.. regarde et interroge toutes les options.
Je vois bien que c'est ce que tu fais..
Une question sur les biens immobiliers, ..sont ils tous pareil,? il y a des biens qui ont de l'avenir en valorisation, d'autres sont bons pour du locatif. Les emplacements, plus ou moins d'avenir?

Oui les biens sont du même type et sont susceptibles de prendre un peu de valeur à terme.

 

[Gogo7662]

Bonjour, oui quasiment. Sauf si tu as de très fortes ressources ( salaires..) le cash squeez fait que tu as des loyers de plus en élevés , mais la trésorerie n'est pas suffisante pour payer l'impôt.Ainsi au fur et à mesure du nombre de location nue, tu puises de plus en plus chaque mois dans ton salaire.
Il faut aussi voir ta capacité d'endettement. D'ailleurs c'est le premier point. Je lis: achat locatif, achat RP, achat autre locatif...il faut faire les calculs pour ta capacité d'endettement.

Non sur le terrain transmission. Presque sur le terrain impôts. Mais en nom propre les impôts sont payés chaque année.en sci IS , un peu chaque année et beaucoup à la revente.

A tout moment, plus précisément, chaque annes après la clôture du bilan.
Tu prêtes 110 000 a la sci
La sci achetes le bien à 100 000, les loyers sont de 4000.
D'une manière simplifiée les comptes seront 4000- crl 100-tf800-compta 500-amortissement 3500 - impôt 0
=-900 . Mais en trésorerie tu auras 2600.
Une fois l'année écoulée, la sci te rembourse les 2600. Sans aucun impot

Sur le terrain de la transmission, la SCI est-elle la solution la plus avantageuse ?
Beaucoup doivent créer une SCI IS uniquement pour cela non ? Après revendre des parts il faut que les héritiers aient une affinité avec l’immobilier non ?

De plus d’un point de vue fiscal est-ce que l’on peut dire qu’au final sur toute la durée de détention une SCI IR revient au même qu’une SCI IS ?

 

[Kizzo]

Non ça ne revient pas au même. Une SCI à l'IS garde un historique comptable avec l'amortissement. De ce fait, à la succession, si les héritiers revendent pour dissoudre la SCI, ils peuvent se retrouver tributaires d'une belle fiscalité IS + flat-tax même s'ils revendent au prix de la succession.
A l'IR seule la plus-value éventuelle entre le décès et la vente serait imposée

 

[Kizzo]

La SCI a le mérite d'éviter l'indivision et de permettre une vraie donation-partage de son vivant, et de déterminer les pouvoirs de chacun. Mais ce n'est pas la solution à tout non plus.

 

[Gogo7662]

Non ça ne revient pas au même. Une SCI à l'IS garde un historique comptable avec l'amortissement. De ce fait, à la succession, si les héritiers revendent pour dissoudre la SCI, ils peuvent se retrouver tributaires d'une belle fiscalité IS + flat-tax même s'ils revendent au prix de la succession.
A l'IR seule la plus-value éventuelle entre le décès et la vente serait imposée

De ce que je vous dites c’est qu’à l’IS il peut y avoir une belle bombe à retardement pour les héritiers si pas d’affinité avec l’immobilier. Difficile d’anticiper si dans 30 ans les enfants préfèreront des parts sociales ou de l’argent…ou si même bien j’aurai envie de re vendre les biens…

 

[Kizzo]

De ce que je vous dites c’est qu’à l’IS il peut y avoir une belle bombe à retardement pour les héritiers si pas d’affinité avec l’immobilier. Difficile d’anticiper si dans 30 ans les enfants préfèreront des parts sociales ou de l’argent…ou si même bien j’aurai envie de re vendre les biens…

Si pas d'affinités avec l'immobilier, ou avec les co-héritiers, ou leurs conjoints...
Si vous voulez revendre, faites le le moment venu, et intégrez cette donnée dans votre stratégie

 

[Gogo7662]

Si pas d'affinités avec l'immobilier, ou avec les co-héritiers, ou leurs conjoints...
Si vous voulez revendre, faites le le moment venu, et intégrez cette donnée dans votre stratégie

Difficile d’imaginer de suite une vente ou non venant de commencer dans l’immobilier… et difficile d’imaginer la transmission n’ayant pas encore d’enfant